Los días mandan en el reparto
Alquiler turístico en Casares: registro e impuestos
Un apartamento en una urbanización de golf de Casares Costa que su propietaria belga ocupa cinco meses al año y alquila siete semanas en verano. Cuando se usa mucho y se alquila poco, casi todo el problema fiscal está en no deducir de más.
Casares tiene dos mundos: el pueblo colgado y la costa del golf
Casares es un pueblo blanco encaramado a un risco, a veinte minutos de la costa, con casas encaladas en calles estrechas y poco aparcamiento. Allí hay alguna vivienda turística para viajeros que buscan tranquilidad y senderismo, pero el volumen es pequeño. La mayor parte del alquiler del municipio está abajo, en Casares Costa: urbanizaciones entre la autovía y el mar, campos de golf, residencias de alto nivel y propietarios del norte de Europa que pasan aquí largas temporadas.
Ese perfil produce un patrón muy concreto: una vivienda de valor alto, con gastos altos (cuotas de urbanización, mantenimiento, seguros), que su dueña disfruta buena parte del año y alquila pocas semanas. Hélène vive en Bruselas, pasa de enero a mayo en Casares y alquila siete semanas en julio y agosto.
Por qué el reparto de gastos decide la cuota en Casares Costa
Un no residente de la Unión Europea puede restar los gastos del alquiler, pero solo los que corresponden al alquiler. Los que existen de todas formas, porque el piso es suyo y lo usa, se reparten según los días alquilados. Con siete semanas de alquiler, eso significa que de cada 100 € de comunidad, IBI o amortización, solo 13,4 € son deducibles. Lo explicamos en detalle en el prorrateo por días.
| Gasto anual de Hélène | Importe | Deducible |
|---|---|---|
| Comisión de la plataforma (15 %) | 1.543,50 € | Entero: 1.543,50 € |
| Siete limpiezas de salida a 80 € | 560,00 € | Entero: 560,00 € |
| Cuota de la urbanización | 3.000,00 € | Por 49 días de 365: 13.380 × 49 / 365 = 1.796,22 € |
| IBI | 1.100,00 € | |
| Seguro | 400,00 € | |
| Suministros | 2.400,00 € | |
| Amortización (3 % de 216.000 € de construcción) | 6.480,00 € | |
| Total | 15.483,50 € | 3.899,72 € |
La cuota de alquiler que cobra la urbanización
Algunas urbanizaciones de la costa cobran a los propietarios que alquilan una cantidad adicional: por tarjetas de acceso para huéspedes, por uso de instalaciones o por limpieza extra de zonas comunes. Esa cantidad sí se deduce entera, porque solo existe por alquilar. Pide que aparezca separada en el recibo de la comunidad; si viene mezclada con la cuota ordinaria, acabará prorrateada como un gasto más.
El calendario de estancias propias como prueba
El reparto de gastos solo se sostiene si se puede demostrar qué días se alquiló y qué días no. Las plataformas documentan las reservas, pero tus estancias no las documenta nadie. Guarda las tarjetas de embarque, los justificantes de los vuelos y, si puedes, un calendario anual sencillo. Si un día Hacienda discute la proporción, esos papeles valen más que cualquier explicación.
El modelo 210 de una propietaria belga en Casares
- Ingresos: 49 noches a 210 €, 10.290 €.
- Gastos deducibles: 3.899,72 €, según la tabla.
- Rendimiento: 10.290 − 3.899,72 = 6.390,28 €. Al 19 %, por residir en Bélgica, 1.214,15 €.
- Imputación: los 316 días restantes, tanto los cinco meses que pasa allí como los que está cerrado. Valor catastral de 210.000 € al 1,1 %: 2.310 € al año, que por 316 días son 1.999,89 €. Al 19 %, 379,98 €.
- Total del año: 1.594,13 €.
Fíjate en la proporción: la imputación de los días de uso propio supone casi una cuarta parte del total. En Casares Costa, donde los valores catastrales son altos y el uso propio es largo, esa partida pesa más que en casi cualquier otro municipio de la costa. Se explica con calma en la imputación de rentas de no residentes.
