Los días mandan en el reparto
Alquiler turístico en Ronda: registro e impuestos
Una casa de dos plantas en el barrio de San Francisco, en Ronda, con tres habitaciones para huéspedes y una dueña que vive en la planta baja y prepara desayunos. Ese desayuno parece un detalle de hospitalidad; para Hacienda convierte el alquiler en un pequeño negocio de hostelería.
Ronda se visita de día y se duerme poco
Ronda recibe muchísimos visitantes, pero una gran parte llega en autocar desde la costa, cruza el Puente Nuevo, ve el Tajo y la plaza de toros y se marcha antes de cenar. Quien se queda a dormir suele hacerlo una o dos noches: parejas que recorren los pueblos blancos, senderistas de la Serranía, viajeros que siguen hacia Sevilla o Granada. Eso hace que el alquiler en el casco histórico de Ronda tenga muchas entradas y salidas y estancias muy cortas, y que atraiga a propietarios que viven en la propia casa y alquilan una parte.
Carmen vive en Ronda y heredó una casa grande en el barrio de San Francisco, junto a la muralla. Ocupa la planta baja y alquila las tres habitaciones de arriba, cada una con su baño. Desde 2025 ofrece desayuno casero incluido en el precio, porque sus huéspedes se lo pedían y porque en las reseñas se nota.
Casa entera, habitaciones o desayuno: tres figuras distintas en Ronda
La normativa turística andaluza distingue entre ceder la vivienda completa y ceder habitaciones, con límites de plazas distintos. Ambas se inscriben en el Registro de Turismo de Andalucía por declaración responsable ante la Consejería de Turismo, con un código VUT/MA. La sentencia del Supremo 620/2026 anuló el registro estatal de corta duración y dejó en pie el andaluz, que sigue siendo obligatorio.
Añadir servicios cambia el análisis dos veces. En lo turístico, según lo que se preste, el alojamiento puede dejar de ser una vivienda turística y encajar mejor en otra clase de establecimiento, con su propia clasificación y requisitos; eso se comprueba con la normativa vigente antes de anunciar el desayuno. En lo fiscal, el efecto es inmediato y lo vemos a continuación.
Obras en el conjunto histórico de Ronda
El casco de Ronda está protegido. Adaptar una casa antigua para huéspedes, con baños nuevos en cada habitación, suele necesitar licencia municipal y, según la protección del edificio, informes adicionales. Las condiciones concretas se comprueban en el planeamiento y en la ficha del inmueble. Desde el punto de vista fiscal, esas obras son mejoras que se amortizan, no gastos del año.
El desayuno de Carmen y lo que cambia en su IVA
Alquilar sin servicios propios de la hostelería está exento de IVA. El desayuno es uno de esos servicios. Desde que lo ofrece, lo que cobra Carmen tributa al 10 % de IVA, tiene que presentar el modelo 303 cada trimestre y el resumen anual 390, y a cambio puede deducir el IVA que soporta en sus compras. Sus cifras de 2026:
| Concepto | Base | IVA |
|---|---|---|
| 420 noches-habitación a 75 € más IVA | 31.500 € | 3.150 € repercutido |
| Compras para desayunos | 3.200 € | −320 € soportado |
| Lavandería de sábanas y toallas | 2.400 € | −504 € soportado |
| Parte de suministros afecta a las habitaciones | 1.800 € | −378 € soportado |
| Comisión de Booking (15 % de 34.650 €), por inversión del sujeto pasivo | 5.197,50 € | 1.091,48 € a ingresar y a deducir |
| IVA a ingresar en el año | 1.948 € |
La comisión de Booking, que factura desde los Países Bajos, obliga a Carmen a estar en el registro de operadores intracomunitarios, a autorrepercutirse el IVA y a presentar el modelo 349; como su actividad está sujeta, ese IVA se deduce en la misma declaración y el efecto es neutro. Las diferencias entre los dos regímenes están en con o sin servicios hoteleros.
