Alquilado o a tu disposición
Modelo 210 para residentes en Suiza
La casa de los padres en una aldea de Ourense, que solo se abre en agosto; el apartamento en la Costa Blanca de un jubilado de Berna. Dos perfiles muy distintos con algo en común: residir en Suiza los deja fuera del tipo reducido, y ni el acuerdo de libre circulación ni el pasaporte europeo lo cambian.
Dos maneras de ser propietario desde Suiza
La primera es la de los españoles que emigraron a Suiza hace décadas, sobre todo desde Galicia, Asturias o León, y que heredaron o compraron una casa en su pueblo. Viven en Zúrich, en Ginebra o en Lausana, vuelven un mes en verano y el resto del año la casa está cerrada. Casi ninguno cree que esa casa tenga que declararse en España, porque no produce nada.
La segunda es la del propietario suizo, a menudo jubilado, que compró en Alicante, en Málaga o en Canarias para pasar los inviernos y alquila de vez en cuando. Este sí suele saber que hay un impuesto, pero da por hecho que, estando Suiza en el corazón de Europa y con tantos acuerdos con la Unión, le toca el mismo trato que a un alemán.
Por qué Suiza está al otro lado de la línea
El tipo del 19 % con gastos deducibles se reserva a los residentes en la Unión Europea y en los Estados del Espacio Económico Europeo que la ley menciona: Islandia, Noruega y Liechtenstein. Suiza no es ninguna de las dos cosas. Sus acuerdos bilaterales con la Unión, incluido el de libre circulación de personas, no la meten en ese grupo a efectos de este impuesto. Resultado: 24 % sobre el ingreso bruto, sin restar un euro.
La nacionalidad tampoco cuenta. Un ciudadano español residente en Basilea tributa exactamente igual que un ciudadano suizo residente en Basilea. Lo único que la ley mira es dónde está tu residencia fiscal ese año.
Hay un matiz de futuro: la Audiencia Nacional consideró en 2025 que excluir de los gastos a residentes de terceros Estados restringe la libre circulación de capitales, y el Tribunal Supremo admitió en julio de 2026 el recurso contra esa sentencia. Mientras no resuelva, se declara con la ley vigente; si procede, se pide la rectificación de cada año para que no prescriba, sin contar con que acabe en devolución.
La casa del pueblo: cuánto cuesta no alquilarla
María y su hermano Andrés viven en el cantón de Zúrich y heredaron a partes iguales la casa familiar en una aldea de Ourense. Figura como urbana en el Catastro, con un valor catastral de 46.000 €, y la ponencia del municipio no se ha revisado en los últimos diez años, así que se aplica el 2 %.
Un año sin alquilar
La casa está a su disposición los 365 días: 46.000 × 2 % = 920 € de renta imputada. Cada hermano declara la mitad, 460 €, al 24 %: 110,40 € por cabeza y por año, en un modelo 210 cada uno.
Si en 2026 la alquilan 45 noches en verano
Supongamos que deciden alquilarla por plataforma entre julio y agosto y cobran 6.000 €. Cada hermano declara 3.000 € de alquiler al 24 %, 720 €, sin restar la comisión ni la limpieza. La imputación baja a 320 días: 920 × 320 / 365 = 806,58 €, 403,29 € por cabeza, 96,79 € de cuota.
| Por cada hermano | Sin alquilar | Con 45 noches alquiladas |
|---|---|---|
| 210 de alquiler | — | 720,00 € |
| 210 de imputación | 110,40 € | 96,79 € |
| Total | 110,40 € | 816,79 € |
Las cuotas de la casa cerrada son pequeñas, y por eso se olvidan. Pero se deben cada año, y el olvido acumulado, con recargos, deja de ser pequeño. La guía de imputación de rentas explica el cálculo con más detalle.
La imputación se calcula por titular y por su porcentaje de propiedad, no por quién la usa. Si la casa está a nombre de tres hermanos, cada uno presenta su declaración aunque solo uno pase allí el verano. Y si alguien la ocupa y paga algo por ello, eso ya es alquiler y se declara como tal.
El certificado lo da tu cantón
En Suiza no hay una única oficina que emita el certificado de residencia fiscal: lo expide la administración fiscal de tu cantón. El procedimiento cambia de uno a otro; en unos se pide en línea y en otros por escrito. España lo acepta durante un año desde su fecha, así que conviene pedirlo con tiempo cada ejercicio y guardar los anteriores. Para una casa que solo genera imputación puede parecer excesivo, pero es el documento que prueba que resides fuera si algún día se discute.
El convenio entre España y Suiza
España y Suiza tienen convenio para evitar la doble imposición. Siguiendo la regla general de estos tratados, la renta de un inmueble situado en España puede gravarse aquí. Cómo trata después Suiza, y en particular tu cantón, esa renta y ese inmueble en tu declaración es Derecho suizo; no lo afirmamos ni lo asesoramos. Tu asesor en Suiza se ocupa de esa parte, y nosotros le damos la documentación española que pida.
Plazos para el ejercicio 2026
- 210 de alquiler, si hubo alquiler: entre el 1 y el 20 de abril de 2027; domiciliado, hasta el día 15.
- 210 de imputación: del 1 de abril al 31 de diciembre de 2027; domiciliado, hasta el 23 de diciembre.
La Orden HAC/623/2026 fijó estas ventanas. Para una casa que nunca se alquila, la única declaración anual es la de imputación, con un plazo amplio que no justifica dejarla para otro año.
Vender o repartir la herencia
Si la casa se vende, el comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa con el modelo 211 en un mes; cada hermano presenta luego su 210 de ganancia en los tres meses siguientes al final de ese mes, al 19 %. Si la venta es entre hermanos o con motivo del reparto de la herencia, conviene mirarlo antes, porque las cuentas cambian. Tienes el recorrido en venta de inmueble de no residente y, sobre la plusvalía del ayuntamiento, en plusvalía municipal.
¿Urbana o rústica? Lo dice el Catastro
En las aldeas del noroeste no todo lo que parece una casa figura como inmueble urbano. La renta imputada se aplica a los inmuebles urbanos y a ciertas construcciones levantadas sobre suelo rústico; una finca rústica sin edificar no la genera. Antes de calcular nada conviene mirar en la Sede Electrónica del Catastro cómo está clasificada cada parcela a vuestro nombre, porque en muchas herencias gallegas o leonesas, junto a la casa, hay prados y huertas que no generan esta declaración. Declarar de más tampoco es buena idea: una imputación sobre una parcela que no la genera es dinero pagado sin motivo.
El jubilado suizo de la Costa Blanca
Para el segundo perfil, el del propietario que alquila en temporada, la cuenta es igual de seca. Si un apartamento en Jávea se alquila 70 noches por 10.000 €, el residente en Suiza paga 2.400 € por el alquiler, sin restar la comisión, la comunidad ni el IBI, más la imputación por los días restantes. Un residente en Austria con el mismo piso y gastos normales pagaría bastante menos, porque tributaría al 19 % sobre el neto. La diferencia no depende de nada que el propietario pueda cambiar desde Suiza, salvo su residencia.
Lo que sí puede hacer es no perder los años que siguen abiertos mientras se resuelve el pleito del Supremo, y llevar las cuentas con las facturas guardadas por si algún día sirven.
Ponerse al día
Si hay años sin declarar, lo primero es ordenarlos antes de que Hacienda escriba: con recargo y sin sanción. Rellena el alta de no residentes con los datos de la casa y de los cotitulares, y nos ocupamos de todos. El resto del marco, en no residentes y regularización voluntaria.