IVA del 10 % en el alquiler turístico: fecha de entrada incierta · límite julio de 2028. El Congreso rechazó el 2 de octubre de 2026 el Real Decreto-ley 26/2026, que la fijaba en el 1 de diciembre de 2026, así que esa fecha ya no vale. El límite lo marca la Directiva (UE) 2025/516: julio de 2028. Lo tenemos preparado para cuando entre. Mientras tanto seguimos llevando lo que ya es obligatorio hoy: el modelo 303 por la inversión del sujeto pasivo de las comisiones de Airbnb y Booking, el ROI y el modelo 349.
Los días mandan en el reparto
Gastos deducibles en el alquiler turístico: qué entra, en qué proporción y con qué papel
Actualizada el 2 de octubre de 2026 · por Jacob Salama Chocrón, abogado · Viviendas de uso turístico
Las tres condiciones, todas a la vez
- Vinculación con la actividad. El gasto tiene que existir porque alquilas.
- Justificación. Factura completa a tu nombre y con tu NIF. Un ticket no sirve.
- Registro. Anotado en tus libros y, si te lo piden, pagado de forma rastreable.
Falta una, no hay deducción. Y la que más falla es la segunda.
Lista práctica
| Gasto | ¿Deducible? | Matiz |
|---|---|---|
| IBI y tasa de basura | Sí | Prorrateado por días alquilados |
| Comunidad de propietarios | Sí | Prorrateado; las derramas de mejora se amortizan |
| Luz, agua, gas, internet | Sí | Prorrateado; es el que más se infla |
| Limpieza entre estancias | Sí | Al 100 %: solo existe por el alquiler |
| Comisiones de plataforma | Sí | Al 100 % |
| Seguro del hogar y de impago | Sí | Prorrateado |
| Reparaciones y conservación | Sí | Distinto de la mejora, que se amortiza |
| Muebles y electrodomésticos | Vía amortización | Normalmente al 10 % anual |
| Amortización del inmueble | Sí | 3 % sobre el mayor de construcción o catastral |
| Intereses del préstamo | Sí | Solo los intereses, nunca la amortización del capital |
| Tu propio trabajo | No | Gestionarlo tú no genera un gasto deducible |
| Multas y recargos | No | Nunca |
Reparación o mejora: la distinción que más dinero mueve
Cambiar una caldera rota por otra equivalente es reparación: se deduce el año en que se paga. Cerrar una terraza o cambiar toda la instalación eléctrica para dar más prestaciones es mejora: se suma al valor del inmueble y se recupera vía amortización, a lo largo de muchos años. Hacienda mira esto con lupa cuando el importe es alto.
Los gastos solo los deducen los residentes en la Unión Europea, Islandia, Noruega y Liechtenstein. Quien reside fuera tributa sobre el ingreso íntegro, sin restar nada. Es la diferencia entre pagar el 19 % de tu beneficio o el 24 % de tu facturación.
El prorrateo, gasto a gasto
La fórmula de partida cabe en una línea: gasto anual × (noches arrendadas ÷ 365). Lo que no cabe en una línea es cómo se aplica a cada concepto, porque no todos se reparten igual ni todos admiten el mismo argumento.
