Los días mandan en el reparto
Alquiler turístico en Roquetas de Mar: registro e impuestos
Una familia de Madrid tiene un apartamento en un gran complejo de la Urbanización de Roquetas, con piscina, jardines y una agencia en la planta baja que se ocupa de todo: anuncia, cobra, limpia y, a fin de año, transfiere un neto. Casi siempre, el error está en ese neto.
El apartamento de Roquetas que lleva una agencia
Roquetas de Mar es, sobre todo, un destino de complejos: grandes edificios de apartamentos junto a la playa, en la Urbanización o en Aguadulce, construidos para el veraneo y comprados en su mayoría por familias del interior de Andalucía, de Madrid y de otras comunidades. Muchos propietarios no gestionan el alquiler directamente, sino a través de una agencia local que comercializa decenas de apartamentos del mismo complejo.
Es cómodo, pero tiene un efecto fiscal que conviene entender: el propietario deja de ver los ingresos brutos, solo ve lo que le llega. Y Hacienda ve lo contrario: lo que las plataformas y la agencia informan, que es el bruto.
Antes de hablar de números, conviene leer el contrato con la agencia. Suele fijar la comisión, quién paga las limpiezas, si hay exclusividad, qué semanas puede reservarse el propietario y cómo se liquida. De esas cláusulas depende qué gastos soportas tú y cuáles la agencia, y por tanto qué puedes deducir.
La liquidación de la agencia, línea a línea
En 2026, el apartamento de la familia Gómez estuvo ocupado 112 noches. La agencia les envió esta liquidación:
| Concepto | Importe | Dónde va en la declaración |
|---|---|---|
| Cobrado a huéspedes | 9.800,00 € | Ingreso íntegro |
| Comisión de la agencia (20 %) | − 1.960,00 € | Gasto, entero |
| IVA de la comisión (21 %) | − 411,60 € | Gasto, entero: no se recupera |
| Limpiezas (28 a 40 €) | − 1.120,00 € | Gasto, entero |
| Lavandería | − 336,00 € | Gasto, entero |
| Transferido al propietario | 5.972,40 € | No es la cifra que se declara |
El IVA de la comisión de la agencia merece una línea aparte. Como el alquiler está exento, los Gómez no pueden deducir ese IVA en ninguna declaración de IVA; por eso forma parte del gasto en la renta. Si un día su alquiler pasara a estar sujeto (por servicios hoteleros o por una reforma legal), eso cambiaría.
El cálculo completo de los Gómez en Roquetas
- Ingresos íntegros: 9.800 €.
- Gastos de la liquidación: 1.960 + 411,60 + 1.120 + 336 = 3.827,60 €.
- Gastos anuales del apartamento: IBI 390 €, comunidad 1.080 € (un complejo con piscina y jardines cuesta), seguro 200 €, suministros 850 € y amortización del 3 % sobre 70.000 € de construcción, 2.100 €. Total, 4.620 €; en proporción a 112 noches, 1.417,64 €.
- Rendimiento neto: 9.800 − 3.827,60 − 1.417,64 = 4.554,76 €, que se reparte entre los titulares.
- Imputación por 253 días: con valor catastral de 50.000 € al 2 %, 693,15 €.
Los gastos anuales los pagan los Gómez directamente, no la agencia; por eso no aparecen en la liquidación y hay que recogerlos aparte. Qué papeles sirven lo explicamos en gastos deducibles del alquiler turístico.
Si los Gómez declaran 5.972,40 € como ingreso, Hacienda recibe de las plataformas y de la propia agencia una cifra muy superior, y esa diferencia genera una carta. Peor aún es declarar el neto y, encima, volver a restar la comisión y las limpiezas: se deducen dos veces. Lo correcto es partir del bruto que pagaron los huéspedes y restar los gastos uno a uno. Pide a la agencia una liquidación anual detallada, con el bruto por reserva, y guárdala.
