Vacío no es el punto cero
La comparación se plantea casi siempre mal, porque se da por supuesto que tener el piso cerrado no cuesta impuestos y alquilarlo sí. Es al revés de lo que parece: un no residente con un inmueble urbano en España que no esté arrendado ni afecto a una actividad tributa igualmente, por la imputación de rentas inmobiliarias. El vacío tiene un precio fijo, y la pregunta correcta es cuánto hay que ingresar para que salga a cuenta cruzar al otro lado.
La imputación es un porcentaje del valor catastral: el 1,1 % si el valor ha sido revisado dentro del plazo que marca la norma, y el 2 % en los demás casos. Sobre esa base se aplica el tipo del IRNR, y se declara en el modelo 210 del año siguiente. No hay gastos que restar, no hay hipoteca que descontar, y no importa que el piso haya estado cerrado con las persianas bajadas los doce meses.
Las dos columnas
| Alquilado | Vacío | |
|---|---|---|
| Qué se declara | El rendimiento del arrendamiento | Un porcentaje del valor catastral |
| Base | Ingresos menos gastos, si el contribuyente reside en la UE, Islandia, Noruega o Liechtenstein | 1,1 % o 2 % del valor catastral, sin restar nada |
| Tipo | 19 % residentes en la UE, Islandia, Noruega y Liechtenstein; 24 % el resto | 19 % o 24 %, igual |
| Gastos deducibles | Sí para residentes UE/EEE: IBI, comunidad, seguro, intereses, suministros a cargo del propietario, amortización | Ninguno |
| Modelo | 210, con la periodicidad que corresponda al ejercicio | 210, a lo largo del año natural siguiente |
| Año mixto | Se parte: rendimiento por los días arrendados e imputación por los días restantes | |
El 19 % con gastos y el 24 % sin ellos
Aquí está la diferencia que de verdad decide, y no tiene que ver con alquilar o no: tiene que ver con dónde resides. Un residente en Francia, Alemania o Países Bajos deduce sus gastos y tributa al 19 % sobre el neto. Un residente en el Reino Unido, en Estados Unidos o en Suiza tributa al 24 % sobre el ingreso íntegro, sin restar el IBI, ni la comunidad, ni el seguro, ni los intereses del préstamo, ni la amortización.
La consecuencia es incómoda de escuchar y conviene decirla clara: un no residente de fuera del Espacio Económico Europeo puede tener un alquiler que económicamente pierde dinero y pagar impuesto igualmente, porque el impuesto no mira su pérdida. Para los británicos, que antes deducían, esto cambió con la salida de la Unión Europea y sigue sorprendiendo cada año.
A partir de cuántos meses compensa
La aritmética es sencilla cuando se plantea bien. El vacío cuesta una cifra cerrada; alquilar cuesta un porcentaje de lo que entra, más los gastos reales de tener inquilinos. Como ejemplo de la forma del problema, no como umbral que valga para nadie: un piso con valor catastral revisado de 100.000 € imputa 1.100 € al año; a tipo del 19 % son algo más de doscientos euros de impuesto por tenerlo cerrado. Basta un mes de alquiler razonable para cubrir eso.
Es decir: fiscalmente, alquilar casi siempre gana, porque el impuesto del alquiler se paga sobre una renta que existe y el del vacío se paga sobre una renta que no existe. Lo que puede no ganar es la operación completa, y eso es otra conversación:
- Si resides fuera del Espacio Económico Europeo y el inmueble tiene hipoteca, comunidad alta y derramas, el 24 % sobre el bruto se come una parte muy grande del margen. Ahí hay que hacer el número antes, no después.
- Si el alquiler es de corta duración, súmale comisiones, limpieza, rotación y la imputación de los días vacíos, que sigue existiendo.
- Si quieres usar la vivienda varias semanas al año, el coste de oportunidad no es cero: la fecha en que tú vas es justo la buena.
- Si piensas vender pronto, un inquilino con contrato en vigor condiciona la venta.
La imputación de rentas es la obligación que más se incumple entre propietarios extranjeros, casi siempre de buena fe: como no se ingresa nada por el piso, se asume que no hay nada que declarar. La Administración cruza el catastro con el censo de no residentes sin ninguna dificultad, y los avisos llegan por ejercicios acumulados.
