Cádiz concentra el año en unas pocas semanas y tiene el casco antiguo lleno de pisos pequeños que se alquilan de tres maneras distintas. De ahí sale casi todo lo que nos llega de aquí.
Un año entero que cabe en seis o siete semanas
Entre el carnaval, la Semana Santa y los meses de verano, un piso del casco puede facturar en menos de dos meses lo que otro de Sevilla factura en seis. El problema no es el ingreso: es el gasto.
Cuando el inmueble solo se alquila unas semanas, los gastos no se deducen enteros. Se reparten por días: los del periodo en que estuvo efectivamente arrendado son deducibles, y los del resto del año no. Eso vale para el IBI, la comunidad, el seguro, los suministros, los intereses del préstamo y la amortización del inmueble. Y los días que el piso estuvo vacío no son días neutros: generan imputación de renta inmobiliaria, que se calcula sobre el valor catastral y se declara aunque no haya entrado un euro.
Deducir doce meses de gastos de un piso que se alquiló ocho semanas. Es una comprobación barata de hacer —basta con cruzar los ingresos declarados con el calendario— y es exactamente la que llega. Si ya te ha llegado, lo vemos en responder a Hacienda.
El mismo piso, tres contratos distintos
En el casco antiguo conviven las tres formas y no tributan igual. El arrendamiento de vivienda, con un inquilino que fija allí su residencia, da derecho a la reducción del rendimiento neto que prevé la ley del IRPF. El alquiler de temporada —el que se firma por meses, para un trabajador desplazado o para alguien que se muda— no es vivienda permanente y, por eso, la reducción no se aplica. Y el alquiler por noches, si no lleva servicios propios de la industria hotelera, sigue siendo rendimiento de capital inmobiliario, pero sin reducción y con prorrateo.
La frontera se cruza cuando hay servicios de hotel: recepción, limpieza durante la estancia, cambio de ropa periódico, restauración. A partir de ahí ya no es capital inmobiliario, sino actividad económica, con alta censal, IVA repercutido y pagos fraccionados. No es una elección de etiqueta: se mira lo que de verdad se presta.
El IVA del alquiler turístico en Cádiz: un 10 % que se ha quedado sin fecha
El artículo 20.Uno.23 de la Ley del IVA deja exento el arrendamiento de vivienda mientras no haya servicios complementarios propios de la hostelería, y eso sigue bastando para que el piso turístico sin servicios no lleve IVA. El Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, iba a cambiarlo desde el 1 de diciembre de 2026, con un 10 % para las estancias de hasta 30 noches salvo en la residencia habitual de quien alquila, pero el Congreso lo rechazó el 2 de octubre. Hoy por hoy, el Carnaval de 2027 se sigue facturando sin IVA si no hay servicios de hotel. El cambio queda pendiente, con julio de 2028 como límite de la Directiva (UE) 2025/516: cuando entre habrá que darse de alta, repercutir el 10 % y presentar el 303 cada trimestre, y a cambio se deducirá el IVA de los gastos. Está desarrollado en vivienda de uso turístico.
Hay un matiz que sorprende a casi todo el mundo: aunque tu alquiler esté exento, la comisión que te cobra la plataforma es un servicio recibido de una empresa de otro Estado de la Unión Europea. Eso obliga a darse de alta en el registro de operadores intracomunitarios, a autorrepercutirse el impuesto y a presentar el modelo 349. Es la vía por la que muchos propietarios aparecen en los cruces de datos sin haber hecho nada mal.
Quién nos escribe desde Cádiz
| Quién | Qué le suele tocar |
|---|---|
| Dueño de un piso en el casco que alquila en carnaval y verano | Prorrateo de gastos por días, imputación del resto del año y el 349 de la comisión |
| Quien alterna inquilino de curso y noches en agosto | Dos regímenes en la misma declaración y la reducción que solo cabe en uno |
| Autónomo de hostelería con temporada fuerte | Trimestres muy desiguales y el margen para fraccionar el pago del que sale mal |
| Heredero de una casa antigua en La Viña o Santa María | Valor de referencia, plazo de seis meses y plusvalía municipal |
| Gaditano que trabaja embarcado o fuera de España | Dónde tiene la residencia fiscal ese año y qué rentas arrastra |
Nuestra forma de trabajar en Cádiz
En remoto y por escrito. No hace falta que te acerques a ninguna oficina: tienes una carpeta en la que ir soltando los documentos, y el correo si te resulta más cómodo. Los leemos, te enseñamos las cifras antes de presentar y presentamos. Si tienes un plazo corriendo, eso se atiende primero y lo demás espera.
