De enero a marzo en Nerja o en Marbella, y el resto del año la casa cerrada o alquilada unas semanas en verano. Es el patrón de muchos jubilados austríacos, y tiene una consecuencia que casi nadie espera: España cobra impuesto también por los meses en que la vivienda no produjo un euro.

Inviernos en el sur y una casa que no se alquila casi nunca

El propietario austríaco típico de la Costa del Sol o de la Axarquía no compró para hacer negocio. Compró para huir del invierno de Viena, de Graz o de Salzburgo, y lleva sus papeles con un orden que ya quisieran muchas comunidades de vecinos. Paga el IBI puntualmente, tiene el seguro al día y guarda cada recibo de la comunidad en una carpeta con pestañas.

Por eso sorprende tanto lo que viene a continuación. Una vivienda en España que pertenece a un no residente y no está alquilada no es invisible para Hacienda: genera cada año una renta imputada, un rendimiento que la ley presume por el simple hecho de tenerla a tu disposición. No importa que no haya inquilinos ni ingresos. Y la segunda sorpresa es doméstica: el matrimonio que en Austria piensa en la casa como algo común aquí presenta cada uno lo suyo, por separado.

Lo que te da vivir en un Estado miembro

Al residir en Austria tributas al 19 % y, cuando alquilas, restas los gastos en proporción a los días en que la vivienda estuvo arrendada. La renta imputada, en cambio, no admite gastos: se calcula directamente sobre el valor catastral, al 1,1 % si la ponencia del municipio se ha revisado en los últimos diez años y al 2 % si no. Ese porcentaje se reparte por los días en que la casa estuvo a tu disposición y por tu cuota de propiedad.

Herbert e Ingrid, mitad y mitad, un invierno y un verano

Herbert e Ingrid son propietarios al 50 % de un piso en la costa oriental de Málaga. En 2026 viven allí de enero a marzo y, a través de una agencia local, lo alquilan 60 noches en verano por 7.200 €. La agencia cobra un 20 %, 1.440 €. Los gastos anuales del piso son 1.300 € de comunidad, 520 € de IBI, 340 € de seguro, 1.200 € de suministros y 2.400 € de amortización. El valor catastral es de 95.000 € y, en este ejemplo, la ponencia del municipio tiene más de diez años, así que se aplica el 2 %.

Primero, el alquiler de verano

La comisión de la agencia se resta entera. Los 5.760 € de gastos del año se prorratean por 60 noches: 5.760 × 60 / 365 = 946,85 €. El rendimiento neto del piso es 7.200 − 1.440 − 946,85 = 4.813,15 €, y a cada cónyuge le corresponde la mitad, 2.406,58 €. Al 19 %, cada uno paga 457,25 €.

Después, los 305 días restantes

Los meses de invierno en que vivieron allí y los que la casa quedó cerrada cuentan igual: 305 días a disposición. 95.000 × 2 % = 1.900 €, que prorrateados a 305 días son 1.587,67 €. La mitad de cada uno, 793,84 €, tributa al 19 %: 150,83 € por cabeza.

Declaración	Herbert	Ingrid
210 de alquiler (verano)	457,25 €	457,25 €
210 de imputación (resto del año)	150,83 €	150,83 €
Total por persona	608,08 €	608,08 €

Cuatro declaraciones para una sola vivienda y 1.216,16 € entre los dos. Si un año no alquilan nada, desaparecen las dos de alquiler y la imputación pasa a cubrir los 365 días. Las reglas del cálculo están en la guía de imputación de rentas para no residentes.

El Finanzamt Österreich y la prueba de residencia

Desde la reorganización de la administración tributaria austríaca, la Ansässigkeitsbescheinigung la expide el Finanzamt Österreich. Para España cuenta la fecha: el certificado vale un año desde su expedición. En un matrimonio, cada cónyuge necesita el suyo, porque cada uno presenta sus propias declaraciones.

Hay un matiz que conviene tener presente si los inviernos se alargan. Quien pasa más de 183 días al año en España puede acabar siendo residente fiscal aquí, con independencia de dónde esté empadronado o de dónde cobre la pensión. En ese caso ya no hablamos de modelo 210 sino de IRPF, y el cambio arrastra mucho más que la vivienda. Si tu calendario roza ese número, lo miramos antes de presentar.

Del lado austríaco, tu asesor

España y Austria tienen convenio para evitar la doble imposición. Como en casi todos los convenios, la vivienda tributa en el país donde está, de modo que el 210 se paga aquí de todos modos. Qué hace después Austria con esa renta en tu declaración, y si influye o no en el tipo del resto de tus ingresos, lo decide el Derecho austríaco aplicando el convenio. No nos pronunciamos sobre ello: lo resuelve tu Steuerberater, y nosotros le hacemos llegar los justificantes españoles que necesite.

Fechas que conviene apuntar en el calendario de la cocina

Qué	Por el año 2026
210 de alquiler	Del 1 al 20 de abril de 2027 (hasta el 15 si domicilias)
210 de imputación	Del 1 de abril al 31 de diciembre de 2027 (23 de diciembre si domicilias)
Certificado de residencia	Uno por persona, vigente para el año declarado

Los plazos del alquiler cambian con la Orden HAC/623/2026: hasta el ejercicio 2025 esa declaración anual se presentaba en enero.

Cuando llegue el momento de vender

Muchos propietarios austríacos venden al dejar de viajar. Entonces el comprador retiene un 3 % del precio y lo ingresa en Hacienda con el modelo 211 dentro del mes siguiente a la escritura; tú presentas luego tu 210 de ganancia patrimonial en los tres meses posteriores a ese plazo y pagas el 19 % sobre la ganancia. Si la cuota final es menor que lo retenido, se reclama la diferencia. Lo contamos entero en vender siendo no residente, y la plusvalía municipal va aparte, en su propia página.

La cifra que decide la imputación está en el recibo del IBI

Todo el cálculo de los meses de invierno parte del valor catastral, y ese dato viene impreso en el recibo anual del IBI que manda el ayuntamiento o el organismo de recaudación de la provincia. Si el recibo no lo muestra, la Sede Electrónica del Catastro lo da con la referencia catastral. Lo que no dice el recibo es si la ponencia de valores del municipio se revisó en la última década, que es lo que separa el 1,1 % del 2 %. Eso lo comprobamos nosotros antes de calcular, porque un error ahí se repite cada año.

Si un día falta uno de los dos

Es un tema que casi nadie quiere tocar y que en parejas mayores con casa en España acaba llegando. La mitad del inmueble que pertenecía al cónyuge fallecido se hereda conforme a las reglas de la sucesión, y el heredero, por ser un bien situado en España, tiene que ocuparse aquí del impuesto de sucesiones y de la plusvalía municipal. Desde ese momento cambia también el reparto de las declaraciones anuales: el superviviente pasa a declarar el porcentaje que le corresponda y los demás herederos, el suyo. Lo tratamos en sucesiones y donaciones; y si hay testamento austríaco, tu notario allí debe estar en la conversación.

No hace falta decidir nada hoy, pero sí tener localizados la escritura y el último recibo del IBI. Son los dos papeles que se piden primero cuando las cosas se complican.

Una casa, dos titulares, cuatro papeles al año: nosotros los llevamos

Si prefieres que alguien lleve la cuenta de los días y presente por los dos, empieza por el alta de no residentes. Con el valor catastral del recibo del IBI, las fechas de estancia y la liquidación de la agencia preparamos las cuatro declaraciones, te las enseñamos y las presentamos. Todo lo general sobre este impuesto está en no residentes.