Vender un piso siendo residente o no residente

No es una casilla: es dónde vives el año de la venta

Mucha gente descubre esta comparación cuando ya ha firmado, y la descubre en forma de sorpresa: le han descontado un 3 % del precio en la notaría, o le han dicho que la exención de la que le habían hablado no le corresponde. Conviene verlo antes, porque la misma venta, del mismo piso, por el mismo precio, produce dos facturas fiscales distintas según dónde seas residente en el año en que se transmite.

Y no es una opción que se marque. Se es residente fiscal en España si se pasan más de 183 días en territorio español en el año natural, o si está aquí el núcleo principal de tus intereses económicos, con una presunción añadida cuando el cónyuge no separado y los hijos menores residen aquí. Se cumple o no se cumple. Lo que sí admite planificación, cuando hay margen y la mudanza es real, es en qué año se firma.

La misma venta, dos regímenes

	Vendedor residente	Vendedor no residente
Impuesto	IRPF, ganancia en la base del ahorro, escala por tramos	IRNR, tipo fijo sobre la ganancia (hoy el 19 % en transmisiones de inmuebles)
Retención en la firma	Ninguna	El comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa con el modelo 211
Declaración	Renta del año siguiente	Modelo 210, en los cuatro meses siguientes a la firma
Exención por reinversión en vivienda habitual	Sí, si el vendido era tu vivienda habitual	No, por regla general; hay una vía específica prevista para residentes en otros Estados de la Unión Europea y del Espacio Económico Europeo con intercambio de información, con requisitos propios
Mayores de 65 años	La ganancia por la transmisión de la vivienda habitual queda exenta (artículo 33 de la Ley del IRPF)	No aplica
Plusvalía municipal	La paga el vendedor	La ley hace al comprador sustituto del contribuyente: responde de ella ante el ayuntamiento

Cuándo pesa más ser residente

• Cuando vendes tu vivienda habitual y vas a comprar otra. La exención por reinversión es del residente. Con una ganancia relevante, esa sola diferencia supera con holgura cualquier otra consideración. Lo vemos en reinvertir o tributar.
• Cuando has cumplido 65 años y vendes la vivienda en la que vives. La ganancia queda exenta, sin obligación de reinvertir nada.
• Cuando la ganancia es pequeña. La escala del ahorro empieza por debajo del tipo fijo del IRNR, así que en ganancias modestas el residente paga menos por cada euro.
• Cuando tienes pérdidas de otras operaciones que compensar. El IRPF permite juegos de compensación que el modelo 210, operación a operación, no tiene.

Y cuándo el no residente no sale tan mal parado

Si la ganancia es alta y no hay reinversión a la vista, el tipo fijo del IRNR puede quedar por debajo del tramo superior de la escala del ahorro del IRPF. Es el único escenario en el que la comparación, en términos de tipo, favorece al no residente. Pero llega con dos peajes de tesorería: el 3 % retenido, que sale del precio el mismo día de la firma, y la espera hasta que se devuelve el exceso.

Un ejemplo para ver la forma del problema, no como umbral: en una venta de 300.000 €, el comprador retiene 9.000 €. Si la ganancia real es pequeña —porque compraste caro— la cuota puede ser inferior a esos 9.000 €, y la diferencia se pide en el propio modelo 210. Se cobra, pero no el mes siguiente.

Lo que nadie cuenta de vender desde fuera

• Hay que mantener una cuenta bancaria abierta en España para recibir la devolución, y el banco te pedirá certificado de no residencia actualizado para no bloquearla.
• El 3 % no es un impuesto, es un pago a cuenta. Si el comprador no lo ingresa con el 211, tú te quedas sin el justificante que necesitas para descontarlo, y sin ese papel la devolución no avanza.
• La plusvalía municipal se complica. Al ser el comprador quien responde ante el ayuntamiento, lo habitual es que retenga también una provisión por ese concepto, calculada a su favor y casi siempre al alza. Ese cálculo se puede discutir antes de firmar: ver método objetivo o real.
• El acogido al régimen del artículo 93 de la Ley del IRPF —el llamado Beckham— es residente, así que no soporta la retención del 3 %, pero tributa por sus rentas españolas con reglas del IRNR y no accede a la exención por reinversión. Es el caso que más veces se explica mal.

Cuando no encajas del todo en siendo residente o siendo no residente

La comparación se plantea como si hubiera un vendedor. Muy a menudo hay dos, y no tienen la misma residencia. Un matrimonio en el que uno se ha trasladado y el otro se ha quedado, dos hermanos que heredaron el piso y viven en países distintos, una pareja que compró al cincuenta por ciento antes de separarse.

La regla es que cada cuota se mira por separado. La retención del 3 % solo recae sobre la parte del precio que corresponde al copropietario no residente, y solo él presenta el modelo 210; el residente declara su mitad en su renta, sin retención, y puede acceder a la exención por reinversión o a la de mayores de 65 años si se cumplen en su persona. Dos declaraciones distintas, dos calendarios y un solo notario que casi nunca lo plantea así. Cuando el comprador retiene sobre el precio entero porque le resulta más cómodo, el residente se queda con un dinero retenido que tendrá que reclamar por un procedimiento que no le correspondía.

El otro supuesto intermedio es el piso heredado. Ahí el valor de adquisición no es un precio, sino el valor declarado en el impuesto de sucesiones —con sus gastos e impuestos—, y la fecha de compra es la del fallecimiento, no la de la escritura de aceptación. Es donde más veces aparece una ganancia muy distinta de la que el vendedor tenía en la cabeza, en los dos sentidos.

Qué mirar antes de firmar

Esta decisión se toma con papeles, no con impresiones. Los seis que pedimos siempre:

• La escritura de adquisición, con la factura de notaría, el registro y el impuesto que se pagó entonces. Suman al valor de adquisición y casi nadie los guarda.
• Las obras hechas, separando mejoras de reparaciones, con facturas a nombre del propietario. Una reforma sin factura no existe a estos efectos.
• Si el piso estuvo alquilado y qué amortización se dedujo cada año. Esa amortización minora el valor de adquisición aunque no la dedujeras, y es el origen de la mayoría de los sustos.
• El calendario de presencia en España del año en que se firma: entradas y salidas, contrato de trabajo, colegio de los hijos, suministros. Eso es lo que prueba la residencia, no el NIE.
• La fecha prevista de firma, y si hay margen real para moverla de ejercicio sin inventar nada.
• El recibo del IBI, que hace falta para la plusvalía municipal y para negociar la provisión que el comprador quiera retener por ese concepto.

Nuestra lectura de siendo residente o siendo no residente

Primero fijamos la residencia del año de la venta con lo que se pueda probar, no con lo que convenga. Después calculamos la ganancia bien: valor de adquisición con los gastos e impuestos que sí suman, las mejoras distinguidas de las reparaciones, y las amortizaciones si el piso estuvo alquilado, que es donde aparecen la mayoría de los sustos. Con eso salen los dos escenarios en euros.

Si la venta ya está firmada, el trabajo es otro: recuperar el exceso del 3 % y dejar cerrado el expediente. Está en he vendido un inmueble en España, y el formulario pide las fechas y las dos escrituras, que es lo que hace falta para empezar.