La frontera no es la limpieza, es cuándo se limpia
El arrendamiento de viviendas está exento de IVA por el artículo 20.Uno.23.º de la Ley del IVA. Ese mismo artículo abre una excepción: no hay exención cuando el arrendador se obliga a prestar servicios complementarios propios de la industria hotelera. Toda la discusión del IVA en el alquiler turístico cabe hoy en esa línea, también para las estancias de pocas noches. El Real Decreto-ley 26/2026 iba a desplazarla desde el 1 de diciembre de 2026, llevando al 10 % las estancias de hasta 30 noches en vivienda amueblada haya o no servicios, pero el Congreso lo rechazó el 2 de octubre. Ese cambio queda sin fecha, con julio de 2028 como límite europeo, y mientras tanto decide la frontera de esta página.
Y la línea no pasa por donde la gente cree. Casi todo el mundo pregunta «si limpio, ¿tengo que poner IVA?». La respuesta depende de cuándo limpias. Limpiar el apartamento entre un huésped y el siguiente es preparar el inmueble para entregarlo, igual que lo pinta un casero antes de un contrato de tres años: eso no es servicio hotelero. Limpiar la habitación el miércoles mientras el huésped está alojado, sí lo es.
Qué cuenta y qué no
| Sí es servicio propio de la hostelería | No lo es |
|---|---|
| Limpieza periódica del interior durante la estancia | Limpieza a la entrada y a la salida del huésped |
| Cambio de ropa de cama y toallas durante la estancia | Entrega de ropa limpia al entrar y lavado de la sucia cuando el huésped se va |
| Recepción y atención permanente al cliente | Entrega de llaves, presencial o por caja de seguridad |
| Restauración: desayuno, comidas, servicio de habitaciones | Dejar la despensa surtida el primer día |
| Custodia de equipaje y lavandería durante la estancia | Mantenimiento y reparaciones del inmueble |
| Servicios comunes tipo hotel prestados de forma continuada | Suministros, wifi y limpieza de zonas comunes del edificio |
Qué cambia según el lado en que caigas
Sin servicios hoteleros, dure la estancia tres noches o tres meses, el arrendamiento está exento. No repercutes IVA, no presentas declaraciones periódicas por las rentas y, a cambio, no deduces ni un euro del IVA que soportas: ni el de la reforma, ni el de los muebles, ni el del electrodoméstico nuevo, ni el de la comisión que te cobra la plataforma.
Con servicios hoteleros, el arrendamiento está sujeto y no exento, al 10 %, el tipo reducido de la hostelería; cuando entre el IVA de las estancias cortas, lo estará también cualquier estancia turística de hasta 30 noches. Repercutes IVA al huésped, presentas declaraciones trimestrales y el resumen anual, y deduces el IVA soportado de todo lo que esté afecto a la actividad.
Estar exento nunca ha significado estar fuera del IVA. Las comisiones que cobran las plataformas de reserva establecidas fuera de España se localizan en el destinatario, y eso convierte al arrendador en sujeto pasivo por inversión: hay que darse de alta en el registro de operadores intracomunitarios, declarar esas comisiones e ingresar el IVA correspondiente, que con el alquiler exento no se puede deducir. Es una de las regularizaciones más frecuentes que vemos, y llega siempre por sorpresa. Cuando las estancias cortas tributen al 10 %, quien alquila por noches lo deducirá en el mismo 303, pero los periodos sin declarar seguirán pendientes.
Cuándo conviene estar a cada lado
Conviene recordar que esto no es una casilla que se marca: se cae de un lado o de otro según lo que realmente te obligues a prestar y, cuando llegue la norma europea, según la duración de las estancias. Rechazado el decreto de septiembre de 2026, la decisión que queda cuando hay margen de diseño se parece a esta:
- Alquilar por noches todavía no te deja sujeto. Hoy solo repercutes el 10 % y deduces el IVA de la reforma, del amueblado o de la compra con IVA si prestas servicios hoteleros de verdad, y montarlos solo tiene sentido si el huésped los paga. Cuando entre el IVA de las estancias de hasta 30 noches, bastará con alquilar por noches.
- La exención es hoy el caso general. Interesa cuando el inmueble ya está hecho y el gasto corriente es bajo: el huésped particular no deduce nada y las obligaciones formales se quedan en las de las comisiones. Cuando llegue el 10 %, quedará para los contratos de más de 30 noches con una causa temporal real.
- No interesa forzar la calificación. Montar una recepción de mentira para deducir la reforma, o firmar contratos de 31 noches para huéspedes de fin de semana, es el tipo de estructura que se cae en la primera comprobación, porque lo que no ocurre de verdad no aparece en ningún sitio: ni en los costes, ni en los horarios, ni en las reseñas.
El decreto de septiembre de 2026: un 10 % que el Congreso rechazó
Durante meses se habló de llevar el alquiler turístico al tipo general del 21 %. Lo que salió en el BOE fue el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, cuyo artículo 7 preveía el 10 %, el mismo tipo que la hostelería, para los alquileres de vivienda amueblada de hasta 30 noches por inquilino desde el 1 de diciembre de 2026. Los de más de 30 noches sin servicios hoteleros seguían exentos y la residencia habitual del arrendador quedaba fuera. El decreto preveía además el 10 % para las obras de renovación y reparación de viviendas destinadas al arrendamiento como vivienda habitual, si se pagaban por medios bancarios. El Congreso lo votó en contra el 2 de octubre y decayó sin haberse aplicado un solo día.