| Gasto | Cómo se reparte | Lo que hay que mirar |
|---|---|---|
| Cuota ordinaria de comunidad | Por días arrendados | La cuota del año entero, aunque la pagues por trimestres; y separada de las derramas |
| Derrama de la comunidad | Depende de para qué sea | Arreglar la cubierta se reparte como un gasto más; instalar un ascensor que no había es mayor valor del inmueble |
| IBI | Por días arrendados | Se devenga el 1 de enero: si compraste en junio, el recibo del año puede no ser tuyo aunque lo hayas pagado en el reparto con el vendedor |
| Tasa de basura | Por días, salvo tarifa propia | En los municipios que cobran a la vivienda turística una tarifa distinta de la doméstica, esa tarifa existe solo por la actividad |
| Seguro multirriesgo del hogar | Por días arrendados | Si tienes una póliza específica de alquiler vacacional, con su responsabilidad civil, esa sí nace de la actividad |
| Luz, agua y gas | Por días arrendados | Se prorratea todo, término fijo y consumo. Es el concepto que más se infla y el primero que se revisa |
| Internet y televisión | Por días arrendados | Que el contrato esté a nombre del inmueble ayuda, pero no convierte en íntegro un gasto que corre también el resto del año |
| Limpieza entre estancias, comisiones, lavandería de la ropa de la casa | Íntegro | No existirían sin el arrendamiento: no hay nada que prorratear |
El mismo piso, con números
Un apartamento arrendado 146 noches en el año tiene un coeficiente del 40 % (146 ÷ 365). Así queda el reparto de un ejercicio normal:
| Concepto | Pagado en el año | Proporción | Deducible |
|---|---|---|---|
| Comunidad | 960,00 € | 40 % | 384,00 € |
| IBI | 520,00 € | 40 % | 208,00 € |
| Seguro del hogar | 280,00 € | 40 % | 112,00 € |
| Suministros | 1.100,00 € | 40 % | 440,00 € |
| Internet | 420,00 € | 40 % | 168,00 € |
| Limpiezas entre huéspedes | 1.540,00 € | 100 % | 1.540,00 € |
| Comisiones de plataforma | 1.870,00 € | 100 % | 1.870,00 € |
Dos conclusiones se ven solas. La primera, que el grueso de lo deducible no está en los gastos de la vivienda, sino en los de la explotación. La segunda, que discutir el coeficiente vale dinero: cada punto de diferencia mueve algo más de ochenta euros de base en un caso tan modesto como este.
La Administración viene prorrateando por los días en que el inmueble estuvo efectivamente arrendado. Frente a eso se defiende que un piso anunciado todo el año está afecto todo el año y que la desocupación entre reservas es un riesgo propio del negocio, no un uso privado. Es una cuestión discutible y así hay que tratarla: se puede sostener, conviene dejar acreditado que el inmueble estuvo anunciado sin interrupción, y hay que asumir que el criterio contrario es el que aplicará primero la oficina gestora.
La amortización: el gasto que no pagas y el que no perdonan
El 3 % anual es el gasto más grande de casi todas las viviendas turísticas y el que más a menudo se deja sin poner, porque no sale de la cuenta corriente. Se calcula sobre el valor de la construcción, nunca sobre el total: el suelo no se amortiza porque no se desgasta.
- Toma la base mayor entre el coste de adquisición satisfecho y el valor catastral, en ambos casos excluido el suelo.
- Aplica la proporción construcción/suelo que aparece en el recibo del IBI. Si el catastro dice que la construcción es el 62 % del valor, ese 62 % se lleva al coste de adquisición.
- Suma al coste los gastos y tributos inherentes a la compra: notaría, registro, gestoría, ITP o IVA. Forman parte del valor de adquisición y, por tanto, amortizan.
- Prorratea por días, igual que el resto. La amortización de un año con 146 noches arrendadas no es el 3 % entero.
Los muebles, electrodomésticos y la ropa de casa siguen su propia tabla, normalmente al 10 % anual durante diez años, y con la misma regla de proporción.
Cuando vendas, el valor de adquisición se minora en las amortizaciones practicadas y, en todo caso, en la amortización mínima que hubiera correspondido, te la hayas deducido o no. Quien lleva diez años sin computarla no ha ganado nada: ha perdido diez años de gasto y además pagará por una ganancia patrimonial calculada como si se lo hubiera deducido todo. Es el error caro que más veces vemos, y es de los pocos que no tiene arreglo pasados cuatro años.
Mejora o reparación: la frontera que decide el año
Un gasto de conservación se deduce en el ejercicio en que se paga. Una mejora no se deduce: se suma al valor del inmueble y vuelve a ti, gota a gota, por la vía de la amortización. La misma factura puede valer mucho o poco según de qué lado caiga, y el corte no depende de lo que ponga el albarán.
