Un apartamento de los años ochenta a cinco minutos del Balcón de Europa, recién reformado por una propietaria de Cork que ha gastado 9.000 € en ponerlo al día antes de la temporada. En Nerja la pregunta que más nos llega no es cuánto se paga, sino qué parte de una reforma se puede restar y cuándo.

Nerja reforma: pisos con años y huéspedes exigentes

Buena parte del parque de viviendas de Nerja se construyó entre los setenta y los noventa, en bloques bajos alrededor del centro, en Burriana y en las laderas que bajan a las calas. Son pisos con terraza y buena situación, pero con cocinas, baños y carpinterías de su época. Quien los alquila a turistas compite con apartamentos modernos en plataformas donde cada foto cuenta, y tarde o temprano reforma.

Aoife compró en 2004 un apartamento de un dormitorio. En la primavera de 2026 pintó, arregló el baño, instaló aire acondicionado en el salón y el dormitorio y cambió los muebles. Lo alquiló 110 noches, pasó dos meses allí y el resto del año quedó cerrado. Vive en Irlanda, así que presenta el modelo 210 al 19 % y puede restar gastos.

Reparar, mejorar o amueblar: cómo se reparten 9.000 € en Nerja

Fiscalmente, no todo lo que se gasta en una reforma se trata igual. Las reparaciones y la conservación, que devuelven la vivienda a su estado, se deducen el mismo año. Las mejoras, que añaden algo que no había o alargan su vida útil, no se deducen de golpe: se amortizan año a año. Y los muebles y las instalaciones se amortizan con su propio porcentaje, más alto que el del edificio.

Partida de la reforma	Importe	Tratamiento	Gasto anual
Pintura y arreglo del baño (sustituir lo que había)	2.800 €	Reparación y conservación	2.800 € en 2026
Aire acondicionado en dos estancias (no había)	3.600 €	Instalación nueva, amortizable al 10 %	360 €
Muebles nuevos	2.600 €	Mobiliario, amortizable al 10 %	260 €
Total	9.000 €		3.420 € en 2026

Ninguno de esos 3.420 € se deduce entero, porque el piso no estuvo alquilado todo el año: entran en el conjunto de gastos anuales y se reparten por los días de alquiler. La distinción entre mejora y reparación tiene también efecto el día de la venta, porque las mejoras suman al valor de adquisición; lo explicamos en mejora o reparación.

La derrama del bloque: fachada, ascensor y terrazas

En los edificios de Nerja de los setenta y ochenta, las derramas son tan frecuentes como las reformas propias. Fiscalmente siguen la misma lógica. Si la comunidad repara la fachada, impermeabiliza la cubierta o arregla las bajantes, es conservación: la parte de Aoife se deduce en el año en que se paga, en proporción a los días alquilados. Si la comunidad instala un ascensor donde no lo había, es una mejora: su parte se suma al valor del edificio y se amortiza al 3 %. La factura que manda el administrador suele decir solo «derrama»; pide el acta de la junta que la aprobó, porque es la que explica en qué se gastó el dinero y, por tanto, cómo se declara.

Otra advertencia: el límite conjunto de intereses y reparaciones. Juntos no pueden superar los ingresos del alquiler de ese año. Lo que exceda no se pierde, se deduce en los cuatro años siguientes, pero hay que llevar la cuenta.

Cuándo conviene reformar en Nerja

Una reparación se deduce en el año en que se hace, pero solo en la proporción de los días alquilados ese año. Si Aoife pinta en noviembre, cuando el piso ya ha terminado la temporada, el gasto cae en un año con sus 110 días de alquiler, y se deduce igual. Lo que sí cambia es el año del primer alquiler: una reforma pagada meses antes de empezar a alquilar no se reparte con los días de un año sin alquileres, y conviene estudiar cómo se trata con las facturas delante.

