Los días mandan en el reparto
Alquiler turístico en Motril: registro e impuestos
Una pareja de Motril tiene el piso donde vive en el centro y, desde que heredó el de sus padres, un apartamento en Playa Poniente que alquila unas semanas en verano. Son poco más de 4.000 euros al año, y la pregunta que nos hacen siempre es la misma: ¿de verdad hay que declarar esto?
Motril, un apartamento en la playa y la tentación de no declararlo
Motril no vive del turismo como Almuñécar o la Costa del Sol. Tiene puerto, industria, hospital comarcal y una vida propia todo el año, y sus playas (Poniente, Playa Granada, Calahonda, Carchuna) se llenan sobre todo en julio y agosto, con veraneantes de Granada capital y de la Alpujarra. Muchos de los apartamentos que se alquilan a turistas son de familias motrileñas que los tienen como segunda vivienda o los han heredado. Los ingresos son modestos, y precisamente por eso aparece la idea de que «esto no hace falta declararlo».
Hace falta. Y además, bien hecha la cuenta, lo que se paga es poco, porque la ley deja restar gastos. Lo caro es no declarar.
Cuarenta y cinco noches en Playa Poniente, paso a paso
Carmen y Paco viven en Motril y son residentes fiscales en España. El apartamento de la playa lo tienen al 50 %. En 2026 lo han alquilado 45 noches en julio y agosto, a una media de 95 €: 4.275 € brutos.
| Paso | Operación | Resultado |
|---|---|---|
| 1. Ingresos | 45 × 95 € | 4.275,00 € |
| 2. Comisión de la plataforma (15 %) | entera | − 641,25 € |
| 3. Nueve limpiezas a 35 € | enteras | − 315,00 € |
| 4. Gastos del año: IBI 380, comunidad 600, seguro 180, suministros 700, amortización 1.650 (3 % de 55.000) | 3.510 × 45/365 | − 432,74 € |
| 5. Rendimiento neto | 2.886,01 € | |
| 6. Imputación por 320 días sin alquilar | 60.000 × 1,1 % × 320/365 | 578,63 € |
Cada uno declara la mitad. Si su tipo marginal fuera del 30 %, el alquiler en sí les costaría unos 866 € entre los dos. Pero conviene mirar el dato completo: la imputación la pagarían igualmente si el piso estuviera cerrado todo el año, y entonces sería mayor (660 € de base en lugar de 578,63 €). Alquilar esas 45 noches no ha añadido 578 € de imputación; al contrario, la ha reducido un poco. Lo que el alquiler suma de verdad es el rendimiento neto. Lo comparamos con calma en alquilar o dejarlo vacío.
Las plataformas informan a Hacienda de lo que cobra cada anfitrión, con su NIF y la referencia catastral del inmueble. Es la declaración que nace de la directiva europea conocida como DAC7 (el modelo 238), a la que se suman las informativas de los intermediarios. Un alquiler de 4.000 € sin declarar aparece en esos cruces igual que uno de 40.000 €. La diferencia es que, cuando llega la carta, el importe a regularizar será pequeño y los intereses y la sanción no lo serán tanto en proporción. Si ya tienes años pendientes, lo ordenado es regularizar antes de que te escriban.
El código VUT/GR para una playa de la costa granadina
Motril está en la provincia de Granada, y el código del Registro de Turismo de Andalucía llevará el prefijo VUT/GR. Se consigue presentando una declaración responsable ante la Consejería de Turismo: no hay que esperar una autorización, pero lo que se declara tiene que ser cierto, porque la Junta puede comprobarlo después y cancelar la inscripción. Alquilar sin estar inscrito expone a una sanción turística, que es independiente de lo fiscal. La normativa andaluza prevé también la posibilidad de ceder la vivienda por habitaciones, con requisitos propios; para un apartamento de playa lo normal es la cesión completa.
La sentencia 620/2026 del Tribunal Supremo anuló el registro estatal de arrendamientos de corta duración, pero la inscripción autonómica sigue siendo obligatoria. Lo explicamos en qué queda del registro único.
