Los días mandan en el reparto
Alquiler turístico en Almuñécar: registro e impuestos
Una familia de Jaén tiene desde los años noventa un apartamento en la Costa Tropical, en un edificio de los setenta con piscina. Lo usan unas semanas en junio y septiembre y lo alquilan en julio y agosto. Los números salen, pero no como ellos creen.
El apartamento de Almuñécar que se usa y se alquila
Almuñécar tiene un perfil muy claro de propietario: familias de Granada, de Jaén o de Madrid que compraron hace décadas su segunda residencia en la playa, la usan unas semanas y, desde que existen las plataformas, alquilan las mejores. El resultado es un piso con tres vidas en el mismo año: días alquilados, días en que lo usa la familia y días en que está cerrado. Y cada una de esas tres vidas tributa de una manera distinta.
La temporada fuerte son julio y agosto, con algo en Semana Santa y los puentes. En invierno el clima templado atrae a jubilados del norte de Europa que se quedan uno, dos o tres meses, y ese es otro tipo de alquiler, como veremos.
Sesenta y cuatro noches y una familia de Jaén: la cuenta completa
Los Ortega viven en Jaén y declaran allí su IRPF. En 2026 alquilaron el apartamento 58 noches en verano a 110 € y seis en Semana Santa a 90 €: 64 noches y 6.920 € de ingresos. Pasaron 25 días de uso propio entre junio y septiembre. El resto del año, cerrado.
- Comisiones y limpiezas. Comisiones del 15 %, 1.038 €; trece limpiezas a 40 €, 520 €. Entran enteras: 1.558 €.
- Gastos fijos del año. IBI 430 €, comunidad 900 € (la piscina y el conserje se notan), seguro 220 €, suministros 900 €, y amortización del 3 % sobre 60.000 € de construcción, 1.800 €. Total, 4.250 €. Solo se deduce la parte de las 64 noches: 4.250 × 64/365 = 745,21 €.
- Rendimiento neto del alquiler: 6.920 − 1.558 − 745,21 = 4.616,79 €.
- Imputación por los 301 días restantes. Aquí entran los días de uso familiar y los días cerrado, que para un residente son lo mismo. Con valor catastral de 70.000 € al 2 %: 70.000 × 2 % × 301/365 = 1.154,52 €.
- Lo que suma a la base de cada miembro del matrimonio, si el piso es de los dos al 50 %: la mitad de 5.771,31 €, es decir, 2.885,66 € cada uno.
La sorpresa suele estar en el cuarto paso: una quinta parte de la renta que declaran por el piso no procede de ningún huésped, sino de tenerlo. Y las semanas en que lo usa la familia no permiten deducir ningún gasto, porque no hay alquiler. La mecánica completa está en días alquilados y prorrateo.
| Días del año | Qué son | Gasto deducible | Imputación |
|---|---|---|---|
| 64 | Alquilados a turistas | Sí, en proporción | No |
| 25 | Uso de la familia | No | Sí |
| 276 | Cerrado | No | Sí |
El jubilado noruego que se queda de enero a marzo en Almuñécar
El invierno de la Costa Tropical tiene su clientela: parejas del norte de Europa que alquilan un piso tres meses para huir del frío. Esa estancia larga, con contrato firmado para una temporada y sin servicios durante la estancia, normalmente no es alquiler turístico sino arrendamiento de temporada. Para el IRPF sigue siendo rendimiento del capital inmobiliario, pero cambia el reparto: esos noventa días pasan a ser días alquilados, suben los gastos deducibles y baja la imputación. En el caso de los Ortega, con 154 días alquilados en lugar de 64, la parte deducible de los gastos fijos pasaría de 745,21 € a 1.793,15 €. Lo comparamos en alquiler turístico o de temporada.
El recibo de la comunidad llega completo, el del IBI también, y la tentación es restarlos enteros porque «el piso se alquila». Si el piso ha estado alquilado 64 noches, solo se deducen 64 de cada 365 partes de esos gastos. Deducirlos enteros, en el caso de los Ortega, supone rebajar la base en unos 3.500 € de más cada año. Es lo primero que se revisa en una comprobación, porque Hacienda conoce las noches por lo que le comunican las plataformas.
