El error que se repite: se reinvierte el precio, no la ganancia
Es, con diferencia, la confusión más cara de esta línea. Quien vende su vivienda por 300.000 € habiéndola comprado por 200.000 € piensa que la ganancia es de 100.000 € y que reinvirtiendo esos 100.000 € no paga nada. No es así. Para que la exención del artículo 38 de la Ley del IRPF cubra toda la ganancia hay que reinvertir el importe total obtenido en la venta, los 300.000 €.
Con un matiz esencial a favor: del importe obtenido se descuenta el préstamo hipotecario pendiente que se cancela con la venta. Si quedaban 120.000 € de hipoteca, el importe a reinvertir baja a 180.000 €. Ese descuento es el que hace viable la exención en la mayoría de los casos reales, y es justo el dato que falta en las cuentas de servilleta.
Las dos salidas, cara a cara
| Reinvertir | Tributar la ganancia | |
|---|---|---|
| Qué pagas por la ganancia | Nada, si la reinversión es total | La escala de la base del ahorro, por tramos |
| Qué hay que reinvertir | El importe obtenido menos el préstamo cancelado | — |
| Plazo | Dos años, contados hacia atrás y hacia adelante desde la venta | — |
| Qué tiene que ser lo vendido | Tu vivienda habitual | Cualquier inmueble |
| Qué tiene que ser lo comprado | Una nueva vivienda habitual, ocupada de forma efectiva y destinada a serlo | Lo que quieras |
| Formalidad imprescindible | Consignar la reinversión —o la intención de reinvertir— en la renta del año de la venta | Declarar la ganancia en esa misma renta |
| Libertad después | Comprometida: el dinero tiene destino y la vivienda, permanencia | Total |
La ventana de dos años se abre antes de vender
Esto sorprende a mucha gente: el plazo de dos años cuenta en las dos direcciones. Sirve la vivienda comprada hasta dos años antes de la venta, no solo la posterior. Quien compró primero y vendió después —que es el orden más frecuente cuando hay hijos o mudanza laboral— está dentro, siempre que no hayan pasado más de dos años entre una cosa y otra y se cumpla el resto.
Cuentan como reinversión las cantidades efectivamente satisfechas en ese periodo, incluido lo pagado con un préstamo nuevo destinado a la compra. Lo que no cuenta es la intención sin pago.
La exención parcial, que es lo más habitual
Si no se reinvierte todo, no se pierde la exención: se aplica en proporción. Queda exenta la parte de la ganancia que guarde con el total la misma relación que lo reinvertido guarda con el importe a reinvertir.
Con las cifras de antes, que ilustran la mecánica y no son umbral: importe a reinvertir 180.000 € y ganancia 100.000 €. Si se reinvierten 135.000 €, es el 75 %, y queda exenta esa proporción de la ganancia: 75.000 €. Los 25.000 € restantes tributan en la base del ahorro. La diferencia entre hacer bien esta cuenta y no hacerla son varios miles de euros.
Cuándo conviene no acogerse
- Cuando has cumplido 65 años y vendes tu vivienda habitual: la ganancia ya está exenta por el artículo 33 de la Ley del IRPF, sin reinvertir nada y sin comprometer el dinero.
- Cuando la ganancia es pequeña. Si tributa en el primer tramo del ahorro, el impuesto puede ser menor que el coste de encadenar una compra que no necesitas, con su notaría, su registro y su impuesto de transmisiones.
- Cuando la nueva vivienda no va a ser tu vivienda habitual de verdad. Comprar para alquilar, para los hijos o para pasar temporadas no encaja, y forzarlo es comprar un expediente.
- Cuando el dinero tiene otro destino —cancelar deudas, un negocio, un cambio de país—. La exención no es gratis: ata el importe y la permanencia en la vivienda nueva.
Si vendes en un año y vas a comprar en el siguiente, tienes que declarar la ganancia y consignar tu intención de reinvertir en la renta del año de la venta. No es un trámite informativo: quien simplemente no declara la ganancia «porque va a reinvertir» se queda con una ganancia no declarada y, cuando el aviso llega, discutir la exención es mucho más difícil. Y si después no se reinvierte lo anunciado, o no se reinvierte a tiempo, hay que regularizar la parte no exenta con sus intereses de demora; hacerlo por propia iniciativa antes de que Hacienda pregunte activa, como mucho, los recargos del artículo 27 de la Ley General Tributaria, que es un escenario bastante mejor que el contrario.
