IVA del 10 % en el alquiler turístico: fecha de entrada incierta · límite julio de 2028. El Congreso rechazó el 2 de octubre de 2026 el Real Decreto-ley 26/2026, que la fijaba en el 1 de diciembre de 2026, así que esa fecha ya no vale. El límite lo marca la Directiva (UE) 2025/516: julio de 2028. Lo tenemos preparado para cuando entre. Mientras tanto seguimos llevando lo que ya es obligatorio hoy: el modelo 303 por la inversión del sujeto pasivo de las comisiones de Airbnb y Booking, el ROI y el modelo 349.
Qué preveía el decreto y en qué ha quedado
Hoy el alquiler turístico sin servicios de hotel sigue exento de IVA por el artículo 20.Uno.23.º de la Ley del IVA. El artículo 7 del Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre (BOE núm. 241, de 30 de septiembre), sacaba de esa exención el alquiler de viviendas amuebladas cuya duración a favor de un mismo arrendatario no supere las 30 noches y le aplicaba el tipo reducido del 10 %, el mismo de la hostelería; fijaba sus efectos en el 1 de diciembre de 2026 y dejaba fuera la vivienda en la que el arrendador tiene su residencia habitual. El Congreso no lo convalidó el 2 de octubre de 2026, con 172 votos a favor y 178 en contra: el decreto decae y su fecha con él.
- Estancias de hasta 30 noches: el decreto preveía el 10 %; hoy siguen exentas si no hay servicios de hotel.
- Estancias de más de 30 noches (el alquiler de temporada): exentas hoy y también en el texto rechazado.
- Con servicios propios de hotel ya tributas al 10 %: para ti no cambia nada.
La fecha de entrada es incierta. El límite lo marca la Directiva (UE) 2025/516, de 11 de marzo de 2025, que equipara el alquiler de corta duración, hasta 30 noches a la misma persona, al sector hotelero y prevé su régimen a partir del 1 de julio de 2028. Hasta que haya norma nueva, el alquiler sin servicios de hotel se sigue facturando sin IVA. Cualquier novedad se refleja aquí ese mismo día, y en el cálculo de nuestros clientes también.
Qué tienes que hacer hoy, y qué se añadirá cuando entre
Con el alquiler exento, esto es lo que ya toca hoy:
- Estar en el censo con el modelo 036, con el epígrafe correcto.
- Declarar el IVA de las comisiones de Airbnb y Booking en el modelo 303, por la inversión del sujeto pasivo, con alta en el ROI y modelo 349.
- Pedir las facturas de gastos a tu nombre, con tu NIF: en la renta ya son gasto.
Y esto es lo que se añadirá el día que el IVA del 10 % entre en vigor:
- Repercutir el 10 % en cada reserva. Si el precio de la plataforma ya incluye el IVA, de cada 110 € que paga el huésped, 100 son tuyos y 10 son de Hacienda.
- Declarar ese IVA en el modelo 303 de cada trimestre, facturar cada estancia y llevar los libros registro de facturas emitidas y recibidas.
- Deducir el IVA de tus gastos: suministros, limpieza, comisiones de las plataformas, reparaciones y muebles. Mientras el alquiler está exento ese IVA es un coste; ese día se recuperará.
Si tu única actividad es este alquiler, en principio no presentas el modelo 390: los datos del año van en el 303 del cuarto trimestre.
Un trimestre con números
Un piso que cobra 1.100 € al mes en Airbnb, paga 165 € de comisión al mes y 72,60 € de luz (60 € más IVA). Así quedaría un trimestre completo el día que el alquiler lleve IVA del 10 %:
| Concepto | Base | IVA |
|---|---|---|
| Reservas (3.300 € cobrados, IVA incluido) | 3.000,00 € | 300,00 € |
| Comisiones de Airbnb Irlanda (se declaran y se deducen) | 495,00 € | 103,95 € |
| IVA que declaras | 403,95 € | |
| IVA que te deduces (comisiones y luz) | 141,75 € | |
| Resultado del 303 | 262,20 € a pagar |
Con el IVA en vigor, la comisión de la plataforma no te costará IVA: lo declaras y te lo deduces en la misma declaración, y lo que pagarás de verdad es el 10 % de tus reservas menos el IVA de tus gastos. Hoy, con el alquiler exento, el 303 de ese mismo trimestre solo lleva los 103,95 € del IVA de las comisiones, que no se deducen.
