IVA del 10 % en el alquiler turístico: fecha de entrada incierta · límite julio de 2028. El Congreso rechazó el 2 de octubre de 2026 el Real Decreto-ley 26/2026, que la fijaba en el 1 de diciembre de 2026, así que esa fecha ya no vale. El límite lo marca la Directiva (UE) 2025/516: julio de 2028. Lo tenemos preparado para cuando entre. Mientras tanto seguimos llevando lo que ya es obligatorio hoy: el modelo 303 por la inversión del sujeto pasivo de las comisiones de Airbnb y Booking, el ROI y el modelo 349.
Los días mandan en el reparto
El modelo 303 de una vivienda turística, casilla por casilla
Actualizada el 2 de octubre de 2026 · por Jacob Salama Chocrón, abogado · Viviendas de uso turístico
Para quién es esta guía
Para quien repercute IVA en su alquiler turístico: hoy, quien presta servicios de hotel; el día que entre en vigor el IVA del 10 % para las estancias de hasta 30 noches, casi todo el mundo. Esa fecha es incierta desde que el Congreso rechazó el decreto el 2 de octubre de 2026, con julio de 2028 como límite. Si tu alquiler está exento, el 303 solo llevará las comisiones de plataforma.
Cómo se organiza el modelo
El 303 tiene tres partes que siempre funcionan igual:
- IVA devengado: lo que has cobrado a tus huéspedes. Va por tipos: el alojamiento, al 10 % (casillas 04 a 06); lo que factures al 21 %, en la 07 a la 09. Las comisiones de Airbnb o Booking, en la 10 y la 11. La suma es el total devengado.
- IVA deducible: el de tus gastos. Se separan las operaciones corrientes de los bienes de inversión, porque estos últimos tienen reglas propias de regularización.
- Resultado: devengado menos deducible. Si sale negativo, se compensa en los siguientes trimestres o se pide la devolución en el último del año.
La Agencia Tributaria renumera el modelo de vez en cuando. Por eso lo importante no es memorizar la casilla, sino saber qué concepto va en cada bloque. Nosotros contrastamos la numeración contra el modelo oficial del ejercicio antes de cada presentación.
El IVA soportado: dónde se equivoca casi todo el mundo
No todo el IVA de tus facturas es deducible al 100 %. Hacen falta tres condiciones: factura completa a tu nombre, gasto vinculado a la actividad y, sobre todo, proporción.
Si tu piso estuvo alquilado 120 noches de 365, no puedes deducir el IVA íntegro de la luz del año: el resto del tiempo el inmueble estuvo a tu disposición. Ese reparto por días es la primera cosa que mira una comprobación, y la razón por la que llevamos un registro de reservas con sus fechas.
Ejemplo con números
| Concepto | Base | IVA | % afecto | IVA deducible |
|---|---|---|---|---|
| Luz del trimestre | 180,00 € | 37,80 € | 33 % | 12,47 € |
| Limpieza entre huéspedes | 420,00 € | 88,20 € | 100 % | 88,20 € |
| Comisión de plataforma | 560,00 € | 117,60 € | 100 % | 117,60 € |
| Sofá nuevo | 900,00 € | 189,00 € | 100 % | 189,00 € |
La limpieza entre huéspedes va al 100 % porque solo se produce por el alquiler. La luz, no: se consume también cuando el piso está vacío o lo usas tú.
Cómo se justifica el porcentaje
Un porcentaje sin respaldo no es un cálculo, es una opinión. Lo que convierte el 33 % del ejemplo anterior en un dato defendible es poder reconstruirlo: listado de reservas con entrada y salida, noches sumadas, días del periodo y la división hecha. Con ese papel delante, la conversación con la oficina gestora va sobre números; sin él, va sobre tu palabra.
Conviene separar dos cosas que suenan parecido y no lo son. La afectación parcial es esto: un bien que sirve a la actividad una parte del tiempo y al uso privado el resto. La prorrata es otra cosa: se aplica cuando en la misma actividad conviven operaciones que dan derecho a deducir y operaciones exentas que no lo dan. Un mismo inmueble puede estar en las dos situaciones a la vez, y entonces los dos ajustes se encadenan, primero el de afectación y después el de prorrata.
La deducción de un bien de inversión no queda cerrada el año de la compra. En los inmuebles, el periodo de regularización abarca el año de adquisición y los nueve siguientes; en el resto de bienes, cuatro años más. Si en alguno de esos ejercicios el porcentaje de uso varía de forma apreciable respecto al aplicado inicialmente, hay que rehacer la parte proporcional que toca a ese año. Un piso que se alquila mucho el primer año y casi nada el tercero no da derecho a conservar entera la deducción del primero.
