IVA del 10 % en el alquiler turístico: fecha de entrada incierta · límite julio de 2028. El Congreso rechazó el 2 de octubre de 2026 el Real Decreto-ley 26/2026, que la fijaba en el 1 de diciembre de 2026, así que esa fecha ya no vale. El límite lo marca la Directiva (UE) 2025/516: julio de 2028. Lo tenemos preparado para cuando entre. Mientras tanto seguimos llevando lo que ya es obligatorio hoy: el modelo 303 por la inversión del sujeto pasivo de las comisiones de Airbnb y Booking, el ROI y el modelo 349.
Cada factura, a su casilla
Modelo 349 y las comisiones de Airbnb y Booking: el IVA lo declaras tú
Actualizada el 2 de octubre de 2026 · por Jacob Salama Chocrón, abogado · Viviendas de uso turístico
Qué está pasando cuando Airbnb te descuenta su comisión
Airbnb Ireland UC y Booking.com B.V. son empresas establecidas en otros Estados de la Unión Europea. Al cobrarte una comisión te prestan un servicio de intermediación. En los servicios entre empresarios de distintos Estados miembros, el IVA se declara en el país del destinatario y lo ingresa el destinatario: es la inversión del sujeto pasivo del artículo 84.Uno.2.º de la Ley del IVA.
Traducido: por esa comisión, el que tiene que declarar el IVA español eres tú.
La exención afecta a tu alquiler, no a tu condición de empresario. Sigues siendo sujeto pasivo del IVA y la inversión del sujeto pasivo te alcanza igual. Esta es la parte que sorprende a casi todo el mundo.
Qué hay que hacer, en orden
- Darse de alta en el ROI, el Registro de Operadores Intracomunitarios, con el modelo 036. Al hacerlo obtienes un NIF-IVA, que es tu NIF precedido de ES, y apareces en el censo europeo VIES.
- Comunicar ese NIF-IVA a la plataforma en tu perfil. A partir de ahí dejarán de repercutirte IVA de su país.
- Presentar el modelo 349 con las adquisiciones intracomunitarias de servicios, normalmente trimestral.
- Reflejarlo en el 303: la operación se autorrepercute y, según tu régimen, puede deducirse o no. Con el alquiler exento, que es lo que rige hoy si no prestas servicios de hotel, ese IVA no se recupera. Cuando el alquiler lleve IVA del 10 %, se deducirá en el mismo 303.
Cuánto dinero es
Con 20.000 € de ingresos por Airbnb y una comisión del 15 %, hablamos de 3.000 € de comisión y 630 € de IVA a autorrepercutir en el año. Mientras el alquiler esté exento, esos 630 € son coste. El día que las estancias cortas queden sujetas al 10 % pasarán a ser deducibles: se declararán y se recuperarán en la misma declaración. Esa fecha es hoy incierta, porque el Congreso rechazó el 2 de octubre de 2026 el decreto que la fijaba; el límite es julio de 2028.
Y si llevas años sin hacerlo
Es lo más habitual. La regularización voluntaria de los ejercicios no prescritos lleva recargo, que hoy empieza en el 1 % y sube un punto por mes hasta el 15 %, pero no sanción. Si el requerimiento llega antes que tu declaración, la diferencia es notable.
Validar el NIF-IVA en VIES: cómo se hace y qué se guarda
El censo VIES es la base de datos europea donde figuran los operadores autorizados a hacer operaciones intracomunitarias. Se consulta gratis, en el portal de la Comisión Europea o desde la sede de la Agencia Tributaria, y funciona en las dos direcciones: la plataforma comprueba tu NIF-IVA español antes de dejar de repercutirte su IVA, y tú deberías comprobar el de quien te factura antes de aplicar la inversión del sujeto pasivo.
La parte que casi nadie hace es la segunda mitad: guardar la consulta. Una validación dice si un número está activo hoy; no dice nada de si lo estaba el día de una factura de hace dos años. Si mañana hay que acreditar por qué se trató una operación como intracomunitaria, la consulta hecha entonces vale y la de ahora no.
- Valida al empezar con cada proveedor, y después con una periodicidad fija: una vez por trimestre basta para una plataforma con la que facturas todos los meses.
- Pide el número de consulta. El sistema europeo devuelve un código de verificación con fecha cuando se identifica también a quien pregunta. Ese código es la prueba; la captura de pantalla suelta, mucho menos.
- Archívalo junto a las facturas del periodo, no en una carpeta aparte. Lo que se busca en una comprobación es la trazabilidad entre la factura, la validación y el dato declarado.
- Repite la validación de tu propio número después del alta. El alta en el ROI no es inmediata: la Administración puede comprobar antes de incluirte, y hasta que apareces en VIES no eres visible para la plataforma.
La baja de un NIF-IVA en VIES no siempre se anuncia. Si el de tu proveedor cae y tú sigues declarando la operación como intracomunitaria, el desajuste aparece en el cruce europeo con tu nombre al lado. Validar una vez al trimestre cuesta dos minutos y evita exactamente ese ruido.
