Casi todas las discusiones sobre una venta se resuelven en una resta. El problema es que los dos términos de esa resta no son los dos precios que aparecen en las escrituras: al de compra hay que sumarle unas cosas y restarle otras, y al de venta hay que quitarle lo que la operación te ha costado. Quien hace la cuenta con los dos precios a secas suele declarar una ganancia mayor de la que tiene, paga de más y no se entera nunca. Quien la hace al revés, inflando el valor de compra con partidas que no computan, se lleva el disgusto en una comprobación tres años después.
Esta guía es la aritmética completa, partida por partida, con lo que hay que poder enseñar en cada una.
La fórmula, y de dónde sale
La ganancia o pérdida patrimonial de una transmisión es la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición. Lo dicen los artículos 34 y 35 de la Ley del IRPF, y el Impuesto sobre la Renta de no Residentes se remite a esas mismas reglas para calcular la base de la ganancia obtenida por quien no reside aquí. Es decir: aunque el impuesto que presentas sea el de no residentes, la ganancia se calcula con el manual del IRPF.
| Concepto | Qué entra |
|---|---|
| Valor de adquisición | Importe real por el que se adquirió, más las inversiones y mejoras, más los gastos y tributos inherentes a la adquisición pagados por el adquirente, menos las amortizaciones |
| Valor de transmisión | Importe real por el que se transmite, menos los gastos y tributos inherentes a la transmisión satisfechos por el transmitente |
| Ganancia | Valor de transmisión − valor de adquisición |
Tres palabras de esa tabla hacen todo el trabajo: inherentes, satisfechos y amortizaciones. Inherentes quiere decir que el gasto va unido a la compra o a la venta, no al disfrute del inmueble: la notaría suma, la comunidad de propietarios no. Satisfechos quiere decir pagados por ti: la plusvalía municipal suma a tu lado solo si la has pagado tú. Y las amortizaciones restan del valor de compra, con una regla propia que se explica más abajo.
Lo que suma al valor de adquisición
- El precio escriturado de la compra. Si el inmueble se adquirió por herencia o donación, el valor de adquisición es el que se declaró a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado, más los gastos e impuestos de aquella adquisición. No es el valor de cuando lo compró el causante.
- El ITP o el IVA de aquella compra. En obra nueva, el IVA y el impuesto de actos jurídicos documentados; en segunda mano, el impuesto de transmisiones patrimoniales. Si en su día hubo comprobación de valores y se pagó una liquidación complementaria, ese importe también suma.
- Notaría, registro y gestoría de la escritura de compra, con sus facturas.
- Los gastos de la hipoteca que se constituyó para comprar, en la parte que sea inherente a la adquisición. Es una partida discutida y conviene tenerla documentada factura a factura.
- Las inversiones y mejoras, que es la partida grande y la que más se pelea. Tiene guía propia: mejora o reparación, la frontera del valor de adquisición.
- La comisión de la agencia si la pagaste tú al comprar, cosa poco frecuente pero que ocurre.
Las cuotas de comunidad, el IBI de todos estos años, la tasa de basuras, los seguros, los intereses del préstamo, el mobiliario, los electrodomésticos, la decoración y las reparaciones de mantenimiento no forman parte del valor de adquisición. Son gastos de tenencia, no de compra, y no hay forma de convertirlos en valor de adquisición por mucho que sumen una cifra respetable después de quince años.
Lo que resta del valor de transmisión
- La comisión de la inmobiliaria, con factura y con IVA desglosado.
- La notaría y la gestoría de la venta en la parte que te corresponda. Conviene saber que el Código Civil reparte por defecto esos gastos: los del otorgamiento de la escritura al vendedor y los de la primera copia y los posteriores al comprador, salvo pacto en contrario. Lo que se resta es lo que hayas pagado tú de verdad.
- La plusvalía municipal, si la has soportado tú. Cuando el vendedor no reside en España el comprador es sustituto del contribuyente y la ingresa él, de modo que hay que mirar quién la pagó realmente y qué se pactó en el contrato.
- El certificado de eficiencia energética y la cédula de habitabilidad donde sea obligatoria.
- La cancelación registral de la hipoteca, cuando la venta obliga a levantarla. La cancelación económica del préstamo no es gasto; los honorarios de notaría, registro y gestoría de la cancelación registral, sí.
La amortización, que resta aunque no la dedujeras
Si el inmueble estuvo alquilado en algún momento, el valor de adquisición se minora en el importe de las amortizaciones, y la ley obliga a computar la amortización mínima con independencia de que la hubieras deducido o no. No es una penalización: es la consecuencia de que la norma presume el desgaste del edificio con el paso del tiempo. Un piso alquilado durante ocho años llega a la venta con un valor de adquisición fiscal más bajo que el precio que se pagó por él, y por tanto con más ganancia. Tiene guía propia, porque es el cálculo que más sorpresas da: la amortización que resta aunque no la dedujeras.