Subir el precio o absorberlo
Es la decisión comercial que conviene tener pensada antes de que haya fecha. Si subes el precio un 10 %, el huésped paga el IVA y tu ingreso neto no cambia. Si lo mantienes, el IVA sale de tu margen, aunque lo compensas en parte con el IVA de tus gastos, que pasarás a recuperar. La calculadora del IVA en el alquiler turístico hace la cuenta con tus números.
Dónde está la frontera de los servicios hoteleros
Hoy es la que decide el IVA: sin servicios de hotel, la estancia está exenta; con ellos, tributa al 10 %. El decreto rechazado la habría dejado sin efecto en las estancias de hasta 30 noches, y esa es la dirección que marca la directiva. En la renta importa siempre, porque los servicios de hotel convierten el alquiler en una actividad económica, con pagos fraccionados y otra forma de deducir.
| No son servicios hoteleros | Sí lo son |
|---|---|
| Limpieza a la entrada y a la salida | Limpieza durante la estancia |
| Cambio de ropa a la entrada y a la salida | Cambio de ropa durante la estancia |
| Entrega de llaves o check-in automático | Recepción y atención permanente |
| Mantenimiento del inmueble y averías | Desayuno, comidas, lavandería |
| Zonas comunes del edificio | Custodia de equipaje, servicio de habitaciones |
Las comisiones de Airbnb y Booking
Airbnb factura desde Irlanda y Booking desde los Países Bajos. Cuando te cobran su comisión, te prestan un servicio desde otro Estado de la Unión Europea y el que declara el IVA eres tú: es la inversión del sujeto pasivo del artículo 84.Uno.2.º de la Ley del IVA. En el 303 va en las casillas 10 y 11. Mientras tu alquiler esté exento, ese IVA no se deduce y es un coste; cuando lleve IVA, te lo deducirás en la 36 y la 37.
Además obliga a darse de alta en el Registro de Operadores Intracomunitarios (ROI), tener un NIF-IVA y presentar el modelo 349. Es el incumplimiento más frecuente que encontramos cuando revisamos un expediente nuevo.
Cómo tributa el rendimiento en tu IRPF
El IVA es solo la mitad de la historia. Lo que ganas con el alquiler también va a tu declaración de la renta, y ahí la calificación importa:
- Rendimiento del capital inmobiliario, que es lo normal: declaras los ingresos menos los gastos deducibles, prorrateados por los días alquilados. Cuando el alquiler lleve IVA, los ingresos se declararán sin él y el IVA que te deduzcas dejará de ser gasto.
- Rendimiento de actividad económica, si tienes al menos una persona empleada con contrato laboral a jornada completa para gestionar el alquiler, o si prestas servicios hoteleros. Cambia el régimen entero: pasas a pagos fraccionados, libros registro y otra forma de deducir.
Un detalle que sorprende a casi todos: la reducción del 60 % por arrendamiento de vivienda no se aplica al alquiler turístico. Esa reducción es para el arrendamiento destinado a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino. Una estancia de cinco noches no lo es.
Y por los días en que la vivienda no está alquilada ni es tu residencia habitual, se imputa una renta en el IRPF calculada sobre el valor catastral, igual que ocurre con cualquier segunda vivienda.
Tu caso, en dos minutos
Qué te toca con tu vivienda turística, en dos minutos
El formulario de esta línea pregunta solo lo que importa aquí. Al terminar tienes tu mapa de obligaciones, los plazos que te corren y el precio cerrado.