Técnicos del puerto y huéspedes de octubre en Motril
El puerto y la actividad industrial traen a Motril trabajadores desplazados que necesitan alojamiento unas semanas. Para un propietario de la costa es una forma de llenar los meses flojos, pero conviene saber qué se está firmando. Si el trabajador se queda un mes o dos, con un contrato para ese periodo y sin servicios durante su estancia, lo normal es que sea un arrendamiento de temporada y no un alquiler turístico. En la renta sigue siendo rendimiento del capital inmobiliario y esos días cuentan como días alquilados. Lo que no se puede es anunciarlo como turístico, firmarlo como temporada y declararlo como ninguna de las dos cosas.
Si quien paga es la empresa del trabajador, te pedirá una factura. Puedes emitirla sin IVA, indicando que la operación está exenta, siempre que no prestes servicios propios de la hostelería.
El piso heredado de los padres: lo que conviene tener a mano
Muchos apartamentos de la playa de Motril se heredan. La herencia fija el valor de adquisición del piso, y ese valor es la base de la amortización que restas cada año: el valor declarado en el impuesto de sucesiones, más los gastos y tributos de la herencia, separando la parte del suelo, que no se amortiza. Sin ese dato, la amortización se calcula mal o no se calcula, y es uno de los gastos más altos de la cuenta. Si todavía estás con la herencia, mira sucesiones y donaciones. Y el día que se venda, la ganancia se calculará sobre ese mismo valor, menos lo amortizado. Tienes el cálculo en cómo se calcula la ganancia al vender.
El primer año tras la herencia se cuenta desde el fallecimiento
El piso es de los herederos desde el día en que murió su titular, no desde que se firmó la escritura de aceptación. Eso significa que la imputación de renta y, en su caso, los ingresos del alquiler de ese año se reparten desde esa fecha. Es un detalle que se escapa cuando la herencia tarda meses en firmarse y el piso se sigue alquilando mientras tanto.
Una comunidad de playa y el acuerdo de tres quintos
Desde abril de 2025, una vivienda que quiera empezar a alquilarse a turistas en un edificio en propiedad horizontal necesita un acuerdo expreso de la junta, por mayoría de tres quintos. En los bloques de la playa de Motril, donde casi todo son segundas residencias de familias de la zona, la votación suele depender de pocos vecinos. Si el piso ya se alquilaba antes, pregunta al administrador si se ha adoptado algún acuerdo y cómo está redactado.
El IVA de un apartamento en Motril que se alquila a turistas
Entregar el apartamento de Playa Poniente preparado y limpiarlo al final basta para que el alquiler quede exento. Eso estuvo a punto de cambiar: la redacción que el Real Decreto-ley 26/2026 daba al artículo 20.Uno.23.º de la Ley del IVA sometía al 10 % las estancias de hasta 30 noches, pero el Congreso derogó el decreto el 2 de octubre de 2026 y el artículo sigue como estaba hasta que haya otra norma, para la que la directiva europea da de plazo hasta julio de 2028. Con 45 noches al año las cifras serán pequeñas, pero la pareja de Motril tendrá entonces que darse de alta en el IVA, cobrar el 10 % y presentar el 303 cada trimestre; a cambio, el IVA de las comisiones y de la limpieza se podrá deducir. El alta en el Registro de Operadores Intracomunitarios y el modelo 349 por las comisiones de Airbnb y Booking no esperan a nada de eso. Está todo en IVA de la vivienda turística.
La plaza de garaje de la playa
Si el apartamento tiene garaje o trastero con referencia catastral propia, cada uno genera su propia imputación de renta cuando no está alquilado, y si lo incluyes en el alquiler turístico, su parte de gastos entra en el reparto. Es una línea pequeña que casi todo el mundo olvida.
Un alquiler pequeño en Motril también merece tenerlo en regla
Con importes como los de Carmen y Paco, lo razonable es no pagar más de lo que toca ni dejar huecos que luego salgan caros. Nosotros hacemos la cuenta con sus liquidaciones, reparto entre titulares incluido, y presentamos. Si te encaja, empieza por el alta del alquiler turístico y mira los precios. Te diremos qué riesgos vemos, pero no podemos garantizar qué hará Hacienda con lo que ya pasó.