Es la consulta que más llega desde Estados Unidos, y casi siempre con la estructura ya montada: alguien recomendó comprar el piso a través de una LLC «por protección y por impuestos» y nadie miró qué pensaba España de esa LLC. Esto es lo que mira España, dónde se tuercen las cosas y qué hacemos nosotros.

Mark y Linda, una LLC de Delaware y un piso en Marbella

El caso típico. Un matrimonio de Austin compra en 2023 un apartamento en Marbella por 450.000 € a nombre de una LLC de Delaware de la que son los dos únicos miembros, al 50 %. En Estados Unidos la LLC no paga impuesto como sociedad: su CPA la trata como una partnership y reparte el resultado entre los dos. La usan tres semanas en verano y una agencia la alquila unas 90 noches al año, con 27.000 € de ingresos brutos. Nadie ha presentado nada en España desde que compraron.

Las preguntas que nos hacen son siempre las mismas: si declara la LLC o declaran ellos, cuánto, si les sirve el convenio y qué pasa con los años que ya han pasado. La respuesta a todas depende de la primera.

La pregunta que decide todo: ¿qué es tu LLC para España?

La ley española no mira la etiqueta sino la naturaleza jurídica. Las entidades constituidas en el extranjero cuya naturaleza sea «idéntica o análoga» a la de las entidades españolas en atribución de rentas (comunidades de bienes, sociedades civiles sin objeto mercantil) se tratan como tales: no tributan ellas, sino sus miembros por la parte que les corresponde (artículo 87 de la Ley del IRPF y artículo 37 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Si la LLC no encaja en esa categoría, España la trata como una sociedad no residente, y es ella la contribuyente.

La Dirección General de Tributos resuelve estos casos uno a uno, examinando cómo está configurada la entidad y cómo se atribuye la renta en origen. No hay una respuesta automática para «las LLC», y desconfía de quien te la dé sin haber leído tu operating agreement, cuántos miembros tiene y qué elección fiscal hizo ante el IRS.

Si España ve la LLC como…	Quién declara el alquiler	Qué pasa con el convenio
Entidad en atribución de rentas	Cada miembro, por su parte, en su propio modelo 210	Lo invoca cada miembro con su certificado de residencia
Sociedad no residente	La LLC, como contribuyente del impuesto de no residentes	Depende de que la LLC pueda acreditar que es residente en Estados Unidos a efectos del convenio
Entidad con actividad y medios en España	La propia entidad, con autoliquidación anual (artículo 38 de la ley de no residentes)	Entra en juego el establecimiento permanente

Lo que añadió el Protocolo de 2013 para las entidades transparentes

El Protocolo que modificó el convenio entre España y Estados Unidos, en vigor desde el 27 de noviembre de 2019, incorporó al artículo 1 una regla para las rentas que se obtienen a través de entidades fiscalmente transparentes: la renta se considera obtenida por un residente de un Estado en la medida en que ese Estado la trate como renta de un residente suyo. Traducido: si el IRS trata la renta como de Mark y Linda, el convenio puede aplicarse a Mark y Linda, siempre que lo acrediten.

La acreditación es el punto débil. Una LLC transparente muchas veces no consigue el certificado de residencia del IRS (el formulario 6166) a su propio nombre; lo piden los miembros. Sin ese papel, la Agencia Tributaria no aplica el convenio y liquida por la ley interna.

Las cuentas del piso de Marbella

Estados Unidos no está en la Unión Europea ni en el Espacio Económico Europeo. Eso significa 24 % sobre el ingreso íntegro y sin deducir gastos en el modelo 210, tanto si declara la LLC como si declaran los miembros. Con los números del caso:

Concepto	Importe
Ingresos brutos del alquiler en el año	27.000,00 €
Gastos deducibles (comunidad, IBI, agencia, amortización)	0,00 € · no se admiten fuera de la UE y el EEE
Base de cada miembro (50 %)	13.500,00 €
Cuota del 210 de alquiler, cada uno (24 %)	3.240,00 €
Total anual en España por el alquiler	6.480,00 €

Para comparar: si fueran residentes en Irlanda, con 11.000 € de gastos deducibles, cada uno pagaría el 19 % de 8.000 €, es decir 1.520 €. La diferencia no es un error de nadie; es la ley, y conviene saberla antes de comprar.