Cientos de vecinos y el acuerdo de tres quintos en un complejo de playa
En un complejo grande, la mayoría de los propietarios también alquilan o tienen su piso en manos de la misma agencia, y la junta suele ser favorable al alquiler turístico. Pero no siempre: hay complejos donde predominan los residentes permanentes o los jubilados de invierno. Desde abril de 2025, iniciar una actividad turística en un edificio en régimen de propiedad horizontal exige acuerdo expreso de tres quintos. En un complejo de cientos de viviendas, reunir esa mayoría a favor o en contra es un ejercicio de organización; conviene saber qué se ha votado y qué dicen los estatutos antes de comprar.
Registro turístico en Almería: el código VUT/AL de cada apartamento
Aunque la agencia se ocupe de todo, la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía corresponde a la vivienda y a su titular. Se hace por declaración responsable ante la Consejería de Turismo, y el código que se obtiene lleva el prefijo VUT/AL. Comprueba que existe, que está a tu nombre y que los datos declarados (plazas, tipo de cesión) coinciden con lo que la agencia anuncia. La sentencia 620/2026 del Tribunal Supremo anuló el registro estatal de alquileres de corta duración; el andaluz sigue siendo obligatorio.
La derrama de la piscina
En los complejos de Roquetas las derramas son frecuentes: impermeabilizar la cubierta, renovar la piscina, cambiar ascensores. La parte que te toca se trata según lo que se hace con ella. Si repara lo que ya existía, es gasto del año, en proporción a las noches alquiladas. Si mejora o amplía (una piscina nueva donde no la había, un ascensor donde no existía), se suma al valor del apartamento y se amortiza. Pide al administrador el acta con el detalle de la obra: es el papel que justifica cómo la has tratado.
Si cambias de agencia, llévate los papeles
Las liquidaciones de años anteriores, el contrato con la agencia y las facturas de su comisión son la prueba de tus gastos. Si cambias de agencia o dejas de alquilar, pídelos antes de cerrar la relación. En una comprobación de un ejercicio de hace tres años, reconstruirlos sin la agencia anterior es muy difícil.
IVA, comisiones y agencias en Roquetas de Mar
En un gran complejo con agencia, la duda es quién presta la limpieza o la recepción y si eso hace perder la exención. El Real Decreto-ley 26/2026 la habría zanjado, porque el apartamento de la familia de Madrid habría tributado al 10 % en cualquier caso por las estancias de hasta 30 noches; rechazado por el Congreso el 2 de octubre de 2026, la duda es la de siempre y el 10 % general espera fecha, con julio de 2028 como máximo. Entretanto importa quién factura cada cosa: cuando el alquiler lleve IVA, la agencia deberá liquidar al propietario separando la base del alquiler y el impuesto, y facturarle su comisión, cuyo IVA pasará a ser deducible. Lo desarrollamos en servicios hoteleros e IVA. Si además anuncias tú en Airbnb o Booking, sus comisiones obligan al alta en el Registro de Operadores Intracomunitarios y al modelo 349.
Si los dueños del apartamento no viven en España
Roquetas tiene también propietarios británicos, alemanes y escandinavos. Para ellos, el alquiler se declara en el modelo 210: al 19 % sobre el neto si residen en la Unión Europea, Islandia, Noruega o Liechtenstein, y al 24 % sobre el bruto en otro caso. Declarar el neto de la agencia cuando toca declarar el bruto es, en ese segundo caso, doblemente incorrecto. Más en no residentes.
Quién aparece como anfitrión: tú o la agencia
En muchos complejos de Roquetas, la agencia publica los apartamentos en las plataformas desde su propia cuenta. Entonces, lo que Airbnb o Booking comunican a Hacienda figura a nombre de la agencia, y es la agencia la que, por su parte, informa de los propietarios a los que liquida. Para ti la obligación no cambia: declaras el bruto de tu apartamento. Pero sí cambia lo que necesitas pedir: un desglose por reserva de tu vivienda, no un total del edificio. Y si la agencia te cobra el IVA de su comisión y también el de la comisión de la plataforma, pide que lo separe, porque son dos gastos distintos y cada uno tiene su papel.
La liquidación de tu agencia de Roquetas, convertida en declaración
Pedimos a la agencia, o a ti, la liquidación detallada, añadimos los recibos que pagas directamente y preparamos la declaración de cada titular a partir del bruto. Para empezar, el formulario de alta. Te avisaremos de los riesgos que veamos; lo que concluya Hacienda en una revisión no depende de nosotros.