Somos abogados, no una gestoría de ventanilla, y eso se nota sobre todo cuando la respuesta no es evidente: te decimos qué es discutible y por qué, no te prometemos un resultado. Con la estacionalidad gaditana, la conversación útil es en enero, cuando aún se puede ordenar el año, no en junio.
Un bar del casco gaditano con verano fuerte: el modelo 130 trimestre a trimestre
El hostelero en estimación directa adelanta cada trimestre el 20 % del rendimiento neto acumulado desde el 1 de enero, menos lo que ya pagó en los trimestres anteriores. Con un año tan desigual como el de Cádiz —invierno flojo, carnaval, un verano que lo sostiene todo y un otoño que vuelve a caer—, el resultado de cada trimestre no se parece al anterior.
| Trimestre | Ingresos | Gastos | Rendimiento acumulado | Modelo 130 |
|---|---|---|---|---|
| Enero-marzo | 18.000 € | 22.000 € | −4.000 € | 0 € |
| Abril-junio | 52.000 € | 34.000 € | 14.000 € | 2.800 € |
| Julio-septiembre | 78.000 € | 48.000 € | 44.000 € | 6.000 € |
| Octubre-diciembre | 16.000 € | 20.000 € | 40.000 € | 0 € |
En el cuarto trimestre el cálculo da −800 € (el 20 % de 40.000 € son 8.000 €, y ya se habían pagado 8.800 €), pero el 130 no devuelve: se presenta a cero y esos 800 € se recuperan en la renta del año. Lo que duele es octubre: los 6.000 € del tercer trimestre se pagan justo cuando la caja empieza a bajar, junto con el IVA del verano y las retenciones de los camareros de agosto. Guardar en septiembre lo que se va a pagar en octubre es la mitad de la gestión de un negocio de temporada. La mecánica completa está en el modelo 130.
Qué presenta un hostelero de Cádiz y cuándo
| Modelo | Qué recoge | Plazo |
|---|---|---|
| 303 y 130 | IVA del trimestre y pago fraccionado del IRPF | Del 1 al 20 de abril, julio y octubre; el cuarto trimestre, hasta el 30 de enero |
| 111 | Retenciones de las nóminas del personal de temporada | Del 1 al 20 de abril, julio, octubre y enero |
| 390 y 190 | Resúmenes anuales del IVA y de las retenciones | Enero |
| 347 | Proveedores o clientes con los que se superan 3.005,06 € en el año | Febrero |
| Renta | El año entero, con lo pagado a cuenta | De abril a finales de junio |
Las retenciones del 111 son dinero de los trabajadores que se ingresa en su nombre, y la ley no deja aplazarlas como el resto: si octubre viene justo, se planifica antes. Está en las deudas que no se pueden aplazar.
El IVA de ese verano tampoco es plano. Las comidas y bebidas servidas en el local llevan el 10 %, pero el alquiler del local, la gestoría, la maquinaria y buena parte de los suministros llegan al 21 %. En los meses flojos el 303 puede salir a compensar, y en el tercer trimestre se ingresa de golpe todo lo repercutido en julio y agosto. Llevar el IVA cobrado en una cuenta aparte, sin tocarlo, evita que octubre se financie con la caja de noviembre.
Muchos locales de la playa bajan la persiana de noviembre a marzo y dan por hecho que no hay nada que presentar. Mientras sigas de alta, el 303 y el 130 se presentan aunque salgan a cero, y no presentarlos tiene su propia sanción aunque no haya cuota. Darse de baja y de alta cada temporada es posible, pero tiene consecuencias en la Seguridad Social y en el censo que conviene medir antes. Si quieres que llevemos tu año entero, empieza por el formulario de autónomos.