Desde el alquiler de 2026, el modelo 210 del año entero se presenta del 1 al 20 de abril del año siguiente (hasta el 15 si se domicilia el pago), según la Orden HAC/623/2026. Las semanas en que el piso queda a disposición de los propietarios pueden generar además una imputación de rentas inmobiliarias; si procede y quién la declara depende, otra vez, de cómo se califique la LLC.

Un miedo que no te afecta: el gravamen especial del 3 %

Muchos llegan preocupados por el «impuesto del 3 % a las sociedades extranjeras con inmuebles». Existe, pero desde el 1 de enero de 2013 solo alcanza a entidades residentes en países o territorios que España considera paraísos fiscales (artículos 40 a 45 de la ley de no residentes). Una LLC constituida en Delaware, Wyoming o Florida no está en ese caso. Sí conviene revisarlo si la LLC pertenece a su vez a otra sociedad en un territorio de la lista, porque entonces la cadena se complica.

El día que vendan: retención, ganancia y quién la declara

Supongamos que en 2028 venden por 600.000 €. El comprador está obligado a retener el 3 % del precio e ingresarlo con el modelo 211: 18.000 €. Si la ganancia (precio de venta menos el de compra con sus gastos, y restando a este la amortización del periodo de alquiler) sale en 150.000 €, el impuesto sobre la ganancia de un no residente es del 19 %, sea cual sea su país: 28.500 €. Se declara con el modelo 210 de ganancia en los tres meses siguientes al mes que tiene el comprador para ingresar la retención, y se paga la diferencia: 10.500 €.

Quién presenta ese 210 vuelve a depender de la primera pregunta: los miembros, cada uno por su mitad, o la LLC. Y aquí el convenio sí pesa, porque Estados Unidos también querrá gravar esa ganancia y habrá que coordinar el crédito por el impuesto pagado en España. Eso lo calcula tu CPA; nosotros le damos las cifras españolas y los justificantes.

Usar la casa cuando la LLC es la dueña

Si el inmueble es de la LLC y los miembros lo usan sin pagar, ese uso puede tener consecuencias fiscales en España y probablemente en Estados Unidos, según cómo se califique la entidad. Es el punto que más disgustos da y el que menos se explica cuando se vende la estructura. Antes de dar por hecho que no pasa nada, hay que decidir con papeles cómo se documenta ese uso.

Si ya llevas años sin declarar

Es lo más frecuente: se compró a través de la LLC, nadie dijo nada de España y han pasado tres ejercicios. Hay vía de regularización voluntaria con recargo y sin sanción siempre que te adelantes al requerimiento: un 1 % más un punto por cada mes completo de retraso y, pasados doce meses, un 15 % más intereses (artículo 27 de la Ley General Tributaria). Con 6.480 € por año, tres ejercicios sin presentar son una cifra que todavía se ordena bien; tres ejercicios más una inspección, no.

Lo que hacemos y lo que no

Sí: analizar cómo debe declararse tu LLC en España a partir de sus documentos, presentar los modelos 210 que correspondan, llevar las cuentas del inmueble, preparar la regularización de los años atrasados y avisar de los plazos. No: asesorar sobre Derecho fiscal de Estados Unidos, preparar tu declaración federal o estatal ni tus obligaciones de información allí. Trabajamos con el CPA que tú designes; nos entendemos con él y le damos los números de España que necesita. Te advertimos de cada riesgo que veamos, pero ningún análisis de una LLC garantiza cómo la calificará la Agencia Tributaria en una comprobación.

Si te vienes a vivir a España con la LLC, el problema cambia de impuesto: pasa al IRPF y aparece el modelo 720 por lo que tienes fuera. Lo contamos en autónomos internacionales y en no residentes.