IVA del 10 % en el alquiler turístico: fecha de entrada incierta · límite julio de 2028. El Congreso rechazó el 2 de octubre de 2026 el Real Decreto-ley 26/2026, que la fijaba en el 1 de diciembre de 2026, así que esa fecha ya no vale. El límite lo marca la Directiva (UE) 2025/516: julio de 2028. Lo tenemos preparado para cuando entre. Mientras tanto seguimos llevando lo que ya es obligatorio hoy: el modelo 303 por la inversión del sujeto pasivo de las comisiones de Airbnb y Booking, el ROI y el modelo 349.
Los días mandan en el reparto
El IVA del 10 % en el alquiler turístico: qué preveía el decreto, por qué decayó y qué hacer ahora
Actualizada el 2 de octubre de 2026 · por Jacob Salama Chocrón, abogado · Viviendas de uso turístico
Qué se aprobó y qué ha pasado después
El Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre (BOE núm. 241, de 30 de septiembre de 2026), modificaba en su artículo 7 la Ley del IVA. Sacaba de la exención del artículo 20.Uno.23.º el alquiler de viviendas amuebladas cuya duración a favor de un mismo arrendatario no supere las 30 noches y le aplicaba el tipo reducido del 10 %, el mismo que el alojamiento hotelero. Fijaba sus efectos en el 1 de diciembre de 2026 y dejaba fuera la vivienda en la que el arrendador tiene su residencia habitual. El 2 de octubre de 2026 el Congreso votó su convalidación y la rechazó, por 178 votos frente a 172: el decreto queda derogado y la medida, que aún no había empezado a aplicarse, no llega a entrar.
El 1 de diciembre de 2026 ya no vale como fecha. El IVA del 10 % en las estancias cortas no sale del horizonte: la Directiva (UE) 2025/516, de 11 de marzo de 2025, la del «IVA en la era digital», considera el alquiler de alojamiento de corta duración, hasta 30 noches a la misma persona, similar al sector hotelero, y prevé su régimen a partir del 1 de julio de 2028. Ese es el límite. En qué momento, dentro de ese margen, lo aprobará España, hoy no se sabe.
A quién afectará y a quién no
| Llevará IVA del 10 % cuando entre en vigor | Seguirá exento |
|---|---|
| Vivienda turística alquilada por noches o semanas, sin servicios de hotel | Estancias de más de 30 noches sin servicios de hotel: el alquiler de temporada |
| Apartamentos vacacionales anunciados en Airbnb, Booking o Vrbo | El alquiler de vivienda habitual del inquilino |
| Viviendas con servicios de hotel (ya tributan al 10 % hoy: no les cambia nada) | La vivienda habitual del propio arrendador que se alquila unos días |
La residencia del propietario es irrelevante: el IVA se aplica donde está el inmueble. Un propietario británico o alemán con un apartamento en la costa quedará en la misma posición que un residente, aunque su renta vaya por el modelo 210. Y hasta que haya norma nueva, la primera columna sigue exenta, igual que la segunda.
Qué cambiará en tu día a día
- Cada reserva llevará IVA del 10 %. Si tu precio en la plataforma ya lo incluye, de 110 € cobrados 100 serán base y 10 serán IVA. Si quieres cobrar lo mismo que hoy, tendrás que subir el precio un 10 %.
- El modelo 303 de cada trimestre recogerá ese IVA. Hoy ya lo presentas si pagas comisiones a plataformas de otro país de la Unión, por la inversión del sujeto pasivo.
- Te deducirás el IVA soportado: suministros, limpieza, comisiones de plataforma, reparaciones, muebles, seguros con IVA. Para quien tiene gastos altos, compensa una parte importante.
- Facturarás cada estancia y llevarás libros registro de facturas emitidas y recibidas.
- El modelo 390: si tu única actividad es arrendar inmuebles urbanos, en principio estás exonerado y das el resumen del año en el 303 del cuarto trimestre.
- Si en la misma vivienda alternas estancias cortas (con IVA) y de más de 30 noches (exentas), el IVA de los gastos comunes se deducirá en proporción: es la prorrata.
Las reservas cobradas antes de que entre en vigor
Fue la duda de septiembre y volverá a serlo el día que haya fecha nueva. En el IVA, cobrar por anticipado adelanta el momento en que nace el impuesto: la regla general del artículo 75.Dos de la Ley es que el pago anticipado devenga el IVA cuando se cobra. De ahí sale una lectura razonable: lo cobrado mientras el alquiler está exento no lleva IVA aunque la estancia sea posterior. Es una lectura y no una certeza, y dependerá de lo que diga la norma que se apruebe, así que esas reservas habrá que repasarlas una a una con el texto delante.