El 210 de Aoife en 2026, con la obra dentro

1. Ingresos: 110 noches a 105 €, 11.550 €.
2. Gastos directos: comisión del 15 %, 1.732,50 €, y 25 limpiezas a 50 €, 1.250 €.
3. Gastos anuales: comunidad 840 €, IBI 360 €, seguro 220 €, suministros 1.300 €, amortización del edificio 1.740 € (3 % de 58.000 € de construcción), la reparación de 2.800 € y la amortización de aire y muebles, 620 €. Suman 7.880 €; por 110 días, 2.374,79 €.
4. Rendimiento: 11.550 − 1.732,50 − 1.250 − 2.374,79 = 6.192,71 €. Al 19 %, 1.176,61 €.
5. Imputación: 255 días entre los dos meses que vivió allí y los que estuvo cerrado. Valor catastral 62.000 € al 2 %: 866,30 €, que al 19 % son 164,60 €.

Total: 1.341,21 €. Si hubiera restado la reforma entera, habría pagado bastante menos ese año y habría dejado abierta una revisión durante cuatro años. La relación completa de partidas deducibles está en gastos deducibles de una vivienda turística.

Las facturas de una reforma en Nerja

Para que una reparación sea deducible necesita factura a nombre de la propietaria con el NIF o NIE correcto, la dirección del piso y la descripción de lo hecho. Si hay dos titulares, a nombre de los dos. Los pagos en efectivo a un albañil sin factura no se pueden deducir, por mucho que el trabajo esté a la vista.

El registro de un piso de Nerja, y el campo de Maro

El piso de Aoife tiene su código VUT/MA del Registro de Turismo de Andalucía, obtenido con una declaración responsable ante la Consejería de Turismo. La sentencia del Supremo 620/2026 anuló el registro estatal de corta duración, no el andaluz, que sigue siendo obligatorio. Una reforma importante no obliga a repetir la inscripción, pero si cambia la capacidad o la distribución de la vivienda, los datos del registro deben seguir coincidiendo con la realidad.

Distinto es el caso de las casas de campo del término municipal, hacia Maro y la sierra. Una vivienda en el medio rural puede encajar en otra figura, la vivienda turística de alojamiento rural, con su propio decreto y requisitos, y antes que eso exige que la casa tenga una situación urbanística que permita usarla como vivienda. Lo vemos en cada caso con la documentación de la finca.

La comunidad del bloque de la reforma

Si el edificio no tenía antes viviendas turísticas, o la tuya empieza ahora, la Ley de Propiedad Horizontal exige desde abril de 2025 un acuerdo expreso de tres quintos. En los bloques de Nerja, con pocos vecinos y muchos residentes jubilados, conviene plantearlo en la junta antes de invertir en la reforma y no después.

IVA de un apartamento reformado en Nerja: exento, con el 10 % sin fecha

Mientras Aoife reformaba el piso, su alquiler turístico estaba exento, y el IVA de las facturas de la obra se quedó como parte del gasto o del valor amortizable. Así sigue: el artículo 7 del Real Decreto-ley 26/2026, que habría hecho tributar al 10 % cada estancia de hasta 30 noches, no fue convalidado el 2 de octubre de 2026 y nunca llegó a aplicarse. Cuando otra norma lo recupere (Bruselas pone el tope en julio de 2028), Aoife podrá deducir el IVA de los gastos posteriores. Si parte de la obra puede tratarse como bien de inversión y regularizarse dependerá de las fechas y de las facturas, y lo revisaremos con ellas delante. De momento, sus estancias sin servicios de hotel siguen exentas.

Lo que hacemos con tus facturas de Nerja

Separamos cada factura en reparación, mejora, mobiliario o gasto corriente, llevamos un cuadro de amortizaciones que se arrastra de un año a otro y preparamos el 210 con él. Si has reformado o vas a hacerlo, envíanos el presupuesto desde el alta de la vivienda y te decimos cómo conviene facturarlo.