Qué grava, y qué no
El nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, y ahí está la clave: grava el aumento de valor del suelo, no del edificio, y solo si lo ha habido.
La sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021 anuló el método de cálculo que se venía aplicando, y el Real Decreto-ley 26/2021 lo sustituyó por dos métodos alternativos. Desde entonces:
| Método | Cómo se calcula | Cuándo conviene |
|---|---|---|
| Objetivo | Valor catastral del suelo × coeficiente según los años transcurridos | Cuando la ganancia real ha sido grande |
| Real | (Precio de venta − precio de compra) × proporción que el suelo representa en el valor catastral | Cuando la ganancia ha sido pequeña o nula |
La ley permite aplicar el método que resulte más favorable. Si el ayuntamiento liquida por el objetivo sin comparar, se puede pedir la rectificación. Compararlos es una cuenta de cinco minutos que ahorra cientos de euros con frecuencia.
Si vendiste sin ganancia, no hay impuesto
No se produce el hecho imponible cuando no hay incremento de valor del terreno. Para acreditarlo basta comparar las escrituras de adquisición y de transmisión: si el precio de venta no supera al de compra, no hay nada que pagar.
- Se acredita con las dos escrituras. En herencias, con el valor declarado en el Impuesto sobre Sucesiones.
- Se puede actualizar el valor de adquisición con los gastos e impuestos soportados, aunque en este punto los ayuntamientos discrepan y hay jurisprudencia en ambos sentidos.
- Si ya has pagado y no había ganancia, se pide la devolución de ingresos indebidos, con un plazo de cuatro años.
Los dos métodos, y por qué eliges tú
Desde la reforma de 2021 hay dos formas de calcular la base, y se aplica la que resulte menor. Pero el ayuntamiento no lo hace por ti: eres tú quien tiene que calcular las dos y quedarte con la buena, y quien tiene que aportar la prueba si eliges la segunda.
| Método objetivo | Método real | |
|---|---|---|
| Sobre qué se calcula | El valor catastral del suelo multiplicado por un coeficiente según los años transcurridos | La ganancia efectiva, multiplicada por la proporción que el suelo representa en el valor catastral total |
| Qué hace falta | El recibo del IBI | Las dos escrituras, la de compra y la de venta |
| Cuándo gana | Cuando la ganancia ha sido grande | Cuando la ganancia ha sido pequeña, y casi siempre en las transmisiones recientes |
El coeficiente lo fija cada ayuntamiento dentro de un máximo estatal que se actualiza, así que dos municipios vecinos pueden dar cifras distintas por el mismo inmueble. Es parte de nuestro trabajo averiguar el que aplica al caso concreto: no es un dato que se pida al cliente.
Autoliquidación o liquidación: no es lo mismo
Unos ayuntamientos exigen que calcules y pagues tú (autoliquidación) y otros te envían la cuenta hecha (liquidación). La diferencia importa más de lo que parece, porque cambia por dónde se pelea:
- Si autoliquidas, el error es tuyo y se corrige pidiendo la rectificación de tu propia autoliquidación, con cuatro años de plazo.
- Si te liquidan, el acto es del ayuntamiento y hay que recurrirlo en el plazo que marque la notificación, que es corto. Dejarlo pasar convierte una liquidación discutible en una liquidación firme.
Seis meses en una herencia, treinta días hábiles en una compraventa o una donación. Nada de esto va con la campaña de renta ni con el Impuesto sobre Sucesiones: es otro impuesto, otra administración y otro reloj, y por eso se olvida tanto.
Lo que no está sujeto
No hay impuesto si no ha habido incremento de valor del suelo. Eso lo fijó el Tribunal Constitucional en su sentencia 182/2021 y lo recogió el Real Decreto-ley 26/2021. Pero no es automático: hay que declararlo y probarlo con las dos escrituras. Si no lo pruebas, el ayuntamiento liquida igual y el problema pasa a ser tuyo.
Tampoco están sujetas las transmisiones entre cónyuges por sentencia de separación o divorcio, ni las aportaciones a la sociedad conyugal. Y el suelo rústico queda fuera: el impuesto grava el suelo de naturaleza urbana, no cualquier terreno.
Tu caso, en dos minutos
Qué te toca con tu plusvalía municipal, en dos minutos
El formulario de esta línea pregunta solo lo que importa aquí. Al terminar tienes tu mapa de obligaciones, los plazos que te corren y el precio cerrado.
Quién paga y en qué plazo
| Operación | Quién es el sujeto pasivo | Plazo |
|---|---|---|
| Compraventa | El vendedor | 30 días hábiles |
| Compraventa con vendedor no residente | El comprador, como sustituto del contribuyente | 30 días hábiles |
| Donación | Quien recibe | 30 días hábiles |
| Herencia | El heredero | Seis meses, prorrogables a un año |
Cada ayuntamiento tiene su ordenanza, su tipo —hasta el 30 %— y sus bonificaciones, que en herencias de vivienda habitual llegan a ser muy altas. Por eso lo primero que miramos no es la ley: es la ordenanza del municipio concreto.
El comprador es sustituto del contribuyente: responde del pago aunque el impuesto sea del vendedor. Es la segunda obligación que se lleva sin saberlo, junto con el 3 % del modelo 211.
Qué cuesta
| Trabajo | Precio |
|---|---|
| Cálculo por los dos métodos, elección y presentación | 210 € |
| Cada inmueble adicional de la misma operación | 104 € |
| A partir del tercer sujeto pasivo, por cada uno | 40 € |
| Solicitud de devolución por haber pagado de más | desde 290 € |
| Recurso contra una liquidación municipal | Presupuesto cerrado |
Impuestos incluidos. Con las dos escrituras y el último recibo del IBI tenemos bastante para decirte cuánto sale por cada método.