Un tercero sin ascensor en la calle Trinidad, comprado con hipoteca por una pareja de Madrid que lo alquila casi todo el año y viene a verlo tres veces. En Málaga capital el piso turístico es sobre todo una inversión, y la inversión se examina con dos lupas: la urbanística y la de Hacienda.

Por qué un piso turístico en Málaga se parece poco a uno de playa

Lucía y Andrés viven en Madrid y compraron en 2021 un piso de dos dormitorios en el barrio de la Trinidad, a quince minutos andando del Centro. No lo compraron para veranear: lo compraron porque en Málaga hay demanda de viajeros de ciudad casi todos los meses, con puentes, congresos, cruceros y escapadas de invierno. El año pasado sumaron 280 noches ocupadas, con estancias cortas de dos o tres días.

Eso da un perfil muy distinto al de la costa: muchas rotaciones, mucho gasto de limpieza y lavandería, precios que suben en Semana Santa y en agosto pero que no se desploman en febrero, y una hipoteca cuyos intereses pesan. Como la pareja reside en España, todo va a su declaración de la renta, y ahí es donde conviene no dejarse nada.

Registro turístico y uso urbanístico: dos permisos distintos en Málaga

El registro es autonómico. Se presenta la declaración responsable ante la Consejería de Turismo, el Registro de Turismo de Andalucía asigna el código VUT/MA y ese código se publica en los anuncios. La sentencia del Supremo 620/2026 anuló el registro único que había creado el Estado, pero deja intacto este, que sigue siendo el que exige la Junta.

Lo que distingue a la capital es que el Ayuntamiento mira otra cosa: si el uso del inmueble según el planeamiento es compatible con alojar turistas. Viene diferenciando entre el uso residencial y el de hospedaje, y ha abierto expedientes a viviendas turísticas por ese motivo. Tener código de la Junta no contesta a esa pregunta. Qué zonas, qué plantas y qué condiciones se aplican depende del planeamiento y de los acuerdos vigentes en cada momento, que se consultan en el expediente concreto; no los resumimos aquí porque cambian y una lista desfasada haría más daño que ninguna. En la página de Málaga ciudad hablamos del resto de la fiscalidad local.

El edificio del Centro y sus tres quintos

En los edificios antiguos del Centro y del Soho conviven pocos vecinos, y cada voto pesa. Desde abril de 2025, la Ley de Propiedad Horizontal exige un acuerdo expreso de tres quintos para iniciar una actividad turística nueva en un piso. Si compras para alquilar a turistas, lo razonable es conocer esa postura antes de firmar, no después.

La declaración de la renta de Lucía y Andrés, partida a partida

Como residentes, integran el rendimiento en el IRPF, cada uno por su mitad. Lo hacemos para el conjunto del piso y luego se divide:

Partida (2026)	Importe anual	Parte deducible
Ingresos: 280 noches a 95 €	26.600 €	—
Comisión de plataformas (15 %)	3.990 €	Entera: 3.990 €
Limpieza y lavandería (95 estancias a 45 €)	4.275 €	Entera: 4.275 €
Intereses de la hipoteca	4.200 €	Por días alquilados: 11.603 × 280 / 365 = 8.900,93 €
Amortización (3 % de 116.100 € de construcción)	3.483 €
Suministros e internet	2.100 €
Comunidad	900 €
IBI	620 €
Seguro	300 €
Rendimiento neto	26.600 − 3.990 − 4.275 − 8.900,93 = 9.434,07 €

Tres precisiones sobre esa tabla. La amortización se calcula sobre el precio pagado más los gastos de la compra (258.000 € en su caso), aplicando el porcentaje de construcción que da el recibo del IBI; en pleno centro el suelo vale mucho, y ese porcentaje suele ser bajo, del 45 % aquí. Los intereses y las reparaciones, juntos, no pueden superar los ingresos del inmueble, aunque el exceso se arrastra cuatro años. Y los 85 días en que el piso estuvo vacío generan una imputación de renta: 110.000 € de valor catastral × 1,1 % × 85 / 365 = 281,78 €.

Suponiendo que el tramo más alto de su renta tributa al 37 %, la factura atribuible al piso es (9.434,07 + 281,78) × 37 % = 3.594,86 €, repartida entre los dos. No hay reducción: la rebaja por alquilar vivienda habitual al inquilino no se aplica a los alquileres turísticos ni a los de temporada. Los criterios del reparto por días están en prorrateo por días.

