Retener el 3 % o no retenerlo

Esto no se negocia en la notaría

La escena se repite: día de firma, el vendedor dice que lleva años viviendo aquí, que tiene NIE, cuenta española y hasta empadronamiento, y pide que no se le descuente nada del precio. El comprador, que no quiere estropear la operación, cede. Y ahí acaba de asumir una deuda que no es suya.

La retención del 3 % no es un acuerdo entre las partes. Es una obligación del comprador cuando adquiere un inmueble situado en España a un vendedor no residente sin establecimiento permanente: retiene el 3 % del precio acordado y lo ingresa en el Tesoro con el modelo 211 dentro del mes siguiente a la fecha de la transmisión. Después entrega al vendedor el ejemplar del modelo, que es lo que le permite descontarlo en su declaración.

Dicho de otra forma: el comprador actúa aquí como recaudador de un impuesto ajeno. Y si no recauda, responde.

Las dos decisiones, cara a cara

	Retener el 3 %	No retener
Cuándo es correcto	Siempre que el vendedor no acredite su residencia fiscal en España con certificado de la Agencia Tributaria	Solo con ese certificado en la mano, o cuando la venta se hace por un establecimiento permanente
Qué haces	Descuentas el 3 % del precio y lo ingresas con el modelo 211 en un mes	Pagas el precio íntegro y no presentas nada
Tu riesgo	Ninguno: has cumplido	El inmueble queda afecto al pago de la deuda tributaria
Coste para ti	Cero: el dinero sale del precio del vendedor	Cero hoy, y posiblemente el impuesto entero del vendedor mañana
Efecto en el vendedor	Adelanta a cuenta y recupera el exceso con su modelo 210	Cobra más el día de la firma
Si te equivocas por exceso	Reparable: el vendedor pide la devolución	Muy difícil de reparar años después

Qué acredita la residencia y qué no

Lo único que te protege es el certificado de residencia fiscal expedido por la Agencia Tributaria, vigente y a nombre del vendedor. Aquí basta el ordinario: no hace falta el de convenio, porque no se está invocando ningún convenio, sino acreditando residencia en España. La diferencia entre los dos documentos la explicamos en certificado ordinario o a efectos de convenio.

No acreditan nada, por mucho que se presenten como equivalentes:

• El DNI español. La nacionalidad no determina la residencia fiscal: hay españoles no residentes a montones, y muchos venden pisos aquí.
• El NIE. Es un documento de extranjería, no fiscal.
• El empadronamiento. Es municipal y prueba, como mucho, dónde dice alguien que vive.
• Una declaración del propio vendedor en la escritura. Vincula a las partes entre sí; a la Administración, no.
• Tener cuenta bancaria española, hipoteca o pagar el IBI. Ninguna de esas cosas es residencia fiscal.

Cuando el vendedor sea residente de verdad, el certificado tarda poco y no cuesta nada. Si se niega a aportarlo o lo demora hasta el día de la firma, esa resistencia es en sí misma la respuesta.

Lo que nadie cuenta: el piso responde de la deuda

Aquí está el fondo del asunto. Si no retienes cuando debías, el inmueble queda afecto al pago de la deuda tributaria correspondiente a esa transmisión. No es una responsabilidad personal difusa: es una afección que sigue al bien, esté en manos de quien esté.

El comprador raramente lo descubre pronto. Lo descubre años después, cuando va a vender, a hipotecar o a heredar y aparece en la nota simple o en una comunicación de la Administración. Para entonces el vendedor original está en otro país, la operación prescribió para muchas cosas pero no para esta, y la reclamación civil contra él es una vía teórica con un coste muy real.

Un ejemplo para ver la magnitud, no como umbral: en una compra de 400.000 €, la retención eran 12.000 € que salían del bolsillo del vendedor. Lo que puede acabar pesando sobre el piso, si el vendedor no declaró su ganancia, es la cuota completa de esa ganancia más intereses.

