Los días mandan en el reparto
Alquiler turístico en Antequera: registro e impuestos
Una casa del casco antiguo de Antequera, heredada por tres hermanos, que uno de ellos quiere abrir a los viajeros que vienen a ver los Dólmenes y El Torcal. Las preguntas no empiezan por el alquiler sino por la herencia: sobre qué valor se amortiza y quién declara qué.
Antequera, destino de fin de semana en el centro de Andalucía
Antequera está donde se cruzan las autovías que unen Málaga, Sevilla, Córdoba y Granada, y desde que el Sitio de los Dólmenes fue declarado Patrimonio Mundial atrae a un viajero cultural que antes pasaba de largo. Se queda una o dos noches: ve los dólmenes, sube a El Torcal, pasea por las iglesias del casco y sigue ruta. Hay picos de ocupación en Semana Santa y en los fines de semana de primavera y otoño, y bodas en los cortijos de la vega que llenan las casas del centro un sábado concreto.
No es un mercado de temporadas largas ni de propietarios extranjeros. Es un mercado de vecinos de Antequera, o de sus hijos que viven en Málaga o en Madrid, que tienen una casa familiar en el centro y la ponen a trabajar. Eso cambia las preguntas fiscales.
La casa heredada de la calle del casco antiguo de Antequera
Pilar, Rafael y Luis heredaron en 2023 la casa de su madre. En la declaración del Impuesto sobre Sucesiones la valoraron en 140.000 €. Pagaron la plusvalía municipal, 1.100 €, y 900 € de notaría y registro. Rafael, que vive en Antequera, propone alquilarla a viajeros y ocuparse él. En 2026 sumaron 90 noches, casi todas en fin de semana, a 110 € de media.
Sobre qué valor se amortiza una casa heredada
En una herencia no hay precio de compra. El valor de adquisición es el que se declaró en el Impuesto sobre Sucesiones, más los gastos e impuestos inherentes a la adquisición que se pagaron, entre ellos la plusvalía municipal. En su caso: 140.000 + 1.100 + 900 = 142.000 €. De ese valor se aparta el suelo, con la proporción que da el recibo del IBI (aquí, un 55 % es construcción): 78.100 €. La amortización anual es el 3 %, 2.343 €. Hay más sobre esa proporción en el valor del suelo en el recibo del IBI.
El error más caro que vemos con casas heredadas en Antequera es no deducir amortización porque «la casa no costó nada», o calcularla sobre el valor catastral, que suele ser mucho más bajo que el declarado en la herencia. Se pierde deducción cada año y, además, la amortización que correspondía se resta igualmente del valor de adquisición cuando la casa se venda, se haya deducido o no. Es decir, se paga dos veces: al alquilar y al vender.
Tres hermanos, una casa en Antequera: quién declara qué
La casa es de los tres por terceras partes. Cada uno declara en su IRPF un tercio de los ingresos, de los gastos y de la imputación de los días vacíos, con independencia de que sea Rafael quien trabaje. Si los tres se organizan como comunidad de bienes para explotar la vivienda, puede hacer falta un NIF propio de la comunidad y una declaración informativa anual de las rentas que atribuye a cada comunero. Qué fórmula conviene, y cómo se reparte el trabajo de Rafael sin que parezca una donación encubierta, lo decidimos con la escritura de partición delante.
El registro turístico también tiene que reflejar quién explota la vivienda. La declaración responsable ante la Consejería de Turismo da el código VUT/MA del Registro de Turismo de Andalucía. El Tribunal Supremo, en la sentencia 620/2026, anuló el registro estatal, no el andaluz, que sigue siendo obligatorio.
Si uno de los hermanos vive fuera de España
Luis trabaja en Lyon desde hace años. Su tercio no va al IRPF, sino al modelo 210 como no residente, al 19 % por residir en Francia y con los gastos proporcionales deducibles. Presenta el alquiler de 2026 del 1 al 20 de abril de 2027, y la imputación de su parte del 1 de abril al 31 de diciembre de 2027. Para aplicar el 19 % necesita su certificado de residencia fiscal francés. La casa es la misma y las cifras de partida también; lo que cambia es el modelo y el tipo. Un detalle práctico: los gastos que Rafael paga por todos se reparten también en la declaración de Luis, así que conviene que Rafael guarde las facturas para los tres y les pase cada año un resumen con las cifras de ingresos, gastos y días.