Un caso completo, número a número
Las cifras que siguen son un ejemplo construido para que se vea la mecánica, no una referencia de mercado.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de compra escriturado | 190.000 |
| ITP y actos jurídicos documentados de la compra | 15.200 |
| Notaría, registro y gestoría de la compra | 1.900 |
| Cerramiento de terraza con licencia y factura (mejora) | 12.000 |
| Amortización computada por seis años de alquiler | −24.300 |
| Valor de adquisición | 194.800 |
| Precio de venta escriturado | 265.000 |
| Comisión de la agencia | −8.470 |
| Notaría, gestoría y certificado energético | −1.130 |
| Plusvalía municipal soportada por el vendedor | −2.400 |
| Valor de transmisión | 253.000 |
| Ganancia patrimonial | 58.200 |
Fíjate en lo que ha pasado con la diferencia de precios. Entre los 190.000 de compra y los 265.000 de venta hay 75.000 euros. La ganancia fiscal, sin embargo, es de 58.200: los gastos de una punta y de otra han quitado 29.100 euros de base, la mejora otros 12.000, y la amortización de los años de alquiler ha devuelto 24.300. Sin las facturas de la mejora y sin los justificantes de gastos, la misma venta declararía una ganancia mucho mayor. La diferencia entre un expediente ordenado y uno improvisado se mide exactamente ahí.
Del resultado a la cuota
La ganancia de un no residente por la venta de un inmueble situado en España se declara en el modelo 210 y tributa al 19 %, el tipo del Impuesto sobre la Renta de no Residentes para las ganancias patrimoniales, viva el vendedor en la Unión Europea o fuera de ella. Es un error frecuente aplicarle el 24 %: ese tipo es el de las rentas del alquiler de quien reside fuera del Espacio Económico Europeo, no el de la ganancia de una venta. Sobre la ganancia del ejemplo, confundirlos serían casi tres mil euros de más.
De esa cuota se descuenta el 3 % que el comprador ingresó con el modelo 211. Si el 3 % fue mayor que la cuota, el exceso se devuelve; si fue menor, se ingresa la diferencia. Cómo se instrumenta eso está en cómo se recupera el 3 % retenido, y el calendario completo, en el calendario de una venta.
Cuatro situaciones que cambian la cuenta
| Situación | Qué cambia |
|---|---|
| El inmueble se adquirió antes del 31 de diciembre de 1994 | Puede resultar aplicable el régimen transitorio de la Ley del IRPF, que reduce la parte de la ganancia generada hasta enero de 2006, con un límite conjunto de 400.000 euros de valor de transmisión para el conjunto de elementos transmitidos desde 2015. Hay que llevar la cuenta acumulada de operaciones anteriores. |
| El inmueble es de dos o más titulares | Cada uno declara su parte, con su propio modelo, su propio porcentaje y su propia residencia fiscal. Un matrimonio no presenta una declaración conjunta en el IRNR. |
| Una parte del inmueble se heredó y otra se compró | Se calculan por separado, con fechas y valores de adquisición distintos, y después se suman los resultados. |
| El vendedor reside en la Unión Europea o en el Espacio Económico Europeo y la vivienda era su vivienda habitual en España | La Ley del IRNR contempla la exención por reinversión en vivienda habitual en términos equivalentes a los del IRPF, con sus propios requisitos de prueba. Conviene estudiarlo antes de firmar, no después. |
Si la venta arroja pérdida, no hay cuota, pero sí hay declaración: es la única forma de recuperar el 3 % ingresado por el comprador. Declarar una pérdida no es un trámite inútil, es la solicitud de devolución.
Lo que hay que tener reunido antes de calcular nada
- Escritura de compra y escritura de venta, completas, con sus copias simples.
- Justificantes de los impuestos y gastos de ambas operaciones, factura a factura.
- Facturas de obras, con licencia o declaración responsable cuando la hubiera.
- Las declaraciones de los años en que el inmueble estuvo alquilado, para reconstruir la amortización, y los contratos de arrendamiento con sus fechas.
- El modelo 211 del comprador, con su justificante de ingreso.
- El último recibo del IBI, que hace falta para la plusvalía municipal.
Con eso se calcula la ganancia y se sabe, antes de presentar nada, si la operación va a salir a devolver o a ingresar. Si quieres que la hagamos nosotros, el sitio por donde empezar es el formulario de la línea de venta de inmueble: son preguntas concretas sobre tu operación y al terminar sabes qué modelos te tocan y qué cuesta llevarlos.
Una última advertencia, porque es la que más dinero ha costado a la gente que llega tarde: el cálculo de la ganancia no es una opinión. Cada partida que sumas al valor de adquisición tiene que poder enseñarse en papel. En una comprobación limitada, la Administración no discute si la obra existió: pregunta por la factura. Y lo que se contesta es lo que se tiene, no lo que se recuerda. Trabajamos con la documentación que exista, advertimos de dónde está el riesgo en cada partida, y no prometemos el resultado de una comprobación que no depende de nosotros.