Alquiler turístico o de temporada: qué cambia de verdad

No lo decide el anuncio, lo decide el contrato

Mucha gente llega pensando que la diferencia está en la duración: una semana es turístico, cinco meses es temporada. No es exactamente así. Lo que separa a los dos es para qué se cede la vivienda y bajo qué norma se cede. El alquiler de temporada es un arrendamiento para uso distinto del de vivienda: el inquilino tiene una necesidad concreta y temporal —un curso, un traslado de trabajo, unas obras en su casa— y firma un contrato civil sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos. El alquiler turístico es una cesión de alojamiento comercializada por canales de oferta turística, que la propia Ley de Arrendamientos Urbanos deja fuera de su ámbito y remite a la normativa turística de cada comunidad autónoma.

De esa frase salen todas las demás diferencias. No es una etiqueta de marketing: es qué ley te gobierna, qué permiso necesitas, cómo tributas y quién puede impedírtelo.

Las cuatro cosas que cambian

	Alquiler turístico	Alquiler de temporada
Norma que lo rige	Normativa turística autonómica, más ordenanzas municipales	Ley de Arrendamientos Urbanos, arrendamiento para uso distinto de vivienda
Permiso previo	Inscripción en el registro de turismo de la comunidad, más lo que exija el ayuntamiento y, para anunciarte en plataformas, el número de registro único	Ninguno: basta el contrato
IVA	Hoy, exento sin servicios de hostelería y 10 % con ellos. El 10 % para toda estancia de hasta 30 noches no tiene fecha: el Congreso rechazó el decreto que lo traía y el límite es julio de 2028	Exento si es para uso de vivienda del inquilino y no hay servicios hoteleros; cuando llegue ese 10 %, lo seguirá estando si supera las 30 noches
Comunidad de propietarios	Puede limitarlo o condicionarlo por acuerdo de tres quintos desde la reforma de 2025	No está sometido a ese acuerdo
Reducción del rendimiento en IRPF	No	Discutible, y en la práctica la Administración la niega salvo que el destino sea vivienda del arrendatario
Días sin inquilino	Imputación de rentas inmobiliarias por esos días	Imputación de rentas inmobiliarias por esos días

La reducción que se pierde por el camino

El rendimiento del arrendamiento de un inmueble destinado a vivienda tiene en el IRPF una reducción sobre el rendimiento neto —el clásico 60 %, hoy con porcentajes distintos según el contrato y la situación del inmueble tras la última reforma— que reduce muchísimo la factura. El alquiler turístico no la tiene nunca: no hay una vivienda que satisfaga la necesidad permanente de nadie.

Con el alquiler de temporada la cosa es más matizada, y conviene decirlo sin adornos: el criterio administrativo habitual es que tampoco procede, porque el contrato no satisface una necesidad permanente de vivienda, sino una temporal. Hay contribuyentes que la aplican y la discuten, y hay argumentos para hacerlo, pero es terreno litigioso y así lo advertimos. Quien alquila por temporada contando de antemano con esa reducción está construyendo el cálculo sobre una pieza que puede caerse.

Cuándo gana cada uno

El turístico gana en inmuebles con estacionalidad fuerte y precio por noche alto: costa, centro histórico, cerca de un recinto ferial. Tres meses de verano bien vendidos pueden dejar más que doce de renta ordinaria. También gana cuando el propietario quiere usar la vivienda parte del año, algo que un contrato de temporada de nueve meses no permite.

La temporada gana cuando hay demanda estable de media duración: ciudades universitarias, zonas de hospitales con personal desplazado, plazas de trabajadores temporales. El ingreso es menor por noche pero constante, no hay comisiones de plataforma, no hay rotación, no hay limpieza cada tres días y, sobre todo, no hay licencia que pedir ni comunidad que pueda prohibírtelo.

Ese último punto se ha vuelto decisivo. Desde 2025 la comunidad de propietarios puede acordar por tres quintos limitar o condicionar el alquiler turístico en el edificio. Comprar un piso para explotarlo así y encontrarse con ese acuerdo en la primera junta es un riesgo real, no teórico. El arrendamiento de temporada queda fuera de ese acuerdo.

Lo que nadie cuenta del turístico

• No todo el año se alquila. Por los días en que la vivienda no está arrendada se imputa renta inmobiliaria igual que si estuviera vacía. Un piso con cuarenta noches vendidas tributa por las cuarenta noches y, además, por los trescientos veinticinco días restantes.
• Los gastos se prorratean. IBI, comunidad, seguro, suministros y amortización solo se deducen en la proporción de días efectivamente arrendados. La factura de la caldera de enero no es deducible entera porque el piso se alquiló en agosto.
• La gestión es una actividad. Comisiones de plataforma, limpieza, lavandería, incidencias, registro de viajeros ante las autoridades. Ninguna de esas horas aparece en la comparación de ingresos brutos, y todas existen.
• El municipio también opina. Hay ayuntamientos con planes urbanísticos que reservan el uso de hospedaje a determinadas situaciones dentro del edificio. Tener el número de registro turístico no equivale a tener el uso urbanístico permitido.

