Los días mandan en el reparto
Alquiler turístico en Vélez-Málaga: registro e impuestos
Una casa de campo con piscina en las lomas de la Axarquía, dentro del término de Vélez-Málaga, propiedad de una pareja que vive en Colonia y la alquila por semanas. Antes de hablar de impuestos hay que hablar de papeles urbanísticos, porque en el campo de Vélez son los que deciden si se puede alquilar.
Vélez-Málaga tiene playa, ciudad y campo, y cada uno alquila distinto
El municipio de Vélez-Málaga es mucho más que su casco histórico. En la costa están Torre del Mar, Caleta de Vélez, Benajarafe y Chilches, con pisos de verano llenos de familias andaluzas en julio y agosto. La ciudad, tierra adentro, vive todo el año. Y alrededor se extiende un campo de lomas, aguacates y casas dispersas donde, desde hace décadas, se han instalado muchos extranjeros del norte de Europa. Esta página se centra en esas casas, porque son las que más problemas dan y las que menos se explican.
Tom es británico y Anna alemana, pero los dos viven en Alemania desde hace quince años. Compraron en 2012 una casa de campo con piscina por 210.000 € y la alquilan dieciséis semanas al año.
Antes que el código turístico: la situación urbanística de la casa de campo
Una parte de las casas del campo de la Axarquía se construyó sin licencia o con licencias que no amparaban lo que hoy existe. La normativa andaluza ha creado vías para reconocer la situación de muchas de ellas, como la declaración de asimilado a fuera de ordenación, que permite usarlas aunque no puedan legalizarse del todo. Otras no tienen ningún reconocimiento. La diferencia importa porque la actividad turística exige una vivienda que pueda usarse como tal, y Turismo no subsana lo que falta en Urbanismo.
Por eso, en una casa de campo de Vélez-Málaga, lo primero que pedimos es la documentación urbanística: licencia de ocupación, certificado de antigüedad, resolución de asimilado o lo que exista. Qué exige exactamente el Ayuntamiento en cada caso se comprueba en el expediente de la finca, no con una regla general.
La declaración responsable se presenta en minutos, y eso lleva a muchos propietarios a inscribir una casa que no tiene reconocimiento urbanístico alguno. Declarar que se cumplen los requisitos cuando no es así abre la puerta a la cancelación del registro y a expedientes sancionadores, y además pone la casa en el radar municipal. El orden correcto es el contrario: primero saber qué es la casa para Urbanismo y después decidir cómo se alquila.
Vivienda turística o vivienda turística de alojamiento rural
En el medio rural andaluz hay una figura propia, la vivienda turística de alojamiento rural, regulada por su propio decreto, con requisitos y código distintos de la vivienda turística ordinaria. Según dónde esté la casa y cómo sea el suelo, encaja en una o en otra. El registro, en cualquier caso, es el de Turismo de Andalucía. La sentencia del Supremo 620/2026 anuló el registro estatal, no este.
Invierno en la Axarquía: meses en lugar de semanas
Entre noviembre y marzo, las lomas de Vélez atraen a jubilados del norte que buscan una casa con chimenea por dos o tres meses. Las estancias de más de dos meses seguidos con el mismo huésped quedan fuera de la normativa de viviendas turísticas y se rigen por un contrato de temporada, con su propia forma de documentarse. Fiscalmente, para un no residente, van al mismo 210. Lo único que cambia en las cuentas es que esos meses cuentan como días alquilados, así que reducen la imputación y aumentan la parte de gastos que se puede restar, sobre todo la leña, el gasóleo y la luz, que en invierno se disparan.