Lleva las reservas anotadas por fecha de cobro y de estancia. Con esa lista, el ajuste del primer trimestre con IVA es cosa de una tarde. Sin ella, es reconstruirlo reserva a reserva.
El IVA de lo que compraste antes
El IVA de los gastos corrientes de un periodo exento no se recupera: se soportó cuando la actividad no daba derecho a deducir. Los bienes de inversión son otra historia. La Ley del IVA prevé ajustes cuando cambia el destino de un bien dentro de su periodo de regularización (diez años para los inmuebles, cinco para el resto), y ese mecanismo puede permitir recuperar, cuando el alquiler pase a estar sujeto, la parte de los años que quedan. Depende de cada bien, de la fecha en que se compró y de tener la factura completa.
La reforma del baño, el aire acondicionado, el mobiliario: con factura a tu nombre y el IVA desglosado hay algo que discutir; sin ella, no.
Qué dejar preparado hasta que haya fecha
- Precios. Ten decidido si subirás un 10 % o lo absorberás, para cambiarlo en cada plataforma en cuanto se conozca la fecha. Hoy tus estancias sin servicios de hotel no llevan IVA dentro del precio.
- Alta censal. Revisa el epígrafe de tu modelo 036; el inicio de operaciones sujetas se comunicará cuando toque.
- ROI y modelo 349. Si pagas comisiones a Airbnb o Booking, ya son obligatorios, igual que el 303 por ese IVA. Cuando tu alquiler lleve IVA, además, te lo deducirás.
- Facturación a los huéspedes. Ten lista la numeración correlativa para la primera estancia sujeta.
- Archivo de gastos. Todas las facturas a tu nombre, con tu NIF: ya valen para la renta y valdrán para el IVA.
Nuestro sistema está preparado para calcular con el 10 % desde el día que entre en vigor: separa el IVA de cada reserva, cuadra las comisiones de las plataformas en sus casillas, deduce el IVA de tus gastos y prepara el 303 de cada trimestre. Mientras tanto seguimos llevando lo que ya es obligatorio hoy, que es el 303 por las comisiones de Airbnb y Booking, el 349 y tu renta, con las estancias tratadas como lo que son: exentas.
Tu IVA del 10 %, para cuando entre en vigor
Pon lo que facturas en un trimestre y lo que gastas, y compara las dos salidas.
Dudas habituales sobre tu vivienda turística
¿Desde cuándo tengo que cobrar IVA?
Hoy no hay fecha. El artículo 7 del Real Decreto-ley 26/2026 la fijaba en el 1 de diciembre de 2026, pero el Congreso lo rechazó el 2 de octubre de 2026. El límite lo marca la Directiva (UE) 2025/516: julio de 2028. Si prestas servicios de hotel, ya cobras el 10 %.
¿Es el 10 % o el 21 %?
El 10 %, el tipo reducido del alojamiento. Durante la tramitación se habló del 21 %, pero el decreto que llegó al BOE aplicaba el 10 %, que es también el de la hostelería.
¿Afecta a los alquileres de más de 30 noches?
No. El alquiler de temporada y el de vivienda habitual están exentos hoy y lo seguían estando en el decreto.
¿Qué decía el decreto de las obras en pisos de alquiler?
Aparte de lo turístico, preveía un IVA del 10 % para las obras de renovación o reparación en viviendas destinadas al alquiler residencial habitual, siempre que se pagaran por medios bancarios. Esa medida ha decaído con el resto del decreto.
¿Cuándo presento el primer 303?
El primero con el IVA de tus estancias, en el plazo del trimestre en que la medida entre en vigor, que hoy no se conoce. Si pagas comisiones a Airbnb o Booking, el 303 por ese IVA ya se presenta cada trimestre.
¿Me conviene montar una sociedad?
No por el IVA: el 10 % se aplicará igual a una persona física que a una sociedad. La estructura se decide por la renta, el patrimonio y la sucesión, no por esto.
¿Recupero el IVA de la reforma que hice hace dos años?
El de los gastos corrientes, no. En bienes de inversión dentro de su periodo de regularización puede caber un ajuste por los años restantes cuando el alquiler lleve IVA. Guarda las facturas.