Lola vive en un piso de 80 metros en el barrio de la Viña y alquila una habitación a viajeros: el carnaval, la Semana Santa, el verano. No es un apartamento turístico; es su casa. Y eso cambia casi todas las reglas fiscales que suelen contarse.

Alquilar una habitación de tu casa en el casco antiguo de Cádiz

El casco de Cádiz es pequeño, denso y está hecho de pisos modestos en casas de vecinos, muchas con patio central y escaleras estrechas. No hay espacio para crecer y la vivienda es cara para los sueldos de la ciudad. En ese contexto, alquilar una habitación de la propia casa se ha convertido en una forma de llegar a fin de mes para muchos gaditanos, sobre todo en las semanas en que la ciudad se llena.

La normativa andaluza de viviendas turísticas contempla la cesión por habitaciones, con requisitos propios, entre ellos que la persona titular resida en la vivienda. Antes de anunciar nada conviene leer esos requisitos en la norma vigente: no todo lo que se permite para una vivienda completa se permite para una habitación, y al revés.

La cuenta de una habitación de 14 metros en la Viña

En 2026, Lola alquiló la habitación 120 noches a una media de 55 €: 6.600 € de ingresos. Su piso tiene 80 metros útiles y la habitación, 14. La proporción de superficie cedida es 14/80, un 17,5 %. En otros casos se añade una parte de las zonas comunes, como la cocina o el baño compartido; lo importante es que el criterio sea razonable, se aplique siempre igual y se pueda explicar.

1. Gastos que genera cada huésped: comisiones del 15 %, 990 €, y lavandería y limpieza específica de la habitación, unos 400 € al año. Entran enteros: 1.390 €.
2. Gastos de toda la vivienda: IBI 450 €, comunidad 360 €, seguro 240 €, suministros 1.800 €, y amortización del 3 % sobre un valor de construcción de 100.000 €, 3.000 €. Suman 5.850 €.
3. Doble reparto: primero por superficie (17,5 %) y después por noches (120/365). 5.850 × 17,5 % × 120/365 = 336,58 €.
4. Rendimiento neto: 6.600 − 1.390 − 336,58 = 4.873,42 €, que Lola declara en su renta.
5. Imputación: ninguna. La vivienda habitual no genera imputación de rentas, tampoco por la parte de la habitación en los días en que no hay huésped.

Situación	Reparto de gastos generales	Imputación por días vacíos
Habitación en tu vivienda habitual	Por superficie y por noches	No
Piso entero que no es tu vivienda	Solo por noches	Sí, sobre el valor catastral
Piso entero de un no residente	Por noches, si reside en la UE o el EEE	Sí, en el modelo 210

Un último detalle del ejemplo: el precio de la habitación en carnaval puede duplicar el normal, pero esas noches cuentan igual que las demás en el reparto de gastos. Lo que no cambia nunca es la proporción de superficie, salvo que cambies de habitación o añadas otra.

Carnaval, Semana Santa y verano: la ciudad que se llena a golpes

El año turístico gaditano se concentra en unos pocos picos. En febrero, el carnaval dispara la demanda de alojamiento durante días contados; luego viene la Semana Santa y, a partir de junio, el verano, cuando la ciudad compite con las playas de toda la provincia. El resto del año hay viajeros de paso y fines de semana. Para quien alquila una habitación esto tiene una ventaja: puede decidir qué semanas comparte casa y cuáles no, y cada noche que no alquila no le cuesta imputación.

Para quien alquila el piso entero, en cambio, la concentración juega en contra: pocos días alquilados significan pocos gastos deducibles y muchos días de imputación. Lo desarrollamos en la guía de los días alquilados.

Registrar en Cádiz: el código VUT/CA y lo que se declara

Tanto si cedes la vivienda completa como si alquilas por habitaciones, necesitas estar inscrito en el Registro de Turismo de Andalucía. El trámite es una declaración responsable ante la Consejería de Turismo, y el código resultante lleva el prefijo VUT/CA. Lo que se declara (tipo de cesión, número de plazas, requisitos de la vivienda) tiene que corresponderse con la realidad; la Junta puede comprobarlo y cancelar la inscripción si no es así.

