En Marbella el problema fiscal rara vez es una vivienda: es una cartera. Varios inmuebles, alguna sociedad por medio, cuentas en dos o tres países y una residencia fiscal que no siempre está donde el cliente cree. Los impuestos sobre el patrimonio son aquí la conversación principal.
Patrimonio: tres cifras que conviene tener claras
El Impuesto sobre el Patrimonio tiene un mínimo exento estatal de 700.000 €, y la vivienda habitual está exenta hasta 300.000 €. Además, existe la obligación de presentar la declaración cuando el valor de bienes y derechos supera los 2.000.000 €, aunque la cuota salga a cero.
Esa última es la que más se pasa por alto: no declarar porque no se paga es un incumplimiento formal, no un ahorro. Lo desarrollamos en Impuesto sobre el Patrimonio.
Y encima, el impuesto de grandes fortunas
El Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas es estatal y empieza a partir de 3.000.000 €. Su efecto práctico es el que menos se espera: donde una comunidad autónoma ha rebajado o bonificado su Impuesto sobre el Patrimonio, el impuesto estatal recoge lo que aquella deja de cobrar. La factura, entonces, no baja: cambia de destinatario.
Por eso una planificación patrimonial que solo mire la norma autonómica está incompleta. La comparación entre las dos figuras está en Patrimonio o Grandes Fortunas y en el impuesto de solidaridad.
La casa comprada a través de una sociedad
Es una estructura frecuente aquí, a menudo heredada de un consejo recibido en otro país. Conviene revisarla con calma, porque suele traer efectos que nadie explicó al montarla: el uso de la vivienda por el socio no es gratuito a efectos fiscales, la sociedad puede quedar dentro del ámbito del patrimonio del socio por el valor de sus participaciones, y si la entidad es extranjera pero se dirige desde España el riesgo de que se considere residente aquí es real.
No hay una respuesta única. Hay estructuras que se sostienen y estructuras que se sostenían cuando se montaron y hoy no. Lo que hacemos es decirte en cuál de las dos estás, con sus riesgos, y no venderte que la tuya es perfecta.
Quien no reside en España tributa por obligación real: por los bienes y derechos situados aquí. Una villa en Marbella entra en ese cómputo. Y a la hora de aplicar la normativa autonómica hay reglas propias que conviene mirar antes de decidir cómo se tiene la propiedad.
Quién nos escribe desde Marbella
| Quién | Qué le suele tocar |
|---|---|
| Propietario de una villa con sociedad extranjera detrás | Revisar si la estructura aguanta, dónde reside la sociedad y qué valor computa en patrimonio |
| Residente recién llegado con cartera internacional | Modelo 720 o 721 según los bienes, y la renta mundial desde el primer año |
| Directivo trasladado a España | El régimen del artículo 93 de la Ley del IRPF y sus seis meses de plazo para pedirlo |
| Familia que quiere anticipar el relevo | Donar en vida o dejarlo en herencia, con la plusvalía municipal y la ganancia patrimonial en la ecuación |
| No residente con dos o tres inmuebles | Un modelo 210 por inmueble y titular, más patrimonio por obligación real |
Cómo trabajamos con clientes de Marbella
Con un inventario antes que con un consejo. Nos sentamos a listar qué hay, dónde está y a nombre de quién, y solo después hablamos de opciones. En carteras internacionales, la mitad de los problemas vienen de un activo que nadie mencionó.
Somos abogados fiscalistas y trabajamos con norma española. Del derecho de tu país opinará tu asesor de allí: lo que hacemos es coordinarnos con él para que las dos piezas encajen, y advertirte de los riesgos que vemos aquí sin prometerte ningún resultado frente a la Administración.
Un residente en Marbella con tres millones: qué declara y qué paga
Un caso de los que vemos cada campaña, con cifras redondeadas. Residente fiscal en Marbella desde hace años, sin deudas, con todo a su nombre y no a través de sociedades. Los inmuebles se valoran por el mayor entre el catastral, el comprobado por la Administración a efectos de otro tributo y el precio de adquisición.
| Bienes a 31 de diciembre de 2026 | Valor |
|---|---|
| Villa, vivienda habitual | 1.500.000 € |
| Apartamento alquilado en Puerto Banús | 400.000 € |
| Cartera de valores en un bróker de Luxemburgo | 900.000 € |
| Cuentas corrientes | 250.000 € |
| Total de bienes, con los exentos dentro | 3.050.000 €: por encima de 2.000.000 €, hay 714 |
| Menos exención de la vivienda habitual | − 300.000 € |
| Base imponible | 2.750.000 € |
| Menos mínimo exento | − 700.000 € |
| Base liquidable | 2.050.000 € |
La cuota de Patrimonio sale de aplicar a esa base la escala y las bonificaciones autonómicas vigentes al devengo, que comprobamos cada año. En el impuesto de solidaridad, la escala solo empieza a cobrar cuando la base liquidable pasa de 3.000.000 €: con 2.050.000 € no hay cuota, pero con un millón más de cartera empezaría a haberla. Si tu patrimonio está cerca de ese punto, el formulario es el de Impuesto sobre el Patrimonio; cómo se valora cada bien está en la valoración en Patrimonio.
El año fiscal de un gran patrimonio residente en Marbella
| Cuándo | Qué |
|---|---|
| 1 de enero al 31 de marzo | 720 por el bróker y las cuentas fuera, si se superan los umbrales o se cumple la regla de los 20.000 €; 721 si hay criptomonedas custodiadas fuera |
| De abril al 30 de junio | Renta del año anterior y modelo 714 |
| Julio | Modelo 718 del impuesto de solidaridad, si le alcanza |
| Todo el año | Guardar el valor a 31 de diciembre de cada activo con su documento |
Además, la renta y el patrimonio tienen un límite conjunto que puede rebajar la cuota de Patrimonio cuando la renta del año es baja en relación con los bienes; lo explicamos en el límite conjunto.
La fecha que decide todo es el 31 de diciembre. Es a ese día al que se refieren los saldos, las cotizaciones y los valores, y es el día en que, si procede, se mide si alguien ha cruzado los dos o los tres millones. Las operaciones que se hacen el 2 de enero para «salir» de un umbral no cambian la foto del año anterior; las que se hacen en diciembre sin sustancia tampoco deberían, y así se lo decimos a quien lo plantea.
La exención de la vivienda habitual solo alcanza a la que es tuya. Si la villa del ejemplo perteneciera a una sociedad, lo que declaras son participaciones, que se valoran por su valor teórico según el último balance, y no hay exención que restar. Con un valor teórico igual al de la villa, la base liquidable subiría a 2.350.000 €, y el uso que haces de la casa seguiría siendo una renta que declarar. Es la cuenta que casi nadie hizo al montar la estructura y la primera que hacemos al revisarla.