Hay una partida de esa tabla que conviene vigilar: el IBI. El decreto-ley que el Congreso rechazó el 2 de octubre de 2026 no traía solo el IVA del 10 %: permitía a los ayuntamientos, en zonas de mercado residencial tensionado y mediante ordenanza fiscal, exigir un recargo de hasta el 50 % a los inmuebles destinados a alojamiento de uso turístico (hasta el 100 % con dos o más, hasta el 150 % con cuatro o más). Esa habilitación decayó con el decreto, y los 620 € siguen siendo 620 €; si reaparece en otra norma, lo verás antes en la ordenanza que en el recibo.

Turístico, por meses o de larga duración: la elección que se plantea en Málaga

La presión urbanística hace que muchos propietarios de la capital se planteen cambiar de modelo. Cada opción tiene su régimen:

• Vivienda turística: registro en la Junta, compatibilidad urbanística, exenta de IVA hoy si no das servicios de hotel (el 10 % para estancias de hasta 30 noches está previsto, sin fecha cierta y con julio de 2028 como límite europeo), rendimiento en el IRPF sin reducción.
• Alquiler de temporada (estudiantes de la universidad, médicos en rotación, trabajadores desplazados): no es turístico, no va al registro de la Junta, sigue exento de IVA cuando cada contrato supera las 30 noches y tampoco tiene reducción en el IRPF. El contrato tiene que reflejar de verdad la causa temporal.
• Larga duración como vivienda habitual del inquilino: reducción del rendimiento, que en los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023 es del 50 % como regla general, con porcentajes mayores en supuestos concretos.

Con números en la mano, la comparación está en turístico o de temporada.

Las comisiones de las plataformas y el ROI

Airbnb factura desde Irlanda y Booking desde los Países Bajos. Un propietario residente que les paga comisión debe darse de alta en el ROI, declarar el IVA de esas comisiones por inversión del sujeto pasivo y presentar el modelo 349. Mientras el alquiler turístico está exento, ese IVA autorrepercutido es un coste seco; cuando la actividad tributa, se ingresa y se deduce en el mismo 303, y el efecto neto suele ser nulo. Lo explicamos en alta en el ROI.

Sobre el IVA del alquiler en sí, de momento nada se mueve: el piso de la calle Trinidad, sin servicios de hotel, sigue exento. El Real Decreto-ley 26/2026 preveía el 10 % para cada estancia de hasta 30 noches, pero no superó la votación del Congreso del 2 de octubre de 2026 y la nueva fecha está por decidir; la Directiva (UE) 2025/516 la sitúa, como muy tarde, en julio de 2028. Ese día Lucía y Andrés necesitarán el alta en el IVA, revisar las tarifas publicadas y un 303 por trimestre, y es mejor tenerlo pensado que improvisarlo. Más en IVA de la vivienda turística.

La gestora del Centro y un IVA que todavía no se recupera

Muchos propietarios de la capital no llevan el piso ellos mismos: lo ceden a una empresa de gestión del Centro que cobra entre un 20 % y un 25 % de lo facturado, y a eso suma el 21 % de IVA. Con el alquiler exento, ese IVA es un coste más. Dejará de serlo cuando las estancias cortas tributen: si Lucía y Andrés trabajaran con una gestora al 20 %, la comisión de un año completo sería de 5.320 € y el IVA de 1.117,20 €; esos 1.117,20 € se deducirían entonces en los 303, siempre que la factura venga a nombre de los dos, y en la renta restarían los 5.320 € de la comisión. Solo entonces el 20 % anunciado volverá a ser, en la práctica, un 20 %.

Dos comprobaciones sencillas con cualquier gestora. Que facture a nombre de los dos titulares, con sus NIF, y no solo del que firmó el contrato. Y que la tarifa de limpieza que paga el huésped aparezca como ingreso en la liquidación, aunque la gestora se la quede entera para pagar a su personal: para Hacienda es parte del precio del alquiler, y su coste es el gasto que la compensa.

Cómo te acompañamos con un piso en Málaga capital

Lucía y Andrés nos mandan cada trimestre un enlace a la carpeta con recibos y extractos; nosotros dejamos preparado el rendimiento del piso para la renta de cada uno y avisamos si algo del Ayuntamiento requiere otro tipo de respuesta. Para empezar, basta con rellenar el alta con el código VUT y la referencia catastral.