Una villa de cinco dormitorios en Nueva Andalucía, propiedad de un matrimonio británico que solo la ocupa en Navidad, y una empresa de gestión que la alquila por semanas con limpieza diaria y conserje. En Marbella, el contrato con esa empresa decide media fiscalidad del alquiler.

Lo que cambia cuando la villa de Marbella se alquila con servicios

Peter y Susan viven en Surrey. Compraron la villa hace años y la confían a una gestora local que la comercializa entre junio y septiembre y en algunas semanas de Semana Santa. Los huéspedes pagan unos 4.800 € por semana y reciben lo que esperan en Marbella: limpieza a diario, cambio de toallas, una persona que atiende incidencias, a veces un cocinero por encargo. Nada de eso es raro aquí. Lo raro es que el propietario sepa que esos servicios cambian el régimen de IVA de su alquiler.

La regla estuvo a punto de simplificarse y no lo ha hecho. El alquiler de una vivienda a turistas está exento de IVA mientras no se presten servicios propios de la hostelería, y son la limpieza diaria, la atención continuada o la comida los que lo llevan al 10 %. Un decreto-ley de septiembre de 2026 iba a gravar al 10 % toda estancia de hasta 30 noches, con conserje o sin él; el Congreso lo tumbó el 2 de octubre y esa regla general volverá en fecha aún desconocida, con julio de 2028 como tope europeo. A la villa de Nueva Andalucía le da igual: con sus servicios diarios, cada semana tributa ya al 10 %. Peter y Susan, aunque vivan en Inglaterra, tienen que estar dados de alta a efectos de IVA, quizá con un representante, y presentar el modelo 303 cada trimestre. Los detalles están en con servicios hoteleros o sin ellos.

El IVA de una semana en Nueva Andalucía, con números

Supongamos catorce semanas a 4.800 € cada una, antes de IVA, con servicios diarios incluidos:

Concepto (año completo)	Base	IVA
Alquileres con servicios hoteleros (14 semanas)	67.200 €	6.720 € repercutido (10 %)
Comisión y servicios de la gestora (20 %)	13.440 €	2.822,40 € soportado (21 %)
Mantenimiento de piscina y jardín	3.600 €	756 € soportado (21 %)
IVA a ingresar en el año		6.720 − 2.822,40 − 756 = 3.141,60 €

La parte buena de estar en el IVA es que el soportado se deduce, cosa que no ocurre cuando el alquiler está exento. La parte menos buena es que hay cuatro declaraciones al año, más el resumen anual, y que la gestora debe facturar con IVA desglosado y a nombre de los propietarios correctos.

Y el impuesto sobre la renta de Peter y Susan

Como residentes en el Reino Unido, fuera del Espacio Económico Europeo desde el Brexit, tributan en España al 24 % sobre los ingresos íntegros, sin restar gastos. Cada uno es titular de la mitad, así que cada uno presenta su propio modelo 210:

1. Ingresos de cada cónyuge: 67.200 / 2 = 33.600 €. Cuota: 33.600 × 24 % = 8.064 € cada uno.
2. Días sin alquilar: 365 − 98 = 267. Con un valor catastral de 600.000 €, la imputación es 600.000 × 1,1 % × 267 / 365 = 4.827,95 €, es decir, 2.413,97 € por cabeza, que al 24 % son 579,35 € cada uno.
3. Total del matrimonio: 2 × (8.064 + 579,35) = 17.286,70 €.

Un matrimonio vecino que residiera en Irlanda pagaría el 19 % y podría restar la comisión de la gestora, la piscina, el IBI y la amortización en proporción a los días alquilados. En Marbella esa diferencia suele medirse en miles de euros, y es la primera cifra que calculamos cuando nos llega un propietario británico. El reparto entre residentes y no residentes se explica en no residentes con inmuebles en España.

Villas a nombre de sociedades: lo que mira Hacienda en Marbella

Muchas propiedades de la zona no están a nombre de personas, sino de sociedades, a veces constituidas fuera de España hace décadas. Eso cambia quién declara y cómo:

• Sociedad española: el alquiler es ingreso de la sociedad y va al Impuesto sobre Sociedades. Si un socio usa la villa gratis, esa cesión tiene consecuencias fiscales propias.
• Sociedad extranjera sin establecimiento en España: tributa como no residente por las rentas del inmueble. Si reside en un territorio calificado como no cooperativo, puede quedar sujeta además a un gravamen especial anual del 3 % sobre el valor catastral, que se declara con el modelo 213 y admite exenciones que hay que estudiar una a una.
• Coherencia entre registros: quien aparece como titular en el Registro de Turismo, quien firma con la gestora y quien declara los ingresos deben encajar. Cuando no encajan, el primer requerimiento suele venir por ahí.

Si hay patrimonio importante detrás, el alquiler rara vez es el único asunto; lo tratamos con el Impuesto sobre el Patrimonio y con lo que contamos en la página de Marbella ciudad.

El registro de la villa en la Junta y la comunidad de la urbanización

El alquiler de la villa necesita la declaración responsable ante la Consejería de Turismo y el código VUT/MA que publica el Registro de Turismo de Andalucía. El Tribunal Supremo, en la sentencia 620/2026, anuló el registro estatal de alquileres de corta duración, pero el andaluz sigue en pie y es el que vale. Si la villa está en una urbanización cerrada organizada como comunidad, sus estatutos y los acuerdos de la junta cuentan: desde abril de 2025, abrir una actividad turística nueva requiere acuerdo expreso de tres quintos. Merece la pena pedir los estatutos antes de encargar el primer anuncio.

Otra cosa distinta es que la gestora explote varias villas como un conjunto empresarial. Si lo que firma el propietario es un arrendamiento de la villa a la empresa para que esta la subarriende, ya no es el propietario quien alquila a turistas, y ese arrendamiento a una empresa suele quedar sujeto a IVA en lugar de exento. Es un cambio de estructura que se decide con el contrato delante, no por inercia.

Temporada alta en Marbella y los cuatro 303 del año

Quien entra en el IVA por los servicios de la villa asume un calendario fijo. El primer trimestre se declara del 1 al 20 de abril; el segundo, del 1 al 20 de julio; el tercero, del 1 al 20 de octubre, y el cuarto, hasta el 30 de enero, junto con el resumen anual 390. En Marbella casi todo el IVA se concentra en el tercer trimestre, porque julio, agosto y septiembre son las semanas caras, y Semana Santa cae en el primero o en el segundo según el año. Los trimestres de invierno sin reservas no eximen de presentar: el 303 se presenta igualmente, sin actividad, mientras sigas dado de alta.

Si la villa tiene dos titulares, el IVA no se reparte como la renta. Lo habitual es que actúen como una comunidad de bienes con su propio NIF, que es quien repercute el impuesto y presenta el 303. Esa comunidad tiene que figurar también en las facturas de la gestora; si las facturas llegan a nombre de uno solo de los cónyuges, el IVA soportado se complica.

Nuestro papel con propietarios de Marbella que viven fuera

Trabajamos con la documentación que ya genera la gestora: sus liquidaciones, sus facturas y el calendario de reservas. Con eso preparamos el 303 si toca, los 210 de cada titular y una nota al final del año con lo que conviene cambiar en el contrato. Si tu villa está en esa situación, el formulario de alta nos da el punto de partida.