La comisión de plataforma entra dos veces en el mismo modelo
Es el apunte que más veces aparece mal hecho. Por la comisión de Airbnb o Booking eres tú quien liquida el IVA español, así que esa base figura en el bloque de devengado, entre las operaciones con inversión del sujeto pasivo. Y, si tu actividad da derecho a deducir, la misma cuota figura en el bloque de deducible. Entra por un lado y sale por el otro.
| Situación | Devengado | Deducible | Efecto en el resultado |
|---|---|---|---|
| Actividad sujeta con deducción plena | Sí | Sí, íntegro | Neutro: no pagas nada por la comisión |
| Actividad sujeta con afectación parcial o prorrata | Sí, íntegro | Solo la parte que corresponda | Pagas la diferencia |
| Actividad exenta | Sí, íntegro | No | La cuota entera es coste |
Dos avisos prácticos. El primero: declarar solo la parte deducible y olvidar la devengada deja el modelo descuadrado a favor tuyo, que es la dirección en la que los descuadres se detectan. El segundo: la base que pongas aquí tiene que coincidir con la que declares en el modelo 349 del mismo periodo, porque ambos se comparan entre sí antes incluso de compararse con lo que informa la plataforma.
El trimestre sin ingresos no es un trimestre sin declaración
Estar dado de alta obliga a presentar aunque no haya pasado nada, y hay tres escenarios distintos que se llaman todos a cero en la conversación diaria:
- Sin actividad. Ni ingresos ni gastos en el periodo. El modelo se presenta marcando esa casilla y no lleva importes.
- Resultado cero. Hubo operaciones y el devengado coincide con el deducible. No es lo mismo que lo anterior y no se marca igual.
- A compensar. El deducible superó al devengado. El saldo no se pierde: viaja a los periodos siguientes y puede arrastrarse durante cuatro años desde su nacimiento.
Dejar el trimestre sin presentar activa un aviso automático por falta de declaración periódica, que es de los más rápidos en llegar y de los más tontos de recibir. Y si la actividad ha terminado de verdad, lo que procede no es dejar de presentar, sino cursar la baja censal: mientras el censo diga que estás activo, el calendario sigue corriendo contra ti.
El 390 y el cuadre de enero
El resumen anual tiene que cuadrar con la suma de los cuatro trimestres. Si no cuadra, es señal de que algún trimestre se presentó con un dato que luego cambió, y eso conviene arreglarlo antes de que lo vea otro.
Hay una exoneración que a muchos arrendadores les aplica y casi nadie conoce: quien liquida por trimestres y realiza exclusivamente actividad de arrendamiento de inmuebles urbanos puede quedar relevado de presentar el 390, a cambio de rellenar un apartado adicional de información en el modelo del cuarto trimestre. Conviene comprobarlo cada ejercicio, porque el día que aparece otra actividad por medio la exoneración decae y el resumen anual vuelve a ser obligatorio.
El repaso de enero se hace siempre en el mismo orden: suma de bases devengadas por tipos, suma de cuotas, suma de deducible corriente, deducible por bienes de inversión, saldos a compensar que vienen del año anterior y resultado de cada trimestre. Cuando aparece una diferencia, la vía depende de hacia dónde va:
| Si el error te favoreció | Si el error te perjudicó |
|---|---|
| Autoliquidación complementaria del trimestre afectado, con el recargo del artículo 27 si se hace sin requerimiento previo | Solicitud de rectificación de la autoliquidación, con devolución de lo ingresado de más si procede |
No son intercambiables: meter en el trimestre siguiente una corrección que pertenece al anterior es un atajo frecuente que deja los dos periodos mal y complica explicar cualquiera de los dos.
Tu IVA del 10 %, para cuando entre en vigor
Pon lo que facturas en un trimestre y lo que gastas, y compara las dos salidas.
Lo que nos preguntan sobre tu vivienda turística
¿Y si un trimestre no tengo ingresos?
Se presenta igual, a cero. No presentar cuando estás obligado es una infracción, aunque el resultado sea nulo.
¿Puedo deducir el IVA de los muebles?
Sí, si el inmueble está afecto a una actividad sujeta y no exenta. En la parte proporcional, como el resto de gastos.
Me sale a devolver, ¿cuándo cobro?
La devolución se pide en el 303 del cuarto trimestre. La Agencia Tributaria tiene seis meses para pagarla.
¿Tengo que presentar el 390 sí o sí?
No siempre. Quien liquida por trimestres y solo realiza arrendamiento de inmuebles urbanos puede estar exonerado, rellenando a cambio la información adicional del cuarto trimestre. Hay que revisarlo cada año.
Me olvidé de una factura del trimestre pasado. ¿La meto en este?
Mejor no. Según a quién favorezca el error, corresponde una complementaria del trimestre afectado o una solicitud de rectificación. Arrastrarla al periodo siguiente deja los dos mal.