Los tres plazos, en orden
| Qué | Quién | Plazo |
|---|---|---|
| Modelo 211 · ingreso del 3 % retenido | El comprador | Un mes desde la transmisión |
| Modelo 210 · ganancia patrimonial | Tú, el vendedor | Tres meses desde que termina el plazo del 211 |
| Plusvalía municipal | El comprador, como sustituto | Treinta días hábiles, según el ayuntamiento |
En la práctica son cuatro meses desde la escritura para tu declaración. Y no es un plazo cómodo: hay que reunir la escritura de compra, la de venta, los gastos de ambas y los justificantes de las obras, que suelen estar repartidos entre dos países.
Es un pago a cuenta que el comprador ingresa a tu nombre. Si tu ganancia real genera menos cuota, la diferencia se devuelve; si genera más, se paga la diferencia. Mucha gente cree que con el 3 % ya está todo hecho y no presenta nada, y lo que queda es una deuda con intereses.
Cómo se calcula la ganancia de verdad
Ganancia es valor de transmisión menos valor de adquisición. Lo que cambia el resultado está en el detalle de cada uno:
| Suma al valor de adquisición | Resta del valor de transmisión |
|---|---|
| El precio pagado en su día | El precio de venta |
| ITP o IVA de aquella compra | Comisión de la inmobiliaria |
| Notaría, registro y gestoría | Notaría y gestoría de la venta |
| Inversiones y mejoras, con factura | Plusvalía municipal si la pagas tú |
| Menos la amortización deducida si lo alquilaste | Certificado energético |
Dos avisos que salen caros:
- La amortización resta. Si el inmueble estuvo alquilado y te dedujiste el 3 % anual de amortización, ese importe reduce el valor de adquisición aunque no lo dedujeras: la ley computa la amortización mínima.
- Reparación no es mejora. Cambiar una caldera por otra igual es gasto; convertir un trastero en habitación es mejora. Solo la mejora suma, y solo con factura.
Mejora o reparación: la frontera que decide el resultado
De todo lo que se suma al valor de adquisición, esta es la partida que más dinero mueve y la que más discusiones genera en una comprobación. La ley lo dice en una línea —el artículo 35.1.b) de la Ley del IRPF manda computar «el coste de las inversiones y mejoras efectuadas»— y en la línea siguiente deja fuera los gastos de conservación y reparación. La pregunta, entonces, es dónde está la frontera.
La norma tributaria no define «mejora». La definición viene del terreno contable: la Resolución del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas de 1 de marzo de 2013, a la que se remite el propio Manual práctico de Renta, entiende por mejora el conjunto de actividades que producen una alteración en el elemento aumentando su anterior eficiencia productiva. Y el artículo 13 del Reglamento del IRPF describe los gastos de conservación y reparación como los efectuados regularmente para mantener el uso normal del bien.
De ahí sale el criterio que aplica la Administración, reiterado en consultas vinculantes de la Dirección General de Tributos —entre otras, las consultas V0427-19, V0079-22, V2605-23 y V0537-24—:
| Conservación y reparación | Ampliación o mejora | |
|---|---|---|
| Qué hace | Devuelve el bien a su estado anterior y mantiene su uso normal | Aumenta la capacidad, la habitabilidad o alarga la vida útil |
| Efecto al vender | No suma al valor de adquisición | Sí suma al valor de adquisición |
| Efecto si alquilas | Gasto deducible del rendimiento, con el límite de los ingresos | No es gasto: se amortiza |
| Ejemplos que suelen admitirse | Pintar, sustituir una caldera por otra equivalente, arreglar una instalación, cambiar grifería, reparar una humedad, sustituir el suelo deteriorado por otro similar | Cerrar una terraza, instalar un ascensor donde no lo había, añadir un baño o una habitación, poner aire acondicionado donde no existía, instalar placas solares, rehabilitar integralmente |
La clave no es que el elemento sea nuevo: es si la instalación resultante es mejor que la anterior. Cambiar ventanas viejas por otras equivalentes es reparación. Cambiar ventanas sencillas por ventanas con rotura de puente térmico, mejorando el aislamiento, tiene argumentos para ser mejora. Y una reforma integral casi siempre lleva las dos cosas dentro: lo correcto es desglosarla, no meterla entera en un saco.
Lo que hay que tener guardado
- Factura completa, no presupuesto ni recibo: con NIF del emisor, desglose de partidas e IVA. Sin factura, la partida no computa aunque la obra sea evidente.
- Justificante de pago por medio trazable. El pago en efectivo entre empresario y particular está limitado por ley y, además, deja sin prueba al que paga.
- Licencia de obra o declaración responsable, cuando la hubo: es el documento que mejor acredita que la obra alteró el inmueble y no solo lo mantuvo.
- Fotografías del antes y el después, si las tienes. No es prueba tasada, pero en una comprobación explica en un segundo lo que un presupuesto no dice.
Reformar por veinte mil euros, no guardar las facturas y sumar la obra al valor de compra años después. En una comprobación, esa partida se cae entera y la ganancia sube justo en ese importe, con sus intereses. La documentación de una reforma se guarda desde el día en que se hace, no desde el día en que se vende.
Lo que aparece al vender y nadie esperaba
La venta es el momento en que la Administración cruza todo lo de ese inmueble. Por eso, antes de presentar la ganancia, revisamos:
- Las imputaciones de renta no declaradas de los años en que el piso estuvo vacío. Prescriben a los cuatro años, pero los vivos aparecen.
- Los alquileres no declarados, si lo hubo.
- El Impuesto sobre el Patrimonio, si el valor superaba el mínimo exento.
- La plusvalía municipal, y si conviene la base real en vez de la objetiva.
Presentar la ganancia sin haber mirado esto es pedir un requerimiento. Y si algo falta, todavía se puede regularizar por tu cuenta con recargo en lugar de sanción, como contamos en la línea de fuera de plazo.
Tu caso, en dos minutos
Qué te toca con la venta de tu inmueble, en dos minutos
El formulario de esta línea pregunta solo lo que importa aquí. Al terminar tienes tu mapa de obligaciones, los plazos que te corren y el precio cerrado.
Qué cuesta
| Trabajo | Precio |
|---|---|
| Modelo 210 de la ganancia, un vendedor y un inmueble | 405 € |
| Cada vendedor adicional del mismo inmueble | 140 € |
| Revisión de los ejercicios anteriores antes de presentar | incluida |
| Plusvalía municipal, cálculo y presentación | 175 € por inmueble |
| Reclamación de la devolución si se retrasa | desde 290 € |
Impuestos incluidos. Mándanos las dos escrituras y te decimos en dos días qué sale y qué se puede recuperar.