Los días mandan en el reparto
Alquiler turístico en Vera: registro e impuestos
Dos apartamentos idénticos en el mismo edificio de Vera Playa, alquilados las mismas noches al mismo precio. Uno es de un matrimonio de Leeds; el otro, de una profesora de Dublín. Al final del año, el de Leeds paga a Hacienda casi 2.000 euros más. La razón tiene fecha: el Brexit.
Vera Playa, los propietarios británicos y lo que cambió en 2021
Vera es uno de los municipios de la costa almeriense con más propietarios extranjeros, y entre ellos los británicos han sido siempre mayoría. Compraron en las urbanizaciones de Vera Playa en los años del auge, muchos para jubilarse o para pasar el invierno, y alquilan cuando no están. La temporada de verano la llenan familias españolas; la de invierno, en parte, otros europeos del norte.
Hasta 2020, un británico declaraba como cualquier ciudadano de la Unión: podía restar gastos y pagaba el 19 % del beneficio. Desde que el Reino Unido salió de la Unión Europea, tributa como residente de un tercer país: el 24 % sobre los ingresos brutos, sin restar un euro de gasto. Muchos siguen declarando como antes, y ahí está el problema.
Leeds contra Dublín: el mismo apartamento, dos cuotas
Los dos apartamentos se alquilaron 120 noches a 120 €: 14.400 € de ingresos cada uno.
| Concepto | Propietarios de Leeds | Propietaria de Dublín |
|---|---|---|
| Ingresos | 14.400,00 € | 14.400,00 € |
| Comisiones de plataforma (15 %) | No deducibles | − 2.160,00 € |
| Limpiezas (24 a 45 €) | No deducibles | − 1.080,00 € |
| Gestora de llaves (10 %) | No deducible | − 1.440,00 € |
| Gastos anuales prorrateados (5.700 × 120/365) | No deducibles | − 1.873,97 € |
| Base | 14.400,00 € | 7.846,03 € |
| Tipo | 24 % | 19 % |
| Cuota del alquiler | 3.456,00 € | 1.490,75 € |
Los gastos anuales de la propietaria irlandesa son IBI 500 €, comunidad 1.000 €, seguro 250 €, suministros 1.100 € y amortización del 3 % sobre 95.000 € de construcción, 2.850 €. La diferencia final es de 1.965,25 € al año por el alquiler. Además, los dos presentan la imputación de los 245 días sin huéspedes: con valor catastral de 80.000 € al 1,1 %, 590,68 € de base, que suponen 141,76 € al 24 % y 112,23 € al 19 %.
Si eres británico, esto no se arregla con una buena gestión, pero sí se puede tener en cuenta: el precio, la ocupación y hasta la decisión de alquilar o no cambian cuando no puedes deducir nada. Haz tu cálculo en la calculadora del 210.
Un residente en el Reino Unido que sigue deduciendo comisiones, limpiezas o IBI en su modelo 210, como hacía antes de 2021, está declarando de menos. En el ejemplo, 1.965,25 € al año. Hacienda puede revisar los ejercicios no prescritos, normalmente los cuatro últimos, y reclamar la diferencia con intereses y posible sanción. Si es tu caso, rectificar por iniciativa propia sale bastante más barato que esperar la carta. Te lo contamos en regularización voluntaria.
Antes que los impuestos, la situación de la vivienda en Vera
En algunas urbanizaciones de la costa almeriense ha habido problemas urbanísticos: viviendas con licencias discutidas o sin la licencia de ocupación que se presupone. No decimos que sea el caso de tu urbanización; decimos que, antes de inscribir una vivienda en el registro turístico, conviene comprobar que tiene la documentación que la normativa exige, porque en la declaración responsable afirmas que la cumple. Esa comprobación se hace con la escritura, la nota simple, el catastro y los documentos municipales de la vivienda.
La declaración responsable ante la Junta y el prefijo VUT/AL
Vera pertenece a la provincia de Almería; su código en el Registro de Turismo de Andalucía empieza por VUT/AL. Se obtiene con una declaración responsable ante la Consejería de Turismo, que un propietario que vive en el Reino Unido puede presentar con certificado electrónico o mediante representante. El registro estatal que había creado el Real Decreto 1312/2024 lo anuló el Tribunal Supremo en su sentencia 620/2026; el andaluz sigue siendo obligatorio, y las plataformas siguen compartiendo datos con la Administración.