Si pagaste comisiones antes de estar en el ROI
Es la situación normal de quien lleva años alquilando y se entera tarde. Conviene separar dos cosas que se confunden:
- La obligación material no depende del ROI. El servicio se localiza en España porque tú eres empresario, estés censado o no. El IVA de esas comisiones se devengó igualmente y te tocaba declararlo a ti. Estar fuera del registro no te exime; solo hace que la operación no cuadre en el sistema.
- La plataforma probablemente te repercutió su IVA. Al no constarle un NIF-IVA español, muchas facturan con el impuesto de su país. Ese importe no es IVA español y no se deduce aquí: hay que pedir a la plataforma la rectificación de las facturas una vez comunicado el NIF-IVA, y asumir que hacia atrás no siempre acceden.
La presentación tardía del modelo 349, que es una declaración informativa y no ingresa nada, no genera recargo del artículo 27 —ese recargo es para autoliquidaciones con ingreso— sino una infracción formal por presentar fuera de plazo. La diferencia práctica está en quién se mueve primero: presentada sin requerimiento previo, la sanción que pudiera imponerse se reduce; presentada después de que Hacienda escriba, no.
Cuándo el 349 pasa a ser mensual
La periodicidad por defecto de quien paga comisiones de plataforma es trimestral, y se presenta en los veinte primeros días de abril, julio y octubre, y en enero para el cuarto trimestre. Pero hay un interruptor: cuando el importe total de las operaciones intracomunitarias supera los 50.000 €, excluido el IVA, la declaración pasa a ser mensual.
El detalle que descoloca es el momento del salto. Si el umbral se supera a mitad de trimestre, no se espera al siguiente: hay que presentar por los meses ya transcurridos de ese trimestre y seguir en mensual a partir de ahí. Con volúmenes de comisiones altos —varias viviendas, temporada alta concentrada— el salto puede producirse un solo año y pasar desapercibido justo el trimestre en que ocurre.
Qué se anota de cada factura
El 349 no lleva importes de cuota: lleva, por cada proveedor, su NIF-IVA, la base total del periodo y una clave que dice qué tipo de operación es. Para las comisiones de plataforma la clave es la de adquisiciones intracomunitarias de servicios.
| Dato | De dónde sale | Por qué importa |
|---|---|---|
| NIF-IVA del proveedor | De la factura, validado en VIES | Es la clave por la que casan los dos países |
| Razón social exacta | De la factura | Una plataforma puede facturar desde más de una entidad del grupo; no son el mismo declarado |
| Base imponible del periodo | Suma de comisiones del trimestre | Lo que se compara con lo que la plataforma declara de ti |
| Clave de operación | Adquisición intracomunitaria de servicios | Una clave equivocada descuadra el cruce aunque el importe sea correcto |
| Rectificaciones | Abonos y correcciones de periodos anteriores | Van con su propia marca y referidas al periodo original, no mezcladas con el corriente |
De dónde salen realmente los requerimientos
Casi nadie recibe una carta porque un inspector haya mirado su anuncio. El origen es mucho más mecánico: la plataforma declara en su país los servicios prestados a clientes de otros Estados miembros, con el NIF-IVA de cada uno. Esa información circula entre administraciones y se compara con lo que ese mismo NIF-IVA ha declarado en España. Si al lado de tu número hay una cifra en el estado de origen y un hueco aquí, el aviso se genera solo.
A esa vía se ha sumado la obligación europea de información de las plataformas digitales, que remiten datos identificativos y de cobros de cada anfitrión. Son dos cruces distintos que apuntan a la misma persona: uno mira la comisión que pagaste, el otro lo que ingresaste. Por eso el requerimiento por 349 suele llegar acompañado de preguntas sobre el rendimiento declarado, y contestar solo a una mitad rara vez cierra el expediente.
Una comisión devengada el 30 de junio y facturada el 2 de julio aparece en trimestres distintos según se mire desde España o desde el otro país. No es un error, pero es la clase de diferencia que hay que poder justificar con el detalle de facturas. Sin ese detalle, la discrepancia se interpreta en tu contra.
Lo que nos preguntan sobre tu facturación al extranjero
¿Tengo que presentar el 349 aunque un trimestre no haya comisiones?
Si no hay operaciones intracomunitarias en el periodo, no se presenta.
¿Vrbo y otras plataformas también?
Depende de desde dónde facturen. Si la factura viene de una empresa establecida en otro Estado miembro, la regla es la misma.
Si me doy de alta en el ROI, ¿me van a mirar más?
Estar en el ROI es lo correcto cuando procede. Lo que llama la atención es lo contrario: cobrar de Airbnb durante años sin aparecer.
¿Sirve la captura de pantalla de la validación en VIES?
Sirve más que nada, pero lo que tiene valor probatorio es el código de consulta con fecha que devuelve el sistema cuando te identificas al preguntar. Guarda ese código junto a las facturas del periodo.
He superado los 50.000 € a mitad de trimestre. ¿Desde cuándo presento mensual?
Desde ese mismo trimestre: hay que declarar los meses ya transcurridos y continuar en mensual. No se espera al trimestre siguiente.