El Tribunal Supremo anuló en mayo de 2026, en su sentencia 620/2026, el registro estatal de alquileres de corta duración. En Cádiz no cambia nada: el andaluz sigue siendo obligatorio y las plataformas siguen compartiendo datos con la Administración.

Casas de vecinos gaditanas y el acuerdo de la comunidad

Muchas casas del casco tienen cuatro, seis u ocho viviendas alrededor de un patio, con la escalera compartida y la puerta de la calle abierta a todos. Desde abril de 2025, iniciar una actividad turística nueva en un edificio en propiedad horizontal exige un acuerdo expreso de la junta con mayoría de tres quintos. En una casa de seis viviendas eso significa convencer a cuatro. Si alquilas una habitación dentro de tu propia casa, merece la pena revisar con el administrador cómo encaja tu caso en ese régimen antes de que lo plantee otro vecino.

IVA: la habitación de tu propia casa y un 10 % aplazado

Muchos anfitriones gaditanos ofrecen café y tostadas por la mañana, o se ocupan de hacer la cama cada día. Eso es lo que puede llevar la habitación al 10 %. El Real Decreto-ley 26/2026 gravaba al 10 % los alquileres de vivienda amueblada de hasta 30 noches, pero mantenía exentos los que se producen en la vivienda en la que el arrendador tiene su residencia habitual, y Lola alquila una habitación de la casa en la que vive. Su caso habría encajado, en principio, en esa excepción por la duración; como el Congreso tumbó el decreto el 2 de octubre de 2026, no rigen ni la regla ni la excepción, y habrá que ver si la norma que venga (límite europeo: julio de 2028) la conserva. Conviene tener en regla el empadronamiento; los servicios durante la estancia son lo que decide hoy. Las comisiones de las plataformas, en cambio, siempre obligan a autoliquidar el IVA español que no te repercuten, con el alta en el Registro de Operadores Intracomunitarios y el modelo 349. Está en servicios hoteleros e IVA y en el 349 de las comisiones.

La estudiante que se queda un trimestre

Entre temporada y temporada, algunas anfitrionas gaditanas alquilan la habitación a una estudiante o a una trabajadora por meses. Esa cesión ya no es turística: es un alquiler de habitación que se rige por reglas civiles distintas y debe firmarse como tal. Fiscalmente sigue siendo rendimiento del capital inmobiliario, con el mismo reparto por superficie y por días. Lo que cambia es que esos días no deben figurar como turísticos en el registro de la Junta ni en tus anuncios.

Lo que la plataforma informa de tu habitación

Cuando alquilas una habitación, la plataforma comunica a Hacienda tus cobros asociados a la referencia catastral de la vivienda entera. A ojos de un sistema automático, puede parecer que alquilas todo el piso. Por eso conviene conservar el anuncio tal como aparecía (con la mención a la habitación y a que vives allí), las fotos y tu empadronamiento. Si llega un requerimiento preguntando por la vivienda, esa documentación responde sola.

Si vendes el piso algún día

Vender la vivienda habitual tiene beneficios fiscales, como la exención por reinversión. Si una parte se ha alquilado, conviene saber cómo afecta al cálculo antes de vender, no después. Lo contamos en reinversión en vivienda habitual.

Una habitación en Cádiz, bien declarada

Con los alquileres por habitaciones lo que hacemos es fijar contigo el criterio de reparto el primer año, dejarlo escrito y aplicarlo igual cada ejercicio. Así, si un día te preguntan, la respuesta ya está preparada. Puedes contarnos tu caso en el formulario. Te diremos lo que vemos, riesgos incluidos; lo que decida Hacienda en una revisión no está en nuestra mano.