Es el error que más cuesta en Ronda. El propietario empieza a ofrecer desayunos, o limpieza diaria de habitaciones, y sigue tratando el alquiler como exento y como rendimiento del capital inmobiliario. Hacienda lo recalifica desde el primer trimestre con servicios: IVA no repercutido que sale del bolsillo del propietario, pagos fraccionados no presentados, intereses y, a menudo, sanción. Si vas a añadir un servicio, cambia antes el alta censal con el modelo 036.
Precios con IVA en el anuncio
Los huéspedes ven un precio final. Si Carmen anuncia 82,50 € por noche con desayuno, la base de su factura es 75 € y los 7,50 € restantes son IVA que ingresa a Hacienda. Muchos propietarios que pasan al IVA mantienen su precio de siempre sin darse cuenta de que ahora una parte ya no es suya.
El IRPF de una casa de huéspedes en Ronda: actividad económica
Con servicios de hostelería, el rendimiento deja de ser del capital inmobiliario y pasa a ser de una actividad económica. Carmen tiene que estar dada de alta en el censo con el epígrafe adecuado, y en estimación directa presenta cada trimestre el modelo 130, un pago a cuenta del 20 % del beneficio acumulado. Su cálculo anual:
- Ingresos sin IVA: 31.500 €.
- Gastos: comisión de Booking 5.197,50 €, desayunos 3.200 €, lavandería 2.400 €, suministros afectos 1.800 €, IBI y seguro en la parte afecta 600 € y amortización de la parte de la casa destinada a huéspedes 1.440 € (el 3 % sobre el 40 % de 120.000 € de construcción).
- Rendimiento neto: 31.500 − 5.197,50 − 3.200 − 2.400 − 1.800 − 600 − 1.440 = 16.862,50 €.
- Pagos fraccionados del año: 20 % de 16.862,50 = 3.372,50 €, que luego se descuentan en la renta.
Hay otra consecuencia que no es fiscal pero pesa: una actividad económica habitual puede exigir el alta en el régimen de autónomos de la Seguridad Social. Si es su caso depende del volumen y de la dedicación, y se analiza antes de empezar. Hay una guía sobre el modelo 130 y otra sobre el epígrafe del IAE.
La casa en la que vive Carmen
Que Carmen viva en la planta baja obliga a separar con criterio qué parte de la casa está afecta a la actividad. El reparto por metros es el más defendible, y así lo hemos hecho: el 40 %. La parte en la que vive no genera amortización deducible ni imputación de renta, porque es su vivienda habitual.
Un año de trimestres en la casa de San Francisco
Con actividad económica e IVA, el calendario de Carmen tiene cuatro citas fijas: del 1 al 20 de abril, de julio y de octubre, y hasta el 30 de enero para el último trimestre. En cada una presenta el 303 y el 130, y el 349 cuando en ese trimestre ha pagado comisiones a plataformas de otros países de la Unión. En enero, además, el resumen anual 390. En Ronda la actividad se reparte en primavera y otoño, con un verano caluroso algo más flojo, así que los trimestres segundo y cuarto suelen ser los de más cuota.
Las camas, colchones y muebles de las tres habitaciones se amortizan al 10 % anual, más deprisa que la casa. Una renovación de 6.000 € en mobiliario supone 600 € de gasto al año durante diez años, y es una partida que muchos olvidan en la primera declaración.
Cortijos de la Serranía de Ronda: el campo como otra conversación
El término municipal de Ronda es muy extenso, y fuera del casco hay cortijos y casas de campo que se alquilan a grupos y familias. En el medio rural andaluz existe una figura propia, la vivienda turística de alojamiento rural, con su decreto y requisitos. Además, la casa debe tener una situación urbanística que permita su uso como vivienda. Todo eso se comprueba antes de la inscripción. Si el propietario no reside en España, el alquiler va al modelo 210, con el tipo que corresponda a su país de residencia; lo explicamos en no residentes.
Así ayudamos a quien recibe huéspedes en Ronda
Revisamos antes de nada si la forma en que alquilas encaja en la figura turística que tienes inscrita, y luego llevamos contigo el 303, el 130 y el 349 de cada trimestre. Cuéntanos cómo es tu casa en el formulario de alta y qué servicios das a tus huéspedes.