Por qué te toca a ti
Cuando el vendedor de un inmueble situado en España no es residente fiscal aquí, la ley obliga al comprador a retener el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda mediante el modelo 211. Ese 3 % es un pago a cuenta del impuesto del vendedor, no un impuesto tuyo.
El plazo es de un mes desde la fecha de la transmisión, y no admite excusa. Después hay que entregar al vendedor un ejemplar del modelo, que es lo que él necesita para poder declarar su ganancia y pedir la devolución de lo retenido de más.
El bien queda afecto al pago del impuesto del vendedor. Es decir: la Administración puede ir contra la casa que acabas de comprar, aunque tú ya hayas pagado el precio completo. Es un riesgo que se hereda con la escritura.
Cómo saber si el vendedor es no residente
No es una cuestión de nacionalidad ni de dónde tenga el DNI. Un español que lleva diez años viviendo en Londres es no residente, y un alemán que vive en Málaga es residente.
- Lo que acredita la residencia es el certificado de residencia fiscal emitido por la Agencia Tributaria, no el empadronamiento ni la tarjeta de residencia.
- Si el vendedor no aporta ese certificado, lo prudente es retener. La responsabilidad de no haber retenido es tuya; la de haber retenido de más, no.
- El notario suele advertirlo, pero no es su obligación hacer la retención: la obligación es del comprador.
Si hay varios vendedores, se mira uno por uno: se retiene sobre la parte de los que no residan aquí.
Qué pasa si no lo ingresas
Aquí está lo que casi nadie te cuenta en la notaría, y es lo que convierte un trámite menor en un problema de años: el inmueble queda afecto al pago de esa deuda. No es una responsabilidad personal tuya que pueda discutirse: es una carga que viaja con la finca.
Eso significa que la Administración puede dirigirse contra el propio inmueble para cobrar lo que debió ingresarse, aunque tú ya hayas pagado todo el precio al vendedor y aunque el vendedor esté ilocalizable. Y significa, sobre todo, que reaparece en el peor momento: cuando vas a vender, cuando pides una hipoteca, o cuando alguien pide una nota simple y ve lo que hay.
El plazo del modelo 211 es de un mes desde la transmisión, y la transmisión es la fecha de la escritura. Si el precio se aplaza o se paga por partes, da igual: el reloj corrió desde el día que firmasteis. Pasado el mes se puede presentar igualmente, con recargo, y conviene hacerlo antes de que lo reclamen.
El vendedor también lo necesita
Ese 3 % no es un impuesto: es un pago a cuenta del impuesto del vendedor. Él tiene después tres meses para presentar su propio modelo 210, calcular la ganancia real y pedir la diferencia si retuvo de más, que es lo habitual cuando la ganancia ha sido pequeña o ha habido pérdida.
Para poder hacerlo necesita tu justificante del 211. Sin él no puede acreditar lo ingresado y no recupera nada. Por eso conviene entregárselo sin que lo pida: es un papel que a ti no te cuesta nada y a él puede valerle miles de euros, y evita la llamada incómoda seis meses después.
Casos en los que la cosa se complica
| Situación | Qué cambia |
|---|---|
| Varios vendedores y solo alguno no reside aquí | Se retiene únicamente sobre la parte de los no residentes, según su cuota de titularidad. Hay que hacer el cálculo persona a persona. |
| El vendedor dice que reside aquí pero no lo acredita | Lo prudente es retener. Si después aparece el certificado, hay vías para corregirlo; si no retienes y debías, el problema es tuyo. |
| Compras a una sociedad no residente | La regla es la misma, pero la documentación es otra y conviene mirarla antes de firmar. |
| Se aporta el inmueble a una sociedad o se permuta | Sigue habiendo transmisión, aunque no haya precio en dinero. La base se calcula sobre el valor. |
| Es una donación o una herencia | Entonces no hay 211: son otros impuestos y otros plazos. |
Lo que conviene hacer antes de firmar
Todo esto se resuelve en diez minutos si se mira antes de la notaría y en varios meses si se mira después. Antes de firmar conviene tener tres cosas: saber con certeza dónde reside cada vendedor, tener el certificado si dice residir en España, y haber apartado el 3 % del precio para ingresarlo, en vez de entregarlo entero y tener que pedirlo de vuelta.
Si compras con hipoteca, díselo también a tu banco: algunas entidades retienen ellas ese importe en la provisión de la firma, y otras no, y enterarse en el momento de firmar no ayuda a nadie.
Tu caso, en dos minutos
El 3 % de tu compra: tu mapa de obligaciones
El formulario de esta línea pregunta solo lo que importa aquí. Al terminar tienes tu mapa de obligaciones, los plazos que te corren y el precio cerrado.
Qué hacemos con el 3 % de tu compra
- Antes de firmar, comprobamos la situación del vendedor y te decimos si hay que retener y sobre qué importe exacto.
- Preparamos el modelo 211 con los datos de la escritura y te decimos cómo y cuándo ingresarlo.
- Lo presentamos dentro del mes y te entregamos el justificante, además del ejemplar para el vendedor.
- Dejamos el expediente en tu carpeta, porque ese justificante es la prueba de que el inmueble ya no responde de nada.
Y si lo que has hecho es vender, lo tuyo es la otra cara del mismo asunto: he vendido un inmueble en España.
Qué cuesta
| Trabajo | Precio |
|---|---|
| Modelo 211: preparación, presentación y justificante | 210 € |
| Comprobación previa de la residencia del vendedor | incluida |
| Si ya pasó el mes y hay que regularizar | desde 290 € |
| Plusvalía municipal como sustituto del vendedor | 175 € por inmueble |
Impuestos incluidos. Con mandarnos la escritura basta.