Málaga junta dos cosas que rara vez van juntas: un mercado de vivienda turística bajo restricción municipal creciente y una proporción muy alta de propietarios que no viven en España. Casi todos los expedientes que nos llegan de aquí tienen las dos caras.
Restricciones por barrios: el mecanismo, sin fechas inventadas
La fórmula que se ha ido extendiendo consiste en suspender o limitar las nuevas viviendas de uso turístico en determinadas zonas, normalmente las de mayor concentración, y en exigir que el uso conste como compatible con el planeamiento. Hay modificaciones, suspensiones cautelares y recursos, y la situación de un barrio puede no ser la del de al lado.
Por eso no encontrarás en esta página una lista de barrios ni una fecha de moratoria: las comprobamos en cada caso con la ordenanza y el planeamiento en vigor, porque es la única forma de que el dato sea el correcto el día que lo necesitas.
La tasa de basura en tarifa comercial
Es una de las consultas más repetidas de la provincia. Muchas ordenanzas municipales clasifican la vivienda de uso turístico en una tarifa de establecimiento comercial en lugar de la doméstica, con lo que el recibo se multiplica. Es una tasa local, no un impuesto estatal, y se discute en el Ayuntamiento: contra la ordenanza en su momento, o contra la liquidación concreta cuando llega.
Antes de recurrir miramos dos cosas: qué actividad consta a tu nombre y qué epígrafe del IAE se te ha atribuido, porque muchas veces el recibo viene de ahí y el error está antes. Lo tratamos junto a los epígrafes del IAE.
Propietarios que no viven aquí
Si el titular reside fuera de España, no hay IRPF: hay Impuesto sobre la Renta de no Residentes, y la mecánica cambia entera. Se presenta un modelo 210 por inmueble y por titular, el tipo es el del artículo 25 de la Ley del IRNR —19 % para residentes en la Unión Europea, Islandia, Noruega y Liechtenstein, 24 % para el resto— y la posibilidad de deducir gastos del artículo 24 no es igual en los dos casos.
Añade una pieza que se olvida siempre: el certificado de residencia fiscal del otro país caduca al año. Sin él, lo normal es acabar tributando al tipo alto aunque te correspondiera el bajo. Está en no residentes y en certificado de residencia fiscal.
Quién nos escribe desde Málaga
| Quién | Qué le suele tocar |
|---|---|
| Propietario con dos o tres pisos turísticos en la capital | IVA si hay servicios, prorrateo de gastos y el recibo de basura en tarifa comercial |
| Comprador británico o nórdico de segunda residencia | Modelo 210, certificado de residencia anual e imputación de rentas los meses vacíos |
| Quien vende y no reside en España | La retención del 3 % por el modelo 211 y el 210 de la ganancia dentro de los tres meses siguientes |
| Trabajador de una tecnológica del PTA | El régimen del artículo 93 de la Ley del IRPF y las acciones o unidades restringidas de la matriz |
| Comunidad de herederos con un piso sin repartir | Atribución de rentas entre los comuneros y quién declara qué |
Desde Málaga, en remoto
Buena parte de lo que llevamos en Málaga se escribe en inglés, así que lo damos por hecho: te explicamos el asunto en tu idioma y presentamos en el nuestro. Con apoderamiento tuyo presentamos nosotros, sin que necesites certificado digital propio ni desplazarte a nada.
Y avisamos de una cosa desde el primer correo: cuando el piso se vende es cuando aparece todo lo que no se declaró antes, con cuatro años de prescripción contando hacia atrás. Si tienes ejercicios sueltos, es mejor contarlo ahora que descubrirlo en la notaría. Lo llevamos en regularización voluntaria.
Un matrimonio sueco con un piso turístico en el Soho de Málaga: dos modelos 210, al 19 %
La pareja reside en Estocolmo, tiene el piso al 50 % y lo alquila por noches durante el año sin servicios hoteleros. En 2026 lo ocupan huéspedes 120 noches y el resto lo tienen a su disposición, incluidas las dos semanas que pasan ellos. Al residir en la Unión Europea, cada uno tributa al 19 % y puede restar los gastos del alquiler, siempre con factura y con su certificado de residencia sueco del año.
| Concepto | Total del piso | Por titular |
|---|---|---|
| Ingresos de 120 noches | 18.000 € | 9.000 € |
| Gastos generales anuales (IBI, comunidad, seguro, suministros: 3.660 €; amortización del 3 % sobre 150.000 € de construcción: 4.500 €) × 120/365 | 2.682,74 € | 1.341,37 € |
| Gastos solo del alquiler: comisiones 2.700 € y limpieza 1.800 € | 4.500 € | 2.250 € |
| Rendimiento neto | 10.817,26 € | 5.408,63 € |
| Cuota del 210 de alquiler, al 19 % | — | 1.027,64 € |
| Imputación de los 245 días restantes: 120.000 € de catastral × 1,1 % × 245/365 | 886,03 € | 443,01 € |
| Cuota del 210 de imputación, al 19 % | — | 84,17 € |
Si esa misma pareja viviera en Mánchester, no podría restar gastos: pagaría el 24 % sobre sus 9.000 € de ingresos, 2.160 € cada uno, más del doble. El porqué está en el modelo 210 del alquiler.
Dos detalles de la tabla que se discuten a menudo: la amortización se calcula sobre el valor de la construcción, nunca sobre el del suelo, y solo en la parte de los días alquilados; y los días que la pareja usa el piso no restan gastos, pero sí suman a la imputación. No hay forma de que el uso propio salga gratis en la declaración.
Las fechas de un propietario no residente en Málaga para el ejercicio 2026
| Cuándo | Qué |
|---|---|
| Durante 2026 | Pedir el certificado de residencia fiscal del año a la administración sueca |
| Del 1 al 20 de abril de 2027 (hasta el 15 si se domicilia) | Modelo 210 del alquiler de 2026, agrupado, uno por titular |
| Del 1 de abril al 31 de diciembre de 2027 (23 de diciembre si se domicilia) | Modelo 210 de imputación de 2026, uno por titular |
| Según el calendario municipal | IBI y tasa de basura, que llegan al piso y no a Suecia |
Para encargarnos de los dos 210 de cada titular con apoderamiento, el formulario es el de no residentes, y la mecánica de los días vacíos está en la imputación de rentas.
Pasa más de lo que parece: uno de los cónyuges se jubila en Málaga y se queda, el otro vuelve a Suecia o se instala en Londres por trabajo. Desde ese momento los dos modelos 210 dejan de ser gemelos. El que viva en el Reino Unido tributa al 24 % sin gastos; el que siga en la Unión Europea, al 19 % con gastos; y el que se quede en Málaga más de 183 días deja de presentar 210 y declara su mitad en el IRPF, junto con todo lo que tenga fuera. Cada titular tributa según su propia residencia y su propio certificado, no según el de la pareja, y copiar la declaración del otro es un error que se paga en los dos sentidos.