El recibo del IBI a nombre de la madre
Tras una herencia, el recibo del IBI sigue llegando a veces a nombre de la persona fallecida. Conviene actualizar la titularidad en el Catastro: es lo que da coherencia entre quien paga, quien deduce el gasto y quien declara la imputación. Si el recibo lo paga Rafael de su cuenta, hay que dejar claro que lo adelanta por los tres.
Noventa noches en Antequera: la renta de 2026, con números
| Partida | Cálculo | Casa entera | Cada hermano |
|---|---|---|---|
| Ingresos | 90 noches × 110 € | 9.900,00 € | 3.300,00 € |
| Comisión de plataformas | 15 % | −1.485,00 € | −495,00 € |
| Limpiezas | 38 estancias × 45 € | −1.710,00 € | −570,00 € |
| Gastos anuales por días alquilados | (IBI 480 + seguro 300 + suministros 1.500 + amortización 2.343) × 90 / 365 | −1.139,92 € | −379,97 € |
| Rendimiento | 5.565,08 € | 1.855,03 € | |
| Imputación por 275 días | 70.000 € × 1,1 % × 275 / 365 | 580,14 € | 193,38 € |
Si los tres hermanos tributaran en su tramo más alto al 30 %, el conjunto de la casa supondría (5.565,08 + 580,14) × 30 % = 1.843,57 €, unos 614,52 € por cabeza. Con tan pocas noches, la imputación de los días vacíos tiene un peso apreciable, y a veces merece la pena comparar con otras formas de alquilar; lo hacemos en alquilar o dejarlo vacío.
Las bodas de la vega y los alquileres de un solo día
Algunas familias alquilan la casa entera a los invitados de una boda para una sola noche, a veces por un acuerdo directo con los novios. Da igual que no haya plataforma: es alquiler turístico y va con el código y a la declaración. Conviene cobrar por transferencia y emitir un justificante.
Viajeros de una noche y el parte de entrada
Con estancias tan cortas, Rafael recibe muchos huéspedes al cabo del año. Cada uno debe quedar registrado y sus datos comunicados a las autoridades en los plazos de la normativa de registro de viajeros, aunque se quede una sola noche. Es una obligación que no es fiscal, pero su incumplimiento se sanciona aparte, y en una casa de fin de semana se acumula deprisa. Una cerradura con código y un formulario previo a la llegada lo resuelven sin tener que estar en la puerta.
El IVA de una casa de Antequera sin desayunos ni recepción
La casa, cedida entera y sin servicios, está exenta de IVA, y los fines de semana que vienen lo seguirán estando. El Real Decreto-ley 26/2026 la habría llevado al 10 % en cada estancia de hasta 30 noches, pero no pasó del Congreso (votación del 2 de octubre de 2026); queda la Directiva (UE) 2025/516, que fija julio de 2028 como límite. Con noventa noches al año, los hermanos pasarán entonces a tener cuatro 303 y a poder deducir el IVA de sus gastos; como pagan comisión a plataformas europeas, ya necesitan hoy el alta en el ROI y el modelo 349, que explicamos en el alta en el ROI. Si los tres son cotitulares, conviene decidir desde el principio a nombre de quién se factura.
La comunidad, casi nunca; la calle, a veces
Muchas casas del centro de Antequera son unifamiliares, sin comunidad de propietarios. Pero si la casa forma parte de un edificio dividido en pisos, rige la regla de la Ley de Propiedad Horizontal vigente desde abril de 2025: acuerdo expreso de tres quintos para iniciar la actividad turística.
Una casa familiar de Antequera, llevada con orden
Nos ocupamos de calcular la base de amortización con la documentación de la herencia, repartir el resultado entre los hermanos y dejar a cada uno su parte lista para la renta. Para empezar, basta el alta de la vivienda con la escritura de herencia adjunta.