Los plazos, que son cortos

1. El día de la firma: se descuenta el 3 % del precio, normalmente mediante cheque o retención del importe por la propia notaría o el despacho que gestiona.
2. Dentro del mes siguiente a la transmisión: se presenta e ingresa el modelo 211, identificando el inmueble y al transmitente.
3. Acto seguido: se entrega al vendedor el ejemplar que le corresponde.
4. Cuatro meses desde la firma: es el plazo del vendedor para su modelo 210. No es tu obligación, pero saberlo evita llamadas.

Cuando no encajas del todo en retener el 3 % o no retener

Retener o no retener es una decisión binaria mientras haya un vendedor, un comprador y un precio en dinero. En cuanto falta alguno de esos tres elementos, la obligación sigue existiendo pero deja de ser evidente cómo se cumple.

• La operación sin dinero. Una permuta, una dación en pago, la aportación del inmueble al capital de una sociedad. Hay transmisión y hay adquirente, pero no hay un precio del que detraer nada. La obligación no desaparece por eso, y quien adquiere tiene que resolver de dónde sale el importe que va a ingresar. Se pacta antes de la escritura o no se pacta nunca.
• El pago aplazado. Si una parte del precio se difiere, la retención se calcula sobre el precio acordado y se ingresa en su plazo, con independencia de cuándo cobre el vendedor. Retener solo sobre lo entregado el día de la firma deja un descubierto que aflora después.
• Varios adquirentes. La obligación es de cada uno por su parte: no basta con que uno de los compradores presente el modelo por todos, porque el ingreso tiene que identificar a quien adquiere. Y la afección sobre el bien alcanza a la finca, no a la buena fe de cada comprador.
• El vendedor que es una sociedad extranjera o una herencia yacente. Que no sea una persona física no cambia nada: lo que se mira es si hay residencia fiscal en España y si la transmisión se hace o no a través de un establecimiento permanente.
• El vendedor acogido al régimen del artículo 93 de la Ley del IRPF. Es residente fiscal en España, de modo que no procede retener, y lo acredita con el certificado de residencia como cualquier otro. Lo decimos porque es el caso en el que más veces se retiene de más por desconocimiento.

Y una aclaración que ahorra discusiones: que el vendedor pierda dinero en la operación no elimina la retención. El 3 % se calcula sobre el precio, no sobre la ganancia. La pérdida se acredita después, en el modelo 210 del vendedor, y es entonces cuando se pide la devolución.

Qué mirar antes de firmar

• El certificado de residencia fiscal del vendedor, vigente y expedido por la Agencia Tributaria, con su fecha.
• Cuántos vendedores hay y qué cuota tiene cada uno, porque la retención se mira cuota a cuota.
• El precio acordado y la forma de pago, incluido lo que se difiera.
• La fecha de la escritura, que es la que hace correr el mes del modelo 211.
• La referencia catastral y los datos identificativos del transmitente, que el modelo pide.
• El recibo del IBI, para calcular la plusvalía municipal de la que también respondes si el vendedor no reside aquí.

Nuestra lectura de retener el 3 % o no retener

Antes de la firma comprobamos qué es el vendedor y con qué documento lo acredita, y te decimos si hay que retener o no. Si hay que retener, presentamos el 211 en plazo, te dejamos el justificante y le entregamos al vendedor el suyo, con lo que la operación queda cerrada por los dos lados.

Si ya has comprado y no se retuvo, la conversación es otra: medir la exposición real, ver qué queda prescrito y qué no, y decidir si conviene regularizar por iniciativa propia antes de que llegue el aviso. No garantizamos que no haya consecuencias —las suele haber—, pero anticiparse casi siempre sale más barato que esperar.

Está en ingresar el 3 % de la compra, y si lo que tienes enfrente es la otra cara de la misma operación, la del vendedor, la comparación está en vender siendo residente o no residente. El formulario pregunta la fecha de la escritura, que es la que manda el plazo.