El criterio contable de referencia es el de la Resolución del ICAC de 1 de marzo de 2013, sobre inmovilizado material e inversiones inmobiliarias: hay mejora cuando la actuación aumenta la capacidad o la productividad del bien, o alarga su vida útil. Si solo devuelve el inmueble al estado en que estaba, es conservación.
| Actuación | Cae del lado de |
|---|---|
| Sustituir la caldera averiada por otra de prestaciones equivalentes | Reparación |
| Pintar, alicatar, sanear humedades, cambiar un grifo | Reparación |
| Reparar la cubierta del edificio por derrama | Reparación |
| Cerrar una terraza y ganar metros habitables | Mejora |
| Instalar aire acondicionado donde no había | Mejora |
| Cambiar toda la instalación eléctrica para elevar la potencia | Mejora |
| Sustituir ventanas viejas por otras con mejor aislamiento | Discutible: hay parte de sustitución y parte de prestación nueva |
| Renovar el mobiliario | Ninguna de las dos: es un bien nuevo, con su amortización |
Hay un límite que se olvida y que conviene tener presente cuando el año trae una reforma grande: los intereses del préstamo y los gastos de reparación y conservación no pueden superar, conjuntamente, los ingresos íntegros del inmueble. Lo que exceda no se pierde, pero se arrastra a los cuatro ejercicios siguientes. Repartir una obra entre dos años naturales deja de ser una manía contable y pasa a ser una decisión con efecto en caja.
Quien compra un piso, lo reforma entero y lo pone a alquilar después no tiene un gasto del ejercicio: no había actividad cuando se hizo la obra. Ese importe se incorpora al valor del inmueble y se recupera amortizando o, llegado el caso, al vender.
Lo que se cae siempre en una comprobación
La carga de la prueba es tuya. En un procedimiento de comprobación limitada no se discute si el gasto fue razonable, sino si está acreditado; estas son las causas de expulsión que se repiten:
- Factura a nombre de otro. Del cónyuge que no es titular, de la sociedad, del gestor. Si el inmueble es de dos y la factura va a nombre de uno, la mitad del gasto está en el aire.
- Tickets en lugar de facturas. El ticket del bazar no identifica al destinatario. Para el IRPF es un papel sin dueño.
- Gastos del periodo no arrendado deducidos al 100 %. Es el ajuste automático: se recalcula el coeficiente y se regulariza todo el bloque de suministros de golpe.
- Amortización sobre el valor total. Sin descontar el suelo, la corrección es inmediata y alcanza a los cuatro ejercicios no prescritos.
- Derramas de mejora deducidas en el año. El acta de la junta que aprueba la obra va a ir al expediente, y ahí suele estar escrito qué se hizo exactamente.
- Pagos en efectivo sin rastro. La factura acredita el gasto; el apunte bancario acredita que se pagó. Sin lo segundo, lo primero se sostiene mal.
- Facturas del gestor sin desglose. Un importe único por gestión que dentro lleva comisión, limpiezas y reparaciones impide justificar cada concepto en su sitio.
La documentación hay que conservarla mientras la Administración pueda revisar, y ese plazo son cuatro años contados desde el fin del plazo de declaración, no desde la fecha de la factura. En la práctica, cinco años de archivo.
Prorrateo por noches alquiladas
Lo que nos preguntan sobre tu vivienda turística
¿Puedo deducir el viaje para ver el piso?
Es de los gastos que más se discuten. Si el inmueble está lejos y el desplazamiento tiene una causa acreditable, se defiende; como rutina, no.
¿Y los días que lo usa mi familia?
No son días de actividad: reducen la proporción deducible y generan imputación de renta si no eres residente.
¿Necesito factura de la comunidad?
El recibo de la comunidad con el detalle de la cuota sirve; guarda también el acta que aprueba las derramas.
Nunca me he deducido la amortización. ¿Puedo recuperarla?
Solo en los ejercicios no prescritos, rectificando las autoliquidaciones de los cuatro últimos años. Lo anterior se pierde como gasto y, aun así, se descontará del valor de adquisición cuando vendas.
¿Cómo separo el valor del suelo del de la construcción?
Con la proporción que da el recibo del IBI entre valor catastral del suelo y de la construcción, aplicada al coste de adquisición. Si el recibo no la detalla, se pide a Catastro la certificación descriptiva y gráfica.