Los días mandan en el reparto
Alquiler turístico en Almería: registro e impuestos
Una profesora almeriense con destino en Valladolid deja su piso cerca del Zapillo a una pareja holandesa de enero a marzo, a turistas el resto de la temporada y se lo reserva para la Navidad. Tres tipos de uso en el mismo año, que en Almería son casi la norma.
Almería, el invierno que se alquila por meses
Almería capital tiene algo raro en el mapa turístico español: un invierno suave, seco y soleado que atrae a jubilados y teletrabajadores del norte de Europa durante semanas o meses. A eso se suma el verano de playa, los viajeros que usan la ciudad como base para Cabo de Gata o el desierto, y un flujo constante de visitas profesionales vinculadas a la agricultura y a la universidad. El resultado es un piso que puede estar ocupado buena parte del año, pero con contratos de naturaleza distinta.
Isabel, la profesora del ejemplo, sigue siendo residente fiscal en España: su piso de Almería no es su vivienda habitual mientras está destinada fuera, y lo que obtiene de él va a su declaración de la renta.
Para Isabel, además, el piso tiene un valor sentimental y práctico: piensa volver a Almería dentro de unos años. Eso condiciona sus decisiones. No quiere contratos largos que le impidan recuperarlo, y por eso combina estancias de meses con alquiler por noches. Es una estrategia razonable, siempre que cada estancia se firme y se declare como lo que es.
Contrato de temporada o alquiler turístico: la estancia de enero a marzo
La pareja holandesa no viene de viaje de una semana: se instala tres meses, con su propio contrato y sin ningún servicio durante la estancia. Eso encaja normalmente en el arrendamiento de temporada, no en el alquiler turístico. Las consecuencias no son solo de nombre:
| Cuestión | Arrendamiento de temporada | Alquiler turístico (VUT) |
|---|---|---|
| Inscripción en el Registro de Turismo | No aplica a esa estancia | Obligatoria |
| Acuerdo de tres quintos de la comunidad (LPH, desde abril de 2025) | En principio, no | Sí, para iniciar la actividad |
| IVA | Exento si no hay servicios hoteleros | Exento si no hay servicios hoteleros |
| IRPF | Rendimiento del capital inmobiliario, sin la reducción del alquiler de vivienda | Rendimiento del capital inmobiliario, sin reducción |
| Días que cuentan | Como alquilados | Como alquilados |
La fila de la comunidad merece atención: el acuerdo de tres quintos que introdujo la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal se refiere a la actividad turística. Un arrendamiento de temporada real, firmado como tal, queda en principio fuera, aunque las comunidades a veces intentan extender sus acuerdos. En cambio, disfrazar de temporada lo que es turístico para esquivar ese acuerdo o el registro es una mala idea: lo que cuenta es la realidad de la estancia, no el título del contrato. Más en turístico o de temporada.
Doscientos días ocupados en un piso almeriense: la cuenta de Isabel
Así fue su 2026:
- Enero a marzo: 90 días de temporada, a 1.100 € al mes: 3.300 €.
- Abril a octubre: 110 noches de alquiler turístico a 85 €: 9.350 €.
- Noviembre y diciembre: vacío, salvo diez días de uso propio en Navidad.
Ingresos, 12.650 €; días alquilados, 200. Ahora, los gastos:
- Comisiones de la plataforma, solo en la parte turística (15 % de 9.350): 1.402,50 €.
- Treinta limpiezas entre huéspedes turísticos a 35 €: 1.050 €.
- Gastos anuales (IBI 480, comunidad 660, seguro 240, suministros 1.300 y amortización del 3 % sobre 85.000 €, 2.550): 5.230 € × 200/365 = 2.865,75 €.
Rendimiento neto: 12.650 − 1.402,50 − 1.050 − 2.865,75 = 7.331,75 €. Imputación por los 165 días restantes, con valor catastral de 70.000 € al 1,1 %: 348,08 €. Sin la estancia invernal, con solo 110 días alquilados, la parte deducible de los gastos fijos bajaría a 1.576,16 € y la imputación subiría a 537,95 €. El invierno no solo aporta ingresos: mejora el reparto. Tienes la mecánica en días alquilados y prorrateo.