El año de Tom y Anna en Vélez-Málaga, en euros
Viven en Alemania, así que tributan como no residentes al 19 %, con gastos deducibles. La nacionalidad británica de Tom no cambia nada: lo que cuenta es la residencia. Cada uno presenta su modelo 210 por su mitad.
| Partida (2026) | Casa completa | Cada titular (50 %) |
|---|---|---|
| Ingresos: 16 semanas a 1.300 € | 20.800,00 € | 10.400,00 € |
| Comisión (15 %) y 16 limpiezas a 90 € | −4.560,00 € | −2.280,00 € |
| Gastos anuales prorrateados por 112 días | −2.936,55 € | −1.468,28 € |
| Rendimiento | 13.303,45 € | 6.651,73 € |
| Cuota al 19 % | 2.527,66 € | 1.263,83 € |
| Imputación por 253 días (90.000 € × 2 % × 253 / 365) | 1.247,67 € | 623,84 € |
| Cuota de la imputación al 19 % | 237,06 € | 118,53 € |
Los gastos anuales de una casa de campo son distintos de los de un piso: no hay comunidad, pero hay mantenimiento de piscina (1.800 €), jardín (1.200 €), agua y luz más caras (2.600 €), seguro (520 €), IBI (300 €) y amortización (3.150 €, el 3 % de 105.000 € de construcción). En total 9.570 €, de los que se deducen los de 112 días. El certificado de residencia fiscal alemán de cada uno acredita el tipo del 19 %; hay una guía en el certificado para el 210.
El agua, la piscina y las facturas del campo
En el campo muchos pagos se hacen a pequeños proveedores: el que llena el depósito, el que limpia la piscina, el jardinero del vecino. Sin factura no hay gasto deducible, y en una casa rural esos gastos son una parte grande del total. Pedir factura con el NIE de ambos titulares desde el primer mes evita perder cada año varios cientos de euros de deducción.
La escritura a nombre de uno y el dinero de los dos
En parejas que compraron en el campo hace años es frecuente que la escritura esté solo a nombre de uno. Para Hacienda declara quien es titular, no quien puso el dinero o quien gestiona las reservas. Si Tom figura como único dueño, él presenta el 210 por el cien por cien, aunque el dinero entre en una cuenta común. Cambiar la titularidad tiene coste fiscal propio, así que primero se revisa la escritura y después se decide.
Torre del Mar y la costa de Vélez: el mismo municipio, otro alquiler
Quien tiene un piso en Torre del Mar o en Caleta vive otra realidad: temporada corta y concentrada, casi siempre en julio y agosto, propietarios que suelen ser residentes en España y estancias de una semana. Ahí no hay problema urbanístico previo, pero sí comunidad: desde abril de 2025, abrir un piso turístico nuevo exige un acuerdo expreso de tres quintos de la junta. Y los números se parecen más a los de una segunda vivienda con imputación que a los de un negocio. Para comparar, consulta alquilar o dejarlo vacío.
IVA de una casa rural en la Axarquía
La cesta de bienvenida con productos de la zona, las comidas preparadas o la limpieza diaria son, todavía, lo que separa una casa de campo exenta de otra al 10 %. El decreto-ley de vivienda que el BOE publicó el 30 de septiembre de 2026 pretendía que la casa entera alquilada por semanas tributara al 10 % en cualquier caso, porque ninguna estancia supera las 30 noches; el Congreso no lo convalidó el 2 de octubre y hoy no hay fecha, solo un horizonte europeo que termina en julio de 2028. Entonces tocará alta en el IVA, precios que incluyan el impuesto y declaraciones trimestrales, y también se podrá deducir el IVA del mantenimiento de la piscina o del jardín. Más en el IVA de la vivienda turística.
Vender algún día una casa de campo en la Axarquía
La venta de una casa de campo tiene sus propias particularidades. La plusvalía municipal solo grava los terrenos de naturaleza urbana, así que si el suelo está clasificado como rústico en el Catastro, esa plusvalía no se paga; merece la pena comprobarlo en la certificación catastral antes de firmar. Si los vendedores no residen en España, el comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa a cuenta de su impuesto. Y la situación urbanística que hemos descrito pesa también aquí: notarios, registros y bancos piden papeles, y una casa sin reconocimiento se vende peor y más barata. Lo explicamos en vender siendo no residente.
Cómo llevamos una casa del campo de Vélez-Málaga
Primero leemos los papeles de la finca y te decimos con franqueza qué riesgos vemos; después, si todo está en orden, preparamos cada año los 210 de los titulares con sus gastos. Puedes mandarnos la documentación desde el formulario de alta.