Hay un papel pequeño, que casi todo el mundo tira, del que depende una parte importante de lo que se paga en una venta: el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. De él sale el valor catastral, y del desglose de ese valor sale la proporción que el suelo representa sobre el total. Esa proporción decide el método real de la plusvalía municipal, entra en el cálculo de la amortización de un inmueble arrendado y aparece cada vez que hay que separar lo que es terreno de lo que es edificio. Esta guía explica dónde está ese dato, cómo se lee y qué hacer cuando no cuadra.
Qué es el valor catastral y de qué se compone
El valor catastral de un inmueble urbano se determina a partir de los datos que obran en el Catastro Inmobiliario y se integra por el valor catastral del suelo y el valor catastral de la construcción. Se fija conforme a la ponencia de valores del municipio y no puede superar el valor de mercado, para lo cual se aplica el coeficiente de referencia al mercado que establezca la normativa.
| Componente | Qué recoge |
|---|---|
| Valor del suelo | El del terreno, atendiendo a su localización, circunstancias urbanísticas y aptitud para la edificación |
| Valor de la construcción | El de la edificación, según su coste, uso, calidad, antigüedad y estado de conservación |
| Valor catastral | La suma de los dos anteriores |
En un piso, el valor del suelo que figura es la parte que corresponde a ese inmueble según su cuota de participación en el edificio, no el solar entero. Por eso en un bloque de muchas alturas el suelo suele pesar poco en proporción, y en un chalet aislado con parcela grande pesa mucho.
Dónde encontrar el desglose
- En el recibo del IBI, cuando el ayuntamiento lo detalla. Muchos lo imprimen con las dos líneas separadas; otros solo consignan el valor catastral total, y entonces hay que ir a la fuente.
- En la Sede Electrónica del Catastro, que permite consultar los datos y obtener una certificación catastral descriptiva y gráfica. Para ver los datos económicos protegidos hace falta identificarse como titular con certificado electrónico o Cl@ve.
- En las Gerencias del Catastro, presencialmente, aportando la referencia catastral y la acreditación de la titularidad.
- En la escritura, que recoge la referencia catastral pero normalmente no el desglose del valor.
No es el valor catastral total: es el porcentaje que el suelo representa sobre el total. Valor del suelo dividido entre valor catastral, y el resultado en tanto por ciento. Ese número es el que se usa después, y conviene anotarlo junto con el año al que corresponde, porque cambia.
Para qué sirve ese porcentaje
| Uso | Cómo entra |
|---|---|
| Método real de la plusvalía municipal | La diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición se multiplica por la proporción del suelo, porque el impuesto grava el terreno y no la edificación |
| Método objetivo de la plusvalía | Se parte directamente del valor catastral del suelo en el momento del devengo |
| Amortización de un inmueble arrendado | La base de amortización excluye el suelo, y la proporción del Catastro es la que se usa para separarlo del coste de adquisición |
| Imputación de rentas inmobiliarias | Se calcula sobre el valor catastral total, con reglas propias según si ha habido revisión |
La consecuencia es que un mismo inmueble puede resultar mucho más caro o mucho más barato en plusvalía que su vecino, por la sencilla razón de que el peso del suelo es distinto. Dos pisos idénticos en municipios contiguos, con ponencias de valores de años distintos, pueden tener proporciones muy diferentes.
Un ejemplo de por qué esto decide el método
Una venta con 30.000 euros de incremento entre el precio de compra y el de venta, y un tipo de ejemplo del 25 % —el de cada municipio está en su ordenanza—:
| Peso del suelo | Base por el método real | Cuota al 25 % |
|---|---|---|
| 15 % | 4.500 | 1.125 € |
| 30 % | 9.000 | 2.250 € |
| 55 % | 16.500 | 4.125 € |
| 80 % | 24.000 | 6.000 € |
La misma ganancia, el mismo tipo y cuatro cuotas distintas. Por eso el recibo del IBI es el primer documento que pedimos: sin él no se puede saber si el método real conviene, y el método real es justamente el que los ayuntamientos no calculan de oficio.
Cuando el dato no cuadra
Hay cuatro situaciones que aparecen una y otra vez.
- El valor del suelo es cero o casi cero. Ocurre en algunos inmuebles y en determinados elementos, y tiene efectos llamativos: si el suelo no tiene valor, el método objetivo puede arrojar base cero. Es un supuesto que conviene analizar con la ordenanza delante antes de dar nada por sentado.
