Qué dice la norma
El artículo 38.1 de la Ley del IRPF deja exenta la ganancia patrimonial obtenida al transmitir la vivienda habitual, siempre que el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual. El desarrollo está en el artículo 41 del Reglamento.
Dicho de otra forma: si vendes donde vives y compras otra casa para vivir, Hacienda no te cobra por la plusvalía. Pero hay que cumplir cuatro cosas, y hay que poder probarlas.
| Requisito | Qué significa |
|---|---|
| Que sea tu vivienda habitual | Residencia continuada durante al menos tres años, salvo circunstancias que necesariamente exijan el cambio, y ocupada de forma efectiva en los doce meses siguientes a la compra o a la obra. |
| Que la nueva también lo sea | Tiene que pasar a ser tu vivienda habitual, con los mismos criterios. |
| Reinvertir el importe obtenido | No la ganancia: el importe total de la venta, descontando el préstamo pendiente que se cancele con ella. |
| Dentro de dos años | Anteriores o posteriores a la venta. Los dos años cuentan hacia atrás también. |
Se puede reinvertir en los dos años anteriores a la venta o en los dos posteriores. Quien compró primero y vendió después sigue teniendo derecho, y eso se olvida a menudo.
El cálculo, y la trampa del préstamo
Lo que hay que reinvertir es el importe obtenido en la venta, pero ese importe se minora en el principal del préstamo que estuviera pendiente y se cancele con el precio. Es el punto que más liquidaciones provoca.
| Concepto | Ejemplo |
|---|---|
| Precio de venta | 300.000 € |
| Préstamo pendiente cancelado | −120.000 € |
| Importe a reinvertir | 180.000 € |
| Valor de adquisición de la antigua | 200.000 € |
| Ganancia patrimonial | 100.000 € |
Si reinviertes 180.000 € o más, la ganancia queda exenta por completo. Si reinviertes menos, la exención es proporcional:
Reinvirtiendo 90.000 € de los 180.000 €, queda exenta la mitad de la ganancia: 50.000 €. La otra mitad tributa en la base del ahorro.
Lo que también cuenta como reinversión
- La rehabilitación de la vivienda que va a ser la habitual, cuando encaja en el concepto reglamentario de rehabilitación. No vale cualquier reforma.
- La construcción, con sus propios plazos de finalización.
- La ampliación de la vivienda que ya es habitual, en determinados supuestos.
- Las cantidades entregadas a cuenta dentro del plazo, aunque la escritura sea posterior.
Cancelar el préstamo de la vivienda nueva que compraste hace años no es reinvertir: la reinversión tiene que producirse dentro de la ventana de los dos años. Tampoco cuenta comprar un inmueble que no vaya a ser tu vivienda habitual, por mucho que sea vivienda.
Tres situaciones que cambian el resultado
Mayores de 65 años
Si tienes más de 65 años, la ganancia por la transmisión de tu vivienda habitual está exenta sin necesidad de reinvertir. Es una exención distinta y más sencilla, y conviene saber cuál de las dos aplica antes de organizar nada.
No residentes
Los residentes en la Unión Europea, Islandia, Noruega y Liechtenstein pueden aplicar la exención por reinversión respecto de la que fue su vivienda habitual en España, en las mismas condiciones. Hay que acreditar que lo era, y eso se prepara con tiempo.
Divorcio, traslado laboral, dependencia
El requisito de los tres años decae cuando concurren circunstancias que necesariamente exigen el cambio de domicilio. La palabra clave es «necesariamente»: no basta con que fuera conveniente. Hay doctrina abundante sobre qué se admite y qué no, y es donde más se pelea.
Los errores que más veces tumban la exención
La exención se pierde poco por el fondo y mucho por el procedimiento. Estos son los cuatro que más vemos, por orden de frecuencia:
- No consignar la intención de reinvertir en la declaración del año de la venta. Si no se marca, la Administración entiende que la ganancia tributa, y luego hay que pelear una rectificación con la carga de la prueba en contra.
- Contar mal el importe a reinvertir, restando la hipoteca de la nueva vivienda en vez de la que se canceló con el precio de la antigua.
- No poder probar que era la vivienda habitual: empadronamiento, suministros a tu nombre y domicilio fiscal coincidente. Con uno solo de los tres no basta.
- Dejar pasar los dos años creyendo que el plazo cuenta desde la escritura de la nueva y no desde la venta de la antigua.
Si eres mayor de 65 años
Entonces esto probablemente no te haga falta. La ganancia obtenida al transmitir la vivienda habitual por mayores de 65 años está exenta sin necesidad de reinvertir nada. Es una exención distinta, más sencilla y más amplia, y la gente que encaja en ella a veces se complica intentando encajar en la otra.
Lo que sí exige es que fuera efectivamente tu vivienda habitual, con la misma prueba de siempre. Y si la vivienda es ganancial y solo uno de los dos ha cumplido los 65, cada cónyuge va por su lado: uno puede acogerse a esta exención y el otro necesitar la reinversión.
La exención por reinversión existe también para residentes en la Unión Europea, Islandia, Noruega y Liechtenstein, con requisitos propios. Fuera de ese ámbito, no. Es una de las diferencias más caras entre residir dentro o fuera, y conviene mirarla antes de vender, no después.
Tu caso, en dos minutos
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Cómo se declara
La exención se aplica en la declaración del ejercicio en que se vende:
- Se declara la ganancia patrimonial completa.
- Se marca la intención de reinvertir y el importe comprometido, si la reinversión aún no se ha producido.
- Si finalmente no se reinvierte, o se reinvierte menos, hay que regularizar presentando complementaria del ejercicio de la venta, con intereses.
No marcar la intención de reinvertir en la declaración del año de la venta. Si no se consigna, la Administración entiende que la ganancia tributa, y rectificarlo después exige un procedimiento que no siempre prospera. Se declara bien el primer año o se complica mucho.
Qué cuesta
| Trabajo | Precio |
|---|---|
| Consulta: revisamos tu caso y te decimos si encajas y qué falta | 92 € |
| Informe: análisis completo por escrito, con cálculo, plazos y doctrina | 370 € |
| Reflejo en la declaración de la renta | Presupuesto cerrado |
| Contestación a un requerimiento sobre la reinversión | desde 290 € |
Impuestos incluidos. La consulta se descuenta del informe si decides encargarlo.