La venta de un inmueble por un no residente arrastra la retención del 3 % que practica el comprador y una declaración de la ganancia. Es el momento en que se revisa el historial del inmueble, y cuatro años de imputaciones no declaradas salen a la superficie con sus recargos. Regularizar antes de vender, de forma espontánea, cuesta bastante menos que hacerlo después de recibir la carta: el recargo del artículo 27 de la Ley General Tributaria es de un 1 % más un 1 % por cada mes completo de retraso, y del 15 % más intereses cuando se pasa de doce meses, con una reducción del 25 % si se paga en plazo. Una sanción, si la hay, se mueve en otro orden de magnitud.
Cuando no encajas del todo en alquilar o dejarlo vacío
La vivienda que ni se alquila ni está realmente vacía. Se repite en tres formas, y ninguna cabe en la tabla:
- El piso cedido gratis a un familiar. No hay renta, no hay contrato y no entra dinero, pero tampoco está «vacío» en el sentido corriente. La lectura administrativa más común es que, al no existir arrendamiento, procede la imputación de renta inmobiliaria por el año entero, igual que si estuviera cerrado. Quien además formaliza un contrato con renta simbólica se coloca en un terreno peor, porque abre la discusión sobre el valor de mercado de la cesión entre partes vinculadas. Es un supuesto discutible y así lo advertimos: no hay una respuesta cómoda.
- El inmueble en obras o inhabitable. Aquí sí hay matiz, y conviene conocerlo. La imputación se construye sobre inmuebles susceptibles de uso; un inmueble en construcción, o que por razones urbanísticas no puede utilizarse, no genera imputación mientras dure esa situación. Una reforma interior ordinaria, en cambio, no suele bastar para suspenderla, y hacerlo sin poder acreditar la situación con licencias, certificados y fechas es pedir un requerimiento.
- El piso puesto a la venta. Estar en el escaparate de una inmobiliaria no interrumpe nada. Tres años de cartel y ninguna oferta se declaran igual que tres años de persianas bajadas.
Y un cuarto, menos glamuroso pero muy numeroso: la copropiedad. Un matrimonio con el piso al cincuenta por ciento no presenta una declaración: presenta dos, cada uno por su porcentaje, con su propio certificado de residencia si viven en países distintos. Los hermanos que heredaron un apartamento entre cuatro presentan cuatro. Es el error de forma más repetido que corregimos en esta materia.
Antes de decidir: alquilar o dejarlo vacío
La cuenta se puede hacer en una tarde si se tienen estos datos encima de la mesa; sin ellos, no se puede hacer en absoluto:
- El último recibo del IBI, que trae el valor catastral y permite comprobar si ha sido revisado, dato del que depende que la imputación sea del 1,1 % o del 2 %.
- Tu país de residencia fiscal y tu certificado, porque decide el tipo aplicable y, sobre todo, si puedes deducir gastos o tributas sobre el ingreso íntegro.
- La escritura de compra, con su fecha y su precio: sirve para la amortización deducible y hará falta el día que vendas.
- El porcentaje de titularidad de cada propietario y quién es cada uno, con su NIE.
- Los gastos anuales documentados: IBI, comunidad, derramas, seguro, suministros a tu cargo, intereses del préstamo si lo hay y honorarios de gestión.
- Las semanas de uso propio que piensas reservarte, porque salen del cómputo de días arrendados y entran en el de días imputados.
- Los ejercicios ya presentados de los últimos cuatro años, si los hay, para saber desde dónde se parte antes de decidir hacia dónde se va.
Cómo miramos alquilar o dejarlo vacío
Empezamos por tu residencia fiscal, porque decide si puedes deducir gastos o no, y sin eso la comparación no significa nada. Después calculamos las dos columnas con tu valor catastral, tu renta esperada y tus gastos reales, incluyendo los días que pienses reservarte y las imputaciones que correspondan a esos días.
Si vienes de varios años sin declarar nada, lo decimos y lo ordenamos: primero los ejercicios no prescritos, después la decisión sobre el futuro. Y si la diferencia entre las dos opciones es pequeña, también lo decimos. Todo esto está en no residentes, y el formulario pregunta el valor catastral, el país de residencia y poco más, que es lo que hace falta para echar la cuenta.