Los días mandan en el reparto
Alquiler turístico en Conil de la Frontera: registro e impuestos
Tres hermanos heredan la casa encalada de sus padres en Conil: Ana sigue viviendo en el pueblo, Luis trabaja en Madrid y Marta lleva años en Zúrich. Deciden alquilarla en julio y agosto y repartir lo que saque. El reparto es fácil; las tres declaraciones, no tanto.
Una casa de Conil a nombre de tres hermanos
Conil de la Frontera es de los pueblos de la costa gaditana que más ha cambiado en veinte años. Lo que era un pueblo de pescadores y de veraneo familiar se ha convertido en un destino de verano muy buscado, y muchas casas de toda la vida, heredadas por hermanos que ya no viven allí, han acabado en las plataformas. La temporada es corta e intensa: julio y, sobre todo, agosto, con algo de movimiento en junio y septiembre. El resto del año, el pueblo recupera su ritmo.
La situación de los tres hermanos es muy habitual aquí, y tiene una particularidad fiscal que casi nadie ve venir: una misma casa y un mismo alquiler tributan de tres maneras distintas según dónde vive cada heredero.
Cincuenta noches de verano repartidas en tres declaraciones
En 2026 alquilaron la casa 50 noches a una media de 170 €: 8.500 € de ingresos. Cada hermano tiene un tercio.
- Gastos directos: comisiones del 12 %, 1.020 €; diez limpiezas a fondo a 60 €, 600 €. Se restan enteros: 1.620 €.
- Gastos generales: IBI 520 €, seguro 350 €, suministros 900 €, y la amortización. En una casa heredada, el valor de adquisición es el que se declaró en el impuesto de sucesiones más los gastos y tributos de la herencia; descontado el suelo, la construcción vale 90.000 € y su 3 % son 2.700 €. Total, 4.470 €; deducible, 4.470 × 50/365 = 612,33 €.
- Rendimiento neto de la casa: 8.500 − 1.620 − 612,33 = 6.267,67 €; un tercio, 2.089,22 €.
- Imputación por 315 días: con valor catastral de 75.000 € al 2 %, 1.294,52 €; un tercio, 431,51 €.
| Hermano | Dónde declara | Base del alquiler | Qué paga por él |
|---|---|---|---|
| Ana (Conil) | IRPF, con sus demás rentas | 2.089,22 € + 431,51 € de imputación | Según su tipo marginal |
| Luis (Madrid) | IRPF, con sus demás rentas | 2.089,22 € + 431,51 € de imputación | Según su tipo marginal |
| Marta (Zúrich) | Modelo 210, sin gastos | 2.833,33 € brutos + 431,51 € de imputación | 680,00 € + 103,56 € |
Marta paga el 24 % sobre su parte de los ingresos brutos, sin restar nada, porque Suiza no está en la Unión Europea ni en el Espacio Económico Europeo. Si viviera en Alemania o en Francia, pagaría el 19 % sobre su parte del neto: 396,95 € en lugar de 680 €. Lo explicamos en no residentes y en el 210 del alquiler. Su declaración del alquiler de 2026 se presenta del 1 al 20 de abril de 2027, y la de la imputación, de abril a diciembre de ese mismo año.
Lo típico es que la plataforma esté a nombre de Ana, que es quien vive en el pueblo, y que los ingresos entren en su cuenta. Si Ana declara todo y los demás nada, Hacienda ve a un titular que declara el 100 % de una casa que es suya en un tercio, y a otros dos que no declaran nada. Y si Ana reparte el dinero a sus hermanos, a efectos fiscales eso no convierte su declaración en correcta. Cada titular declara su parte, aunque el cobro lo gestione uno solo. Conviene dejarlo por escrito en un acuerdo entre los tres.