Reservas en libras, impuestos en euros
Muchos propietarios de Vera cobran a huéspedes británicos en libras, a veces fuera de las plataformas. El modelo 210 se presenta en euros, así que cada ingreso hay que convertirlo. Lo prudente es usar un criterio coherente (el tipo de cambio de la fecha de cada cobro) y conservar el cálculo. Los cobros en cuentas británicas no dejan de ser ingresos españoles: el inmueble está en España, y aquí se declaran.
El certificado de residencia
Para aplicar el tipo que corresponde, y sobre todo para evitar la doble imposición en tu país, necesitas acreditar dónde resides. La propietaria de Dublín, para poder restar gastos al 19 %, debe poder demostrar su residencia en Irlanda. Tienes los detalles en el certificado de residencia para el 210.
Los meses de invierno que pasáis en Vera
Muchos propietarios de Leeds o de Manchester pasan el invierno en su apartamento y lo alquilan el resto del año. Esos meses son días a disposición, con imputación, y no alquiler. Pero hay otro efecto: quien pasa en España más de 183 días en un año natural se convierte en residente fiscal español, con obligación de declarar aquí todas sus rentas, pensiones británicas incluidas. Contar los días de estancia es tan importante como contar las noches alquiladas.
Calendario del 210 para un propietario de Vera Playa
El alquiler de todo 2026 se declara en un único modelo 210, del 1 al 20 de abril de 2027, o hasta el 15 si domicilias el pago. La imputación de los días sin alquilar se presenta entre el 1 de abril y el 31 de diciembre de 2027. Si el apartamento es de un matrimonio, cada uno presenta el suyo por su parte. Lo tienes completo en el modelo 210 del alquiler y en no residentes.
Comunidades de urbanización y el acuerdo de tres quintos en Vera
Las urbanizaciones de Vera Playa suelen tener comunidades grandes, con muchos propietarios que no viven allí y juntas a las que acude poca gente. Desde abril de 2025, iniciar una actividad turística en un edificio en propiedad horizontal necesita acuerdo expreso de tres quintos. En urbanizaciones donde muchos votan por representación, conviene seguir las convocatorias: una decisión se puede tomar sin que te enteres.
El IVA de un apartamento en Vera
Aquí los dos apartamentos de Vera Playa van igualados, hoy y más adelante. Hoy, porque ni el de Leeds ni el de Dublín repercuten IVA si se alquilan sin servicios de hotel. Más adelante, porque el 10 % en cada estancia de hasta 30 noches que traía el decreto-ley de vivienda de 29 de septiembre de 2026, derogado por el Congreso el 2 de octubre, les alcanzará por igual cuando otra norma lo recupere; el margen europeo se acaba en julio de 2028. Ambos propietarios deberán entonces darse de alta en el IVA español y presentar el 303, y el matrimonio de Leeds, al residir fuera de la Unión, puede necesitar un representante. Las comisiones de las plataformas siguen exigiendo el alta en el Registro de Operadores Intracomunitarios y el modelo 349. Más en IVA de la vivienda turística.
Si decides vender en Vera y quedarte en Inglaterra
Muchos propietarios británicos se plantean vender. En la venta, las reglas cambian respecto del alquiler: la ganancia patrimonial de un no residente tributa al 19 % con independencia de su país, también para los británicos, y se calcula restando al precio de venta el de compra, los gastos y las mejoras, y descontando las amortizaciones deducibles del tiempo en que alquilaste. El comprador retendrá el 3 % del precio y lo ingresará a cuenta de tu impuesto; si la ganancia real es menor, la diferencia se recupera. Lo tienes en vender siendo no residente.
Propietarios de Vera que declaran desde fuera
Trabajamos en español y en inglés con propietarios que viven en el Reino Unido y en el resto de Europa: preparamos cada 210 con tus números y te enviamos el borrador antes de presentarlo. No tenemos una red de asesores en tu país; te damos los datos que tu asesor allí necesite. Empieza aquí. Advertimos de los riesgos que vemos; no garantizamos cómo acabará una comprobación.