Los gastos: lo que se deduce y en qué proporción
La regla de oro es doble: el gasto tiene que existir por el alquiler y tiene que estar documentado con factura a tu nombre, con tu NIF. Sin factura completa no habrá IVA que deducir el día que toque. Y en la renta casi todo se prorratea por los días alquilados.
| Concepto | Cómo se deduce |
|---|---|
| IBI, basura y comunidad | Prorrateado por días |
| Suministros: luz, agua, gas, internet | Prorrateado por días; su IVA, en el 303 cuando el alquiler lleve IVA |
| Seguro del hogar y de impago | Prorrateado por días |
| Limpieza entre huéspedes y comisiones de plataforma | Al 100 %: solo existen por el alquiler |
| Reparación y conservación | Deducible en el ejercicio, prorrateado |
| Mejora o ampliación | No es gasto: aumenta el valor y se amortiza |
| Amortización del inmueble | 3 % sobre el mayor de construcción o valor catastral de la construcción |
| Muebles y electrodomésticos | Amortización, normalmente al 10 % anual |
| Intereses del préstamo | Solo intereses, nunca la amortización del capital, y con el límite del rendimiento íntegro |
La distinción entre reparación y mejora es la que más discusiones genera cuando el importe es alto. Cambiar una caldera rota por otra equivalente es reparación. Cerrar una terraza para ganar una habitación es mejora. En medio hay una zona gris que conviene documentar con la memoria de la obra y las facturas desglosadas.
Lo que no es fiscal pero te puede cerrar el negocio
Somos un despacho de abogados y esto lo vemos a diario: al propietario de una vivienda turística rara vez le llega primero un problema de Hacienda. Le llega antes uno de los otros tres.
La comunidad de propietarios. Desde la reforma de 2025, una comunidad puede limitar o condicionar la actividad de alquiler turístico con el voto favorable de las tres quintas partes de propietarios y cuotas. El acuerdo debe constar en acta y, para ser oponible a terceros, inscribirse en el Registro de la Propiedad. Conviene revisar el cómputo de los votos: el de quien no asiste y no se opone en plazo puede sumar.
El ayuntamiento. Algunos municipios distinguen entre el uso residencial y el de hospedaje en su planeamiento, y han abierto expedientes de cese a viviendas con licencia turística autonómica en regla. Es un frente urbanístico, no fiscal, y se contesta de otra manera.
La comunidad autónoma. El registro turístico exige mantener los datos al día, y una inspección puede requerir documentación con plazos de diez días. Perder la inscripción por no contestar un requerimiento es más habitual de lo que parece.
Que todo esto lo lleve el mismo despacho que te hace los impuestos no es una ventaja comercial: es que cuando llega el papel, no hay que explicarle el expediente a nadie.
Si vendes la vivienda
La venta genera una ganancia patrimonial que tributa en la base del ahorro, y la amortización que te has ido deduciendo durante los años de alquiler reduce el valor de adquisición: es decir, aumenta la ganancia. Es un efecto que casi nadie tiene en cuenta hasta que firma.
Guarda desde hoy las facturas de todas las obras: suman al valor de adquisición y bajan la ganancia el día que vendas. Y si eres no residente, el comprador te retendrá un 3 % del precio que después se descuenta de tu declaración.
Qué hacemos nosotros con un piso turístico
Te damos de alta en el censo con el epígrafe correcto y en el ROI. Después montamos el circuito: tú vas dejando en tu carpeta las liquidaciones de las plataformas y las facturas de gastos según te llegan (o las reenvías por correo, si te resulta más cómodo), y nosotros las leemos, cuadramos las comisiones y su IVA, te enseñamos las cifras antes de presentar y presentamos el 303 cada trimestre, el 349 y tu renta.
Nuestro sistema ya está preparado para calcular con el 10 % el día que entre en vigor: es un ajuste en tu expediente. Las estancias de más de 30 noches, que seguirán exentas, se separan a mano.