IVA del 10 % en el alquiler turístico: fecha de entrada incierta · límite julio de 2028. El Congreso rechazó el 2 de octubre de 2026 el Real Decreto-ley 26/2026, que la fijaba en el 1 de diciembre de 2026, así que esa fecha ya no vale. El límite lo marca la Directiva (UE) 2025/516: julio de 2028. Lo tenemos preparado para cuando entre. Mientras tanto seguimos llevando lo que ya es obligatorio hoy: el modelo 303 por la inversión del sujeto pasivo de las comisiones de Airbnb y Booking, el ROI y el modelo 349.
Los días mandan en el reparto
Servicios hoteleros: la raya que hoy decide si tu alquiler lleva IVA
Actualizada el 2 de octubre de 2026 · por Jacob Salama Chocrón, abogado · Viviendas de uso turístico
Por qué esta distinción vale dinero
Esta raya decide dos cosas: si una estancia, corta o larga, queda exenta o sujeta, y si en tu renta el alquiler es capital inmobiliario o una actividad económica. El decreto que la iba a dejar sin efecto en las estancias de hasta 30 noches fue rechazado por el Congreso el 2 de octubre de 2026; esa regla tiene ahora fecha de entrada incierta y un límite, julio de 2028.
El artículo 20.Uno.23.º de la Ley del IVA exime el arrendamiento de vivienda, pero excluye expresamente de la exención los arrendamientos en los que el arrendador se obliga a prestar servicios propios de la industria hotelera. Si los prestas, tu alquiler pasa a estar sujeto y tributa al 10 %. Si no los prestas, está exento. No hay término medio y no depende de cómo llames al contrato.
El criterio: durante la estancia, no alrededor de ella
La Dirección General de Tributos viene repitiendo la misma idea: lo que caracteriza al hotel es la atención mientras el cliente está alojado. Preparar el piso antes y limpiarlo después es propio de cualquier arrendamiento.
| Esto NO rompe la exención | Esto SÍ la rompe |
|---|---|
| Limpieza antes de la entrada y tras la salida | Limpieza periódica dentro de la estancia |
| Ropa de cama y toallas puestas a la llegada | Cambio de ropa durante la estancia |
| Entrega de llaves, cerradura inteligente, check-in online | Recepción o conserjería a disposición del huésped |
| Wifi, televisión, electrodomésticos | Desayuno, media pensión, servicio de habitaciones |
| Reparar una avería durante la estancia | Lavandería, planchado, limpieza de la ropa del huésped |
| Facilitar información turística o un mapa | Custodia de equipaje o servicio de traslados propio |
Tres casos reales que confunden
1. Estancias largas con limpieza quincenal
Un apartamento alquilado un mes con limpieza cada quince días sí presta un servicio durante la estancia. Eso apunta a sujeción al 10 %, no a exención.
2. La limpieza que contrata el huésped aparte
Si el huésped contrata la limpieza directamente con una empresa y tú no te obligas a nada, tu arrendamiento sigue exento. La clave está en quién se obliga en el contrato.
3. El gestor que presta los servicios
Si quien alquila eres tú pero el gestor presta servicios hoteleros en tu nombre y por tu cuenta, los estás prestando tú. Revisa qué dice tu contrato de gestión, porque muchos lo incluyen sin destacarlo.
Las palabras exactas de la norma
La letra e') del artículo 20.Uno.23.º excluye de la exención los arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados cuando el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos. El Real Decreto-ley 26/2026 añadía un segundo supuesto, la duración de hasta 30 noches, que decayó con él. Tres expresiones hacen todo el trabajo:
- Se obligue. Lo determinante es la obligación asumida, no lo que acabe ocurriendo. Un servicio ofrecido en el anuncio y nunca solicitado ya forma parte de lo pactado; un favor puntual que no estaba comprometido, no.
- Alguno. Basta uno. No hace falta reunir un catálogo de hotel ni prestar el servicio a todos los huéspedes.
- Tales como … u otros análogos. La lista es abierta. Por eso la discusión nunca se gana señalando que un servicio concreto no aparece escrito en la ley.
Caso a caso, y por qué
Limpieza a mitad de estancia
Rompe la exención. La razón no es la limpieza en sí, sino que se presta a un cliente alojado: alguien entra en la vivienda ocupada y presta un servicio personal. Da igual que sea una vez a la semana o una sola vez en quince días, y da igual que se facture aparte.
Cambio de ropa de cama y toallas durante la estancia
Rompe la exención por el mismo motivo, y además encaja de lleno en el lavado de ropa que la norma nombra. Dejar juegos de recambio en un armario para que el huésped los cambie él mismo es otra cosa: no hay prestación, hay equipamiento.
Recepción o atención permanente
Rompe la exención cuando existe una estructura a disposición del huésped durante el alojamiento: mostrador, personal localizable para atender peticiones, conserjería. Un teléfono de incidencias para averías no es recepción; es la obligación de cualquier arrendador de mantener la cosa en estado de servir.
Desayuno, comidas, servicio de habitaciones
Rompe la exención sin matices: es el restaurante del texto legal. Tampoco se salva por ser opcional o por cobrarse aparte. Dejar cápsulas de café y unas galletas de bienvenida no es prestar comidas.