Como el contrato de enero a marzo «no es turístico», hay quien lo declara como un alquiler de vivienda y aplica la reducción del artículo 23.2 de la Ley del IRPF. Esa reducción está pensada para quien alquila a alguien que hace del piso su vivienda permanente, y la pareja que pasa el invierno tiene su casa en los Países Bajos. Aplicarla indebidamente reduce la base a la mitad o más en esa parte, y es de lo primero que se corrige en una comprobación, con intereses y posible sanción.
Noviembre y diciembre, con el anuncio publicado
En los meses en que el piso está anunciado pero nadie lo reserva, Isabel no puede considerar esos días como alquilados. A efectos fiscales cuentan como días a disposición y generan imputación; los gastos de esos días no se deducen. Anunciar no es alquilar. Por eso, llenar noviembre con alguna estancia de trabajo, aunque sea a precio bajo, mejora más la declaración de lo que parece.
La inscripción con prefijo VUT/AL para un piso de la capital
La parte turística del año exige estar inscrito en el Registro de Turismo de Andalucía. Se hace con una declaración responsable ante la Consejería de Turismo, y el código asignado en esta provincia comienza por VUT/AL. Isabel, que vive en Valladolid, puede hacerlo por vía electrónica con su certificado. La sentencia 620/2026 del Tribunal Supremo anuló el registro estatal de arrendamientos de corta duración por falta de competencia del Estado; el registro de la Junta sigue en pie. Lo contamos en qué pasa con el registro único.
IVA y comisiones de un piso en Almería capital
El piso del Zapillo iba a tener dos tratamientos y, de momento, conserva uno. La estancia de la pareja holandesa, de enero a marzo, supera las 30 noches y está exenta. Las semanas turísticas del resto de la temporada, sin servicios de hotel, también: la reforma de la Ley del IVA publicada el 30 de septiembre de 2026, que las pasaba al 10 %, fue rechazada en el Congreso a los dos días. Cuando vuelva, y la directiva europea marca julio de 2028 como límite, la profesora tendrá que darse de alta en el IVA, presentar el 303 cada trimestre y repartir el IVA de sus gastos entre la parte gravada y la exenta. Por las comisiones de las plataformas sigue habiendo que autoliquidar el IVA español, con el alta en el Registro de Operadores Intracomunitarios y el modelo 349. Lo resumimos en IVA de la vivienda turística.
Cuando la profesora vuelva a Almería
Si Isabel regresa y vuelve a vivir en el piso, deja de alquilarlo y ese inmueble pasa a ser su vivienda habitual: se acaban la imputación y los gastos deducibles. Si algún día lo vende, la ganancia se calculará restando del valor de adquisición las amortizaciones que dedujo mientras lo alquilaba, y la posible exención por reinversión dependerá de cuánto tiempo haya vuelto a ser su vivienda habitual. Lo contamos en reinversión en vivienda habitual.
El registro de huéspedes también alcanza a la estancia de invierno
La obligación de comunicar los datos de quien se aloja a las fuerzas de seguridad, a través de la plataforma del Ministerio del Interior, no se limita al turista de tres noches: alcanza también a los arrendamientos de temporada. Para la pareja holandesa, eso supone registrar su contrato y sus datos al empezar la estancia. No es un trámite fiscal, pero su incumplimiento se sanciona aparte, y el justificante de esa comunicación sirve después para acreditar desde cuándo y hasta cuándo el piso estuvo alquilado.
Si la pareja holandesa paga desde su cuenta en los Países Bajos
Que el dinero llegue desde un banco extranjero no cambia nada: el piso está en Almería y la renta es de Isabel, que la declara en España. Lo único que conviene es poder enlazar cada transferencia con su mes de contrato, para que el ingreso anual cuadre sin explicaciones.
Un piso almeriense con tres usos, llevado a distancia
Separamos cada estancia según su naturaleza, contamos los días reales de cada tramo y preparamos la renta con esa foto, que es lo que Hacienda va a mirar. Si tu piso de Almería funciona así, cuéntanoslo. Te diremos qué riesgos vemos; no podemos prometer qué concluirá una comprobación.