El diseminado de Conil y las casas fuera del casco
Conil tiene un término municipal con muchas viviendas en el campo, fuera del núcleo urbano, en lo que aquí se llama el diseminado. Parte de esas edificaciones tienen una situación urbanística compleja, y eso importa para el alquiler turístico. La figura de vivienda de uso turístico de la normativa andaluza está pensada para viviendas en suelo residencial; lo que está en el medio rural sigue otras reglas de alojamiento, y una casa sin la situación urbanística que se presume puede no encajar en ninguna. Antes de inscribir una vivienda del diseminado, lo prudente es revisar su situación en el planeamiento vigente y en el catastro. No afirmamos aquí qué casas encajan y cuáles no: depende de cada parcela.
La inscripción VUT/CA de una casa heredada
En Conil, como en el resto de la provincia de Cádiz, el código del Registro de Turismo de Andalucía empieza por VUT/CA, y se obtiene mediante una declaración responsable ante la Consejería de Turismo. Con una casa en proindiviso, hay que decidir quién presenta la declaración y cómo se acredita que los demás están de acuerdo. Lo sensato es que los tres firmen un documento en el que consten el acuerdo de alquilar, quién gestiona y cómo se reparten ingresos y gastos.
La sentencia 620/2026 del Tribunal Supremo anuló el registro estatal de alquileres de corta duración, pero la inscripción autonómica sigue siendo obligatoria, y las plataformas siguen enviando datos a través de la ventanilla única digital.
Casas sin comunidad y pisos con vecinos en el pueblo
Una casa unifamiliar del casco de Conil no tiene junta de propietarios que decida. Los pisos y apartamentos, sí: desde abril de 2025, una nueva actividad turística en un edificio en propiedad horizontal necesita un acuerdo expreso de la junta aprobado por tres quintos. Si la herencia incluye un apartamento en una urbanización cercana, revisa las actas antes de anunciarlo.
El IVA de una casa de verano en Conil
La casa encalada de Conil, alquilada por semanas en verano, habría entrado de lleno en el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, que llevaba al 10 % las estancias de hasta 30 noches, se prestaran servicios o no. Derogado por el Congreso el 2 de octubre, el calendario queda abierto y solo tiene un final cierto, julio de 2028, que es el que da la Directiva (UE) 2025/516. Para entonces, los tres hermanos tendrán que decidir quién figura como titular a efectos de IVA, darse de alta con el 036 y presentar el 303 cada trimestre, deduciendo el IVA de los gastos facturados a su nombre. Las comisiones de las plataformas exigen desde ya el alta en el Registro de Operadores Intracomunitarios y el modelo 349. Cuál será su primer verano con IVA es algo que hoy no puede decirse. Lo ordenamos en IVA de la vivienda turística.
Ana y Luis declaran los mismos 2.089,22 € de rendimiento, pero no pagan lo mismo por ellos. El IRPF tiene una parte estatal y otra autonómica, y cada uno aplica la escala de la comunidad donde reside: Ana la andaluza y Luis la madrileña. Además, el tipo depende de sus demás rentas. Por eso, repartir bien el rendimiento entre titulares no es solo una cuestión de exactitud: cada tercio tributa en un sitio distinto.
Cuando uno de los hermanos quiere agosto para él
Es la discusión clásica en una casa heredada: el mes bueno para alquilar es también el mes en que todos quieren ir. Si Luis ocupa la casa dos semanas de agosto, esas noches no son alquiler para nadie y cuentan como días a disposición de los tres. Si, en cambio, Luis paga a sus hermanos por usarla, aparece un alquiler entre copropietarios que tiene su propio tratamiento y conviene documentar. Lo mejor es pactar el calendario de uso al principio del año y dejarlo por escrito junto con el acuerdo de gestión.
Y si un día se vende
Una casa heredada en Conil que se vende con un hermano en Suiza implica que el comprador retenga el 3 % de la parte de Marta, y la plusvalía municipal. Para ese momento sirve todo lo que se haya documentado desde la herencia. Tienes el panorama en vender siendo no residente.
Tres titulares, una casa en Conil y un solo interlocutor
Con casas heredadas lo que hacemos es llevar las tres declaraciones con los mismos números, para que nada se contradiga: el IRPF de los hermanos residentes y el 210 del que vive fuera. Para empezar, rellenad el alta. Os diremos los riesgos que veamos, sin garantizar lo que decida Hacienda.