Limpieza entre huéspedes
No rompe la exención. Ocurre con la vivienda vacía y entre dos contratos distintos: no hay cliente al que atender. Es exactamente lo mismo que hace cualquier arrendador antes de entregar una vivienda.
Entrega de llaves, cerradura inteligente, check-in presencial
No rompe la exención. Poner al arrendatario en posesión de la vivienda es el deber básico del contrato de arrendamiento, y hacerlo en persona no lo convierte en otra cosa. Quien organiza la entrega como una recepción abierta, con personal a disposición durante la estancia, ya no está entregando llaves.
Lavandería a la salida
No rompe la exención. Lavar las sábanas y toallas de la casa cuando el huésped se ha ido es preparar el inmueble para el siguiente. Lo que la norma grava es lavar la ropa del huésped, que es un servicio prestado a una persona, no una tarea de mantenimiento.
Custodia de equipaje, traslados, tours
Zona discutible, y conviene decirlo así. Guardar una maleta tres horas en un trastero es difícil de equiparar a un servicio hotelero; tener un espacio habilitado y personal que lo atiende, no tanto. Los traslados y las excursiones son servicios distintos del alojamiento y, según cómo se contraten y facturen, pueden tener su propio tratamiento sin arrastrar al arrendamiento.
Cuando los servicios los presta un tercero
La pregunta correcta no es quién limpia, sino quién se ha obligado frente al huésped. De ahí salen tres escenarios que se confunden a diario:
| Situación | Quién se obliga | Consecuencia |
|---|---|---|
| Contratas una empresa de limpieza que entra a mitad de estancia, porque así lo ofreces en el anuncio | Tú, aunque ejecute otro | Arrendamiento sujeto: subcontratar no traslada la obligación |
| El huésped contrata por su cuenta una limpieza con un tercero | El huésped | Tu arrendamiento sigue exento; el tercero factura su servicio con su IVA |
| El gestor firma con los huéspedes en nombre propio y tú le cedes el inmueble | El gestor frente al huésped; tú frente al gestor | Dos contratos distintos: el tuyo ya no es arrendamiento de vivienda para uso de morada, y cambia su tratamiento |
El tercer escenario es el que más sorpresas da. Ceder un piso a una sociedad para que lo explote turísticamente no es arrendar vivienda a quien va a vivir en ella, y la exención del artículo 20.Uno.23.º está pensada para el destino de vivienda. Antes de firmar un contrato de gestión conviene leer si el gestor actúa en tu nombre —mandato— o en el suyo propio, porque de esa línea depende quién repercute qué.
Qué cambia el día que cruzas la raya
| Arrendamiento exento | Alojamiento con servicios | |
|---|---|---|
| IVA al huésped | Ninguno | Se repercute al 10 % |
| IVA de tus gastos | Coste: no se deduce | Deducible, también el de la comisión de plataforma que tú mismo autorrepercutes |
| Declaraciones | Ninguna por IVA | Modelo 303 trimestral y resumen anual |
| Facturación y libros | Mínimos | Facturas emitidas y libros registro |
| Calificación en el IRPF | Normalmente rendimiento del capital inmobiliario | Apunta a rendimiento de actividad económica, con sus consecuencias de alta y de cotización |
| Retención del 19 % | Procede cuando el inquilino es empresario y el inmueble urbano | Desaparece: la actividad de hospedaje no está sujeta a esa retención |
El detalle de la retención pasa inadvertido hasta que aparece un pagador empresario —una compañía que aloja a sus técnicos, un gestor que te liquida rentas— practicando un 19 % que ya no correspondía, o dejando de practicarlo cuando sí. Las dos cosas se arreglan mal a posteriori, porque afectan a un tercero que ya presentó sus modelos.
Nada impide que el mismo piso tenga en el mismo año estancias exentas y estancias sujetas: unas semanas sin servicios y un mes largo con limpieza quincenal. No es una anomalía, es lo que resulta de aplicar la norma contrato a contrato. Lo que sí obliga es a llevar el registro con ese detalle y, en su caso, a manejar la regla de prorrata para deducir.
Lo peor que se puede hacer es seguir como si nada. Hay vías de regularización voluntaria con recargo y sin sanción, que dejan de estar disponibles en cuanto Hacienda te escribe primero.
Dudas habituales sobre tu vivienda turística
¿Y si solo ofrezco desayuno como extra opcional?
Que sea opcional no lo salva: si te obligas a prestarlo cuando el huésped lo pide, estás prestando un servicio hotelero.
Pongo sábanas limpias a cada huésped. ¿Eso me sujeta?
No. Eso es preparar la vivienda para el siguiente arrendamiento, no atender durante la estancia.
¿Con servicios de hotel es el 10 % o el 21 %?
El 10 %, como siempre. Sin servicios, la estancia sigue exenta hoy: el 10 % para todas las de hasta 30 noches tiene fecha incierta y límite en julio de 2028.
Mi gestor firma con los huéspedes en su propio nombre. ¿Qué hago yo?
Entonces tú no arriendas al huésped: cedes el inmueble al gestor para que lo explote, y eso no es un arrendamiento de vivienda para morada. Hay que leer el contrato antes de decidir cómo factura cada uno.
¿Me pueden seguir reteniendo el 19 % si presto servicios hoteleros?
No debería: la actividad de hospedaje queda fuera de esa retención. Si un pagador empresario la sigue practicando, conviene avisarle antes de que cierre su resumen anual.