- La superficie o el uso del Catastro no coinciden con la realidad. Una obra que amplió la vivienda y no se declaró, un local convertido en vivienda, un trastero segregado. La vía para arreglarlo es la declaración de alteración catastral o, según el caso, el procedimiento de subsanación de discrepancias, que se tramita ante el Catastro y no ante el ayuntamiento.
- El valor catastral es desproporcionado respecto del mercado. Sucede en municipios con ponencias antiguas o, al revés, con revisiones recientes hechas en un momento de mercado distinto. Impugnar una ponencia de valores tiene sus propios plazos y su propio procedimiento, y son plazos breves desde su aprobación.
- El recibo llega a nombre de quien ya no es propietario. El impuesto se devenga el 1 de enero y lo debe quien era titular ese día, de modo que el recibo del año de la venta puede seguir viniendo a nombre del vendedor. El cambio de titularidad catastral suele hacerse a partir de la información que remite la notaría, pero conviene comprobar que se ha producido.
Los procedimientos catastrales y los tributarios van por caminos separados. Iniciar una rectificación catastral no paraliza por sí sola una liquidación de plusvalía ni un recibo de IBI en período voluntario, y dejar de pagar mientras se discute abre el período ejecutivo con su recargo. Si hay que suspender, se pide, se motiva y normalmente se garantiza.
El valor catastral que hay que usar es el del devengo
En la plusvalía municipal, el valor del terreno que se toma es el que tenga determinado en el momento del devengo, es decir, en la fecha de la transmisión. No el de hoy, si la venta fue hace dos años, ni el del recibo que se tenga más a mano. Y la norma contempla el caso del terreno que en ese momento no tenía valor catastral determinado, previendo que el ayuntamiento pueda practicar la liquidación cuando el valor se determine.
Por la misma razón, cuando se reconstruye la amortización de un inmueble que estuvo alquilado varios años hay que usar el valor catastral de cada ejercicio, no uno solo para todos. Es un trabajo tedioso pero es el que sostiene la cifra: está explicado en la guía de la amortización mínima.
Qué guardar, y durante cuánto tiempo
- Un recibo del IBI de cada año en que el inmueble haya estado alquilado.
- El recibo del año de la transmisión, que es el que manda para la plusvalía.
- La certificación catastral descriptiva y gráfica si ha habido obras o alteraciones.
- Cualquier resolución catastral de rectificación, con su fecha de efectos.
Son cuatro documentos y ocupan una carpeta. Reconstruirlos cuando ya se ha vendido y se ha cerrado la cuenta del banco que domiciliaba el recibo lleva semanas.
Si prefieres no lidiar con esto, nosotros localizamos el desglose, calculamos la proporción del suelo de cada ejercicio que haga falta y la aplicamos donde corresponda, tanto en la plusvalía como en la ganancia del IRPF. Se empieza en el formulario de plusvalía municipal. Y una precisión honesta: podemos leer y usar bien lo que diga el Catastro, e identificar cuándo hay motivos para discutirlo; lo que no está en nuestra mano es asegurar que una rectificación catastral prospere.
El garaje, el trastero y el local: tres casos aparte
Cuando la venta incluye más de una finca registral, la plusvalía no es una: son tantas como inmuebles con referencia catastral propia se transmitan. Cada uno tiene su valor catastral, su desglose de suelo y su propia antigüedad de adquisición, y por tanto su propio cálculo.
| Elemento | Qué suele ocurrir |
|---|---|
| Plaza de garaje con referencia catastral propia | Se calcula aparte. Si se adquirió en fecha distinta a la vivienda, los años transcurridos también son distintos |
| Garaje o trastero como anejo inseparable de la vivienda | Comparte referencia catastral y va dentro del mismo cálculo |
| Local comercial | Suele tener un peso de suelo muy distinto al de las viviendas del mismo edificio, por su situación en planta baja |
| Vivienda unifamiliar con parcela | El suelo pesa mucho más que en un piso, y el método objetivo tiende a encarecerse |
De ahí que el precio de nuestro trabajo en esta línea se fije por inmueble y no por operación: no es una cuestión de tarifa, es que hay que hacer el cálculo completo tantas veces como fincas haya. Y de ahí también que el primer documento que pedimos sea el recibo del IBI de cada una de ellas, no solo el de la vivienda.