Un edificio de los setenta en la playa y el voto de la comunidad
Buena parte de los apartamentos de Almuñécar están en bloques de muchas viviendas, casi todas de segunda residencia, con piscina, jardines y un presidente que cambia cada año. Desde abril de 2025, para iniciar una actividad turística hace falta un acuerdo expreso de la junta aprobado por tres quintos. En un edificio donde la mayoría también alquila, suele salir; en uno donde predominan los jubilados que pasan allí el invierno, puede no salir. Si heredas o compras un piso ahí, pide las actas: saber lo que se votó en 2025 y 2026 vale más que cualquier cálculo.
Inscribir el apartamento en el registro andaluz con el prefijo VUT/GR
Almuñécar pertenece a la provincia de Granada, así que el código que asigna el Registro de Turismo de Andalucía empieza por VUT/GR. Se obtiene con una declaración responsable ante la Consejería de Turismo, en la que el titular asegura que el piso cumple los requisitos de la normativa andaluza de viviendas turísticas. Si el piso es de varios hermanos o de un matrimonio, conviene decidir quién figura como titular de la actividad y dejarlo por escrito.
Del registro estatal que anuló el Tribunal Supremo en la sentencia 620/2026 no tienes que ocuparte; del andaluz, sí. Y aunque ese registro haya caído, las plataformas siguen enviando información a la Administración.
Si alguno de los dueños vive fuera de España
En muchas familias de la Costa Tropical hay un hijo en Alemania o una hermana en Londres que figura en la escritura. Esa persona no declara su parte en la renta española: presenta el modelo 210, al 19 % sobre el neto si vive en la Unión Europea, Islandia, Noruega o Liechtenstein, o al 24 % sobre el bruto en otro país. El alquiler de 2026 se declara en un único 210 anual, del 1 al 20 de abril de 2027; la imputación de los días sin alquilar, de abril a diciembre de 2027. Más en no residentes.
IVA de un apartamento de playa en Almuñécar
La familia de Jaén alquila el apartamento de la playa sin repercutir IVA, porque no presta servicios de hostelería, y así puede seguir por ahora. El 10 % para los alquileres de hasta 30 noches lo había dispuesto un decreto-ley publicado el 30 de septiembre de 2026 que el Congreso echó abajo dos días después, de modo que nadie sabe cuál será el primer verano con IVA; la directiva europea solo dice que no más tarde de julio de 2028. Cuando toque: alta en el IVA con el 036, precios con el impuesto incluido y un 303 por trimestre, con la ventaja de poder deducir el IVA de los gastos del apartamento. Las comisiones de las plataformas exigen ya hoy el alta en el Registro de Operadores Intracomunitarios y el modelo 349. Todo junto, en IVA y vivienda de uso turístico.
Los primos que pasan una semana sin pagar
En Almuñécar es frecuente prestar el apartamento a familiares o amigos. Esas semanas no son alquiler: no generan ingreso, no permiten deducir nada y cuentan como días a disposición para la imputación. Lo que no conviene es cobrar «algo simbólico» sin declararlo: si hay precio, hay alquiler, y la cuenta cambia. Anotar en un calendario quién ocupa el piso cada semana, pagando o no, ahorra discusiones con Hacienda y dentro de la familia.
El modelo 036 también es para una familia con un apartamento
Los Ortega no se ven como empresarios, y para el IRPF no lo son: su alquiler es un rendimiento del capital. Pero para el IVA quien alquila sí tiene esa condición, y por eso el alta en el Registro de Operadores Intracomunitarios se pide con el modelo 036, el mismo que usa cualquier negocio. El 037 simplificado desapareció en febrero de 2025. Es un trámite que se hace una vez, y a partir de ahí las comisiones de la plataforma se declaran sin sustos.
Una familia, un apartamento en la Costa Tropical y nosotros
Lo habitual en Almuñécar es que el piso sea de varios y que nadie quiera ocuparse de los papeles. Nos pasáis las liquidaciones y el calendario de uso familiar, calculamos lo que corresponde a cada titular y presentamos. Para empezar basta con el formulario del alquiler turístico. Advertimos los riesgos con claridad; el resultado de una revisión de Hacienda no depende de nosotros.