Es el error típico de Casares Costa. Si Hélène restara los 15.483,50 € de gastos completos, su alquiler daría una pérdida de más de 5.000 € y declararía cero. Hacienda rechaza ese cálculo en cuanto lo revisa, porque los gastos del tiempo en que el piso se usa como vivienda propia no son gastos del alquiler. El resultado es la cuota, más intereses y, casi siempre, una sanción. Y una pérdida del alquiler tampoco se compensa con nada en el 210: cada declaración va por separado.
Si Hélène viviera fuera de la Unión
Una propietaria que residiera en Suiza, en Estados Unidos o en el Reino Unido tributaría al 24 % sobre los 10.290 € brutos, sin restar nada: 2.469,60 €, más la imputación al 24 %. En ese caso guardar facturas no cambia el 210, aunque sigue siendo útil para la venta futura.
Dos declaraciones distintas por el mismo apartamento
Hélène presenta dos modelos 210 al año por su apartamento, y no en la misma fecha. El del alquiler de 2026 se presenta del 1 al 20 de abril de 2027 (hasta el 15 si domicilia el pago). El de la imputación de esos 316 días se presenta del 1 de abril al 31 de diciembre de 2027 (hasta el 23 de diciembre si domicilia). Es fácil presentar el primero y olvidar el segundo, sobre todo cuando el alquiler lo gestiona otra persona y la imputación no la ve nadie.
El código turístico y la urbanización de golf en Casares
La vivienda se inscribe en el Registro de Turismo de Andalucía mediante declaración responsable ante la Consejería de Turismo, y el código VUT/MA acompaña a cada anuncio. La sentencia 620/2026 del Supremo anuló el registro estatal y no afectó al andaluz, que sigue siendo obligatorio.
Las urbanizaciones de Casares Costa suelen tener normas internas estrictas y un alto porcentaje de propietarios que no alquilan. Desde abril de 2025, la Ley de Propiedad Horizontal exige un acuerdo expreso de tres quintos para iniciar una actividad turística nueva, y los estatutos inscritos pueden contener limitaciones propias. Algunas urbanizaciones regulan además el uso de las instalaciones de golf o de playa por los huéspedes. Nada de eso es fiscal, pero todo condiciona cuántas semanas se pueden alquilar de verdad.
Una casa en el pueblo de Casares
Quien tenga una casa en el casco del pueblo encontrará la misma mecánica con cifras menores. La diferencia práctica es que suele tratarse de viviendas sin comunidad, en un conjunto de valor paisajístico donde las obras de adaptación se comprueban antes con el Ayuntamiento. Si la casa está en el campo, la figura turística puede ser la de alojamiento rural, con su propio decreto.
IVA en Casares Costa: la conserjería del golf sigue decidiendo
La conserjería de la urbanización de golf todavía puede decidir si el apartamento de Hélène está exento o tributa al 10 %. El Real Decreto-ley 26/2026 quiso simplificar la respuesta: cualquier estancia de hasta 30 noches llevaría el 10 %, y solo las de más de un mes seguirían exentas. No llegó a regir, porque el Congreso votó en contra el 2 de octubre de 2026, y la simplificación se queda sin más calendario que el europeo: julio de 2028. Cuando se apruebe de nuevo, Hélène tendrá que darse de alta en el IVA, pedir a su gestora que le liquide con el impuesto desglosado y presentar un 303 por trimestre. Tienes el detalle en el IVA de la vivienda turística.
El día que Hélène decida quedarse en Casares
Muchos propietarios de Casares Costa alargan cada año su estancia hasta que, casi sin darse cuenta, pasan en España más tiempo que en su país. Si Hélène supera los 183 días al año aquí, o traslada a Casares el centro de su vida, pasa a ser residente fiscal en España. Las consecuencias van más allá del alquiler: declara en el IRPF toda su renta mundial, sus pensiones y sus inversiones belgas; puede tener que informar de sus bienes en el extranjero con el modelo 720; y la vivienda deja de generar imputación si se convierte en su residencia habitual. El cambio se prepara antes de producirse, no con la primera carta de Hacienda. Lo tratamos en no residentes y en el modelo 720.
Lo que hacemos por propietarios de Casares que pasan aquí media vida
Te pedimos el calendario real del año, con tus estancias y las de tus huéspedes, y sobre él hacemos el reparto de gastos que se puede defender. Presentamos los dos 210, el del alquiler y el de la imputación, a su tiempo. Si quieres empezar, el formulario de alta pide ese calendario.