El caso intermedio: alquiler turístico o alquiler de temporada

La media estancia. Un profesional desplazado que reserva noventa noches por una plataforma, paga por noche, entra con caja de seguridad y no llega a empadronarse en ninguna parte. No es la semana de playa ni el curso académico de nueve meses: está justo en medio, y es el supuesto que más ha crecido en los últimos años.

Para la normativa turística, la respuesta no la da el calendario, sino el conjunto. Si el inmueble se comercializa de forma habitual por canales de oferta turística, con precio por noche y disponibilidad abierta, la normativa autonómica lo alcanza aunque esa reserva concreta dure tres meses. Si en cambio hay un contrato firmado para una necesidad temporal identificada, con renta mensual, fianza depositada en el organismo autonómico y sin anuncio permanente detrás, se está en arrendamiento de temporada aunque el inquilino apareciera por una web. Para el IVA, hoy tampoco manda el calendario, sino los servicios: sin servicios hoteleros, las noventa noches del profesional desplazado y la reserva de una semana en el mismo piso están igual de exentas. El calendario pesará cuando entre el 10 % de las estancias de hasta 30 noches, que preveía el decreto rechazado en octubre de 2026 y que la Directiva (UE) 2025/516 traerá, como tarde, en julio de 2028. Varias comunidades han empezado a regular la media estancia de forma expresa y no todas del mismo modo, de manera que el mismo piso puede recibir respuestas distintas a seiscientos kilómetros de distancia.

Hay otros dos supuestos que la tabla no recoge y que llegan al despacho con frecuencia. Uno es el alquiler de habitaciones dentro de la vivienda en la que el propietario sigue viviendo, que algunas normativas autonómicas someten a inscripción y otras dejan fuera, y que el decreto del 10 % dejaba al margen por ser residencia habitual del arrendador. El otro es el piso arrendado por temporada de octubre a mayo y explotado por noches en verano: obliga a convivir con dos regímenes en el mismo ejercicio (y, cuando entre el IVA de las estancias cortas, exento el invierno y al 10 % el verano), a repartir los gastos día a día y a que el contrato de temporada termine de verdad antes de que entre el primer huésped, sin prórrogas tácitas que se solapen con la temporada alta.

Qué mirar antes de elegir: alquiler turístico o alquiler de temporada

Antes de elegir columna conviene tener seis cosas delante. Sin ellas la comparación es una conversación de barra:

• Los estatutos inscritos de la comunidad —los del Registro, no los que circulan por el grupo de vecinos— y las actas de los últimos ejercicios, que es donde consta si hay acuerdo limitativo y de qué fecha es.
• La ordenanza municipal y el planeamiento aplicables a tu calle, con la ficha del uso de hospedaje. Es lo que decide si el ayuntamiento puede pararte aunque la comunidad no diga nada.
• El valor catastral y si ha sido revisado, porque fija la imputación de renta de los días en que no haya nadie dentro, y esos días existen en las dos hipótesis.
• Una ocupación estimada honesta, en noches y en precio medio, construida con datos de tu zona y no con el recuerdo del mejor agosto.
• Los gastos anuales reales: IBI, cuota de comunidad, derramas ya aprobadas, seguro, suministros, mantenimiento y, si va a haber gestor, su comisión con el IVA correspondiente.
• Tu propio calendario. Cuántas semanas piensas usar la vivienda y cuáles. Reservarse la primera quincena de agosto no es gratis, y conviene ponerle número antes de decidir, no después.

Nuestra lectura de alquiler turístico o alquiler de temporada

Con tres datos: qué dice la normativa turística de tu comunidad y la ordenanza de tu municipio, qué dicen los estatutos y las actas de tu comunidad de propietarios, y qué número sale en cada hipótesis una vez descontadas las comisiones, la limpieza, la imputación de los días vacíos y la reducción que en cada caso proceda o no proceda.

A veces el resultado es que el turístico rinde bastante más y merece la pena pelear la licencia. A veces la diferencia es de unos cientos de euros al año y no compensa el trabajo ni el riesgo. Lo que no hacemos es decidirlo antes de ver el edificio y los números. Está todo en vivienda de uso turístico, y el formulario pregunta lo necesario para poder contestarte con tu caso.