Para los pisos turísticos, el efecto es que la tabla de arriba sigue decidiendo el tipo: sin servicios, la estancia corta está exenta; con ellos, va al 10 %. La medida volverá, porque la Directiva (UE) 2025/516 equipara el alojamiento de corta duración a la hostelería y pone el límite en julio de 2028, pero hoy nadie puede dar la fecha. Si alguna estructura tuya solo tiene sentido con el alquiler turístico exento, conviene revisarla ahora, con ese horizonte delante y sin la prisa de un plazo de dos meses.
Si el anuncio promete «limpieza diaria», «cambio de toallas a mitad de estancia» o «recepción 24 horas», esa publicidad es el mejor documento que tiene la Administración para sostener que hay servicios propios de la hostelería. Declarar la actividad como exenta mientras el anuncio dice lo contrario es una contradicción que no se explica bien en un trámite de alegaciones. Y al revés: quien quiere quedar sujeto y deducir tiene que poder acreditar que presta esos servicios de verdad, con contratos, facturas y horarios.
Cuando no encajas del todo en con servicios hoteleros o sin servicios hoteleros
El propietario que no trata con el huésped. Es un supuesto frecuentísimo y la tabla no lo recoge, porque en él hay dos cesiones superpuestas y cada una tiene su propia respuesta. El dueño no arrienda al viajero: cede el inmueble a una empresa gestora o a una explotadora que lo comercializa por su cuenta y le liquida una renta. Esa primera cesión no es un arrendamiento de vivienda para satisfacer la necesidad de nadie, sino la entrega de un inmueble a un operador que lo va a explotar económicamente, y su tratamiento no se resuelve mirando si hay o no hay limpieza a mitad de estancia. La segunda cesión, la del gestor al huésped, es la que se examina con el criterio del artículo 20.Uno.23.º.
Quien firma uno de estos contratos sin leerlos juntos se encuentra con resultados incoherentes: declara como exento lo que factura al gestor mientras el gestor repercute IVA al viajero, o al revés. Y la denominación del contrato no ayuda: hay documentos titulados «mandato de gestión» que reparten riesgo y precio como un arrendamiento, y «contratos de arrendamiento» en los que el propietario sigue soportando la ocupación vacía. Se mira el reparto real del riesgo, quién fija el precio, quién responde frente al cliente y qué cobra cada uno.
Hay un segundo supuesto intermedio: el mismo inmueble con dos modalidades. Hoy son reservas secas y reservas con desayuno; cuando entre el IVA de las estancias cortas, lo habitual será que convivan estancias cortas al 10 % y contratos de más de 30 noches exentos en el mismo piso. Ahí hay operaciones exentas y operaciones sujetas, lo que obliga a separar los ingresos y a aplicar la regla de prorrata sobre el IVA soportado común. Es perfectamente legítimo, pero hay que llevarlo con contabilidad, no de memoria.
Qué mirar antes de elegir: con servicios hoteleros o sin servicios hoteleros
La calificación no se elige en una casilla, pero sí se puede preparar el expediente que la sostenga. Para poder decir de qué lado estás hacen falta estos documentos, y conviene reunirlos antes de la primera declaración, no después del primer requerimiento:
- El anuncio, tal como se publica hoy, con capturas. Es la prueba más accesible que tiene la Administración y la primera que mira.
- El contrato con la plataforma o con el gestor, completo y con sus anexos de servicios, para saber quién se obliga a qué frente al huésped.
- Las instrucciones y las facturas del servicio de limpieza, con las fechas y los horarios: lo que distingue la limpieza de entrada y salida de la limpieza durante la estancia son los días en que se entra al inmueble, y eso se acredita con partes, no con explicaciones.
- El IVA soportado previsto de los próximos ejercicios: reforma, mobiliario, honorarios, comisiones. Si hay una obra importante a la vista, el número cambia la conversación entera.
- El alta censal y el epígrafe bajo el que vienes declarando, que muchas veces no coincide con lo que de verdad se está haciendo.
- Las facturas de comisión de las plataformas extranjeras de los últimos ejercicios, porque de ahí sale si hay inversión del sujeto pasivo pendiente de declarar.
Y un dato que casi nadie tiene presente: la deducción del IVA de una reforma o de una compra no queda cerrada el primer año. Los bienes de inversión se regularizan durante varios ejercicios posteriores —los inmuebles, durante el periodo más largo— si el destino cambia. Deducir hoy porque prestas servicios hoteleros y dejar de prestarlos el año que viene obliga a devolver parte de lo deducido.
Cómo miramos con servicios hoteleros o sin servicios hoteleros
Leemos lo que ofreces —el anuncio, el contrato con la plataforma, las instrucciones que le das a la persona que limpia— y lo contrastamos con lo que has estado declarando. De ahí sale si estás donde crees que estás. Luego miramos si te conviene seguir ahí, con el IVA soportado previsto de los próximos ejercicios sobre la mesa.
No prometemos un resultado: en esta materia hay zonas grises reconocidas, y cuando tu caso cae en una te lo decimos y te explicamos el riesgo de cada opción. La línea completa está en vivienda de uso turístico, y el formulario pregunta por los servicios uno a uno, que es justo lo que hay que saber.