IVA del 10 % en el alquiler turístico: fecha de entrada incierta · límite julio de 2028. El Congreso rechazó el 2 de octubre de 2026 el Real Decreto-ley 26/2026, que la fijaba en el 1 de diciembre de 2026, así que esa fecha ya no vale. El límite lo marca la Directiva (UE) 2025/516: julio de 2028. Lo tenemos preparado para cuando entre. Mientras tanto seguimos llevando lo que ya es obligatorio hoy: el modelo 303 por la inversión del sujeto pasivo de las comisiones de Airbnb y Booking, el ROI y el modelo 349.
Los días mandan en el reparto
Calculadora del IVA del 10 % en el alquiler turístico
El IVA del 10 % para las estancias de hasta 30 noches no tiene fecha: el Congreso rechazó el decreto el 2 de octubre de 2026 y el límite es julio de 2028. Haz el número con tus cifras y ten decidido el precio para cuando entre.
Calculadora del IVA del 10 % en tu alquiler turístico
Tu IVA del 10 %, para cuando entre en vigor
Pon lo que facturas en un trimestre y lo que gastas, y compara las dos salidas.
Las dos salidas, y no hay una tercera
Subir el precio un 10 %. El huésped paga más, tú ingresas lo mismo y el IVA lo entregas a Hacienda. El riesgo es de mercado: si tu competencia no sube, pierdes reservas.
Mantener el precio. El importe que cobras pasa a incluir el IVA, así que tu ingreso real baja: de cada 110 € que cobras, 10 € dejan de ser tuyos. El golpe lo absorbes tú.
En los dos casos empiezas a deducir el IVA de tus gastos: suministros, limpieza, comisiones de plataforma, reparaciones y muebles. Con gastos altos, eso recorta una parte del golpe.
La fórmula
IVA a ingresar = IVA repercutido − IVA soportado deducible. Si mantienes el precio, el IVA repercutido se calcula «por dentro»: base = precio ÷ 1,10, y el IVA es la diferencia. El IVA de tus gastos es el que lleve cada factura, normalmente el 21 %.
Qué conviene tener hecho ya
- Pedir todas las facturas de gastos a tu nombre: cuando el alquiler lleve IVA, el suyo se deducirá.
- Tener al día tu alta censal (modelo 036): el inicio de operaciones sujetas se comunica cuando haya fecha.
- Tener el registro de reservas ordenado, que es lo que permite separar las de más de 30 noches.
Cómo cambia tu contabilidad el día después
Pasar de exento a sujeto no es solo cobrar un 10 % más. Es entrar en una mecánica trimestral que hasta ahora no tenías:
- Libros registro de facturas emitidas y recibidas, con los datos completos de cada operación.
- Modelo 303 cada trimestre, con la base y la cuota separadas por tipos.
- Resumen del año: quien solo arrienda inmuebles urbanos lo da en el 303 del cuarto trimestre, sin presentar el modelo 390.
- Facturas con IVA desglosado a los huéspedes que las pidan, y muchos las piden.
- Prorrata, si además tienes algún alquiler exento: estancias de más de 30 noches o vivienda habitual. Solo deduces la parte del IVA soportado que corresponde a la actividad sujeta.
El efecto sobre tu precio y sobre tu ocupación
La decisión de subir o absorber no es contable, es comercial. Tres criterios que ayudan a decidirla:
- Qué hace tu competencia directa. El IVA afecta a todo el mercado a la vez: subir no te deja fuera, te deja igual que a los demás.
- Cuánto pesa el precio en tus reservas. Un apartamento de temporada alta en zona tensionada aguanta mejor una subida que uno que compite por precio en temporada baja.
- Cuánto IVA soportado tienes. Con gastos altos, la deducción amortigua una parte notable del golpe y la opción de absorber deja de ser tan cara.
Lo que no es buena idea
Pasar a estancias de más de 30 noches solo para evitar el IVA: es otro negocio, con otra demanda y otra ley de arrendamientos. Constituir una sociedad a toda prisa: no resuelve el IVA y añade Impuesto sobre Sociedades y contabilidad mercantil. Y dar el asunto por muerto: el decreto decayó, pero la directiva europea pone un límite, julio de 2028, y el día que entre cada estancia corta llevará IVA, lo hayas previsto o no.
Lo que ya era exigible y sigue siéndolo
Estar dado de alta en el censo, declarar el rendimiento en tu IRPF o en el modelo 210 y, si pagas comisiones a Airbnb o Booking, estar en el ROI y presentar el modelo 349 por la inversión del sujeto pasivo. Esa última es la que más incumplimientos genera. Hoy, con el alquiler exento, el IVA de esas comisiones es un coste; cuando el alquiler lleve IVA pasará a ser deducible.
Lo que nos preguntan sobre tu vivienda turística
¿Desde cuándo se aplica?
Hoy no tiene fecha. El Real Decreto-ley 26/2026 preveía el 1 de diciembre de 2026, pero el Congreso lo rechazó el 2 de octubre de 2026. El límite lo pone la Directiva (UE) 2025/516: julio de 2028.
¿Afecta a los alquileres de larga temporada?
No. Las estancias de más de 30 noches y el alquiler de vivienda habitual seguirán exentos.
Si ya presto servicios hoteleros, ¿me afecta?
Ya tributas al 10 %. No cambia tu tipo.
Los cálculos son una estimación con la norma vigente a 2 de octubre de 2026. Tu caso puede tener particularidades: para eso estamos.