Que lo vendido fuera vivienda habitual: residencia efectiva y continuada durante al menos tres años, salvo las excepciones tasadas —matrimonio, traslado laboral, circunstancias que exijan el cambio—. Y que lo comprado vaya a serlo, ocupándolo dentro de los doce meses siguientes. Un piso que se dejó vacío o se alquiló antes de vender no cumple lo primero, por mucho que fuera tu casa durante años. Si no resides en España el año de la venta, la exención no es la misma conversación: lo vemos en vender siendo residente o no residente.
El caso intermedio: reinvertir o tributar la ganancia
La comparación supone que se vende una casa y se compra otra. Media docena de situaciones muy comunes se salen de ese esquema, y en todas ellas la respuesta depende de detalles que la tabla no recoge.
- Construir en lugar de comprar. Quien vende y levanta una vivienda sobre un terreno propio está reinvirtiendo, pero con un problema de calendario: lo que cuenta son las cantidades efectivamente satisfechas dentro de los dos años, y una obra se paga por certificaciones que pueden desbordar ese plazo. Además la vivienda tiene que terminarse y ocuparse para serlo de verdad. Es el supuesto en el que más veces se pierde la exención por llegar tarde, no por falta de dinero.
- Rehabilitar la vivienda que ya tenías. Distinto de reformarla: una obra de mejora ordinaria sobre un piso que ya era tu vivienda habitual no es adquirir una nueva. La frontera existe, es estrecha y conviene plantearla antes de empezar las obras.
- El divorcio. Uno se queda la vivienda y el otro sale de ella por convenio regulador. Quien sale deja de residir allí, pero lo hace por una circunstancia que la norma contempla entre las que excepcionan la permanencia. La ganancia que aflore y el momento en que lo haga dependen de cómo se articule la extinción del condominio y de si hay compensación en dinero.
- La pareja en la que solo uno es titular. La exención es de quien tiene la ganancia. Que la nueva vivienda se compre a nombre de los dos no traslada la exención al otro, y comprar al cincuenta por ciento con el dinero de uno solo puede reinvertir la mitad de lo que se creía.
- Comprar la nueva fuera de España. Siendo residente aquí, la norma no exige que la vivienda esté en territorio español, pero sí que sea tu vivienda habitual de verdad. Y si te vas a vivir a ella, probablemente dejes de ser residente, con lo que la conversación vuelve al principio.
Antes de decidir: reinvertir o tributar la ganancia
Cinco cifras y tres documentos. Con eso la decisión se calcula; sin ellos, se opina:
- El importe obtenido en la venta y el saldo del préstamo cancelado el día de la firma, con el certificado de deuda cero del banco.
- La ganancia real: escritura de compra, gastos e impuestos de entonces, mejoras documentadas y amortizaciones si hubo alquiler.
- Las dos fechas, la de la venta y la de la compra, para comprobar si caben en la ventana de dos años en cualquiera de las dos direcciones.
- Lo efectivamente pagado por la nueva vivienda dentro de ese plazo, que no siempre coincide con su precio.
- La prueba de que la vendida era tu vivienda habitual: empadronamiento, suministros a tu nombre y continuidad de los tres años.
- Tu edad el día de la venta, porque a partir de los 65 la conversación puede ser otra.
Nuestra lectura de reinvertir o tributar la ganancia
Calculamos tres números concretos: el importe que hay que reinvertir una vez descontado el préstamo cancelado, la ganancia real con los gastos y las mejoras que sí suman, y el impuesto en cada uno de los dos escenarios. Con eso se ve si la exención total está al alcance, si lo realista es la parcial y cuánto vale de verdad cada euro adicional que se reinvierta.
No prometemos que Hacienda no pregunte: en operaciones de este tamaño pregunta con frecuencia. Lo que preparamos es el expediente que sostiene la exención —escrituras, certificados de cancelación, empadronamientos, suministros— antes de que haga falta. Está en reinversión en vivienda habitual, y el formulario pregunta las fechas, los importes y la hipoteca, que es de donde sale todo.