Alquilado o a tu disposición
Modelo 210 para residentes en Bélgica
En muchas familias belgas, el apartamento de Calpe ya no es del todo de los padres: ellos se quedaron el usufructo y los hijos tienen la nuda propiedad. Es una planificación sensata, pero cambia quién presenta el modelo 210 en España, y es frecuente que lo presente quien no debe.
Belgas en la Costa Blanca: patrimonio pensado en familia
Calpe, Altea, Benidorm, Jávea y l'Alfàs del Pi tienen desde hace décadas una comunidad belga numerosa, flamenca y francófona, y otra se reparte por la Costa del Sol y Almería. Suelen ser jubilados que pasan aquí buena parte del año y familias que heredaron un apartamento comprado en los años ochenta o noventa.
Lo que distingue a muchos de estos propietarios es la forma de organizar el patrimonio. El desmembramiento de la propiedad, usufructo para los padres y nuda propiedad para los hijos, es habitual en la planificación familiar belga, y se traslada al inmueble español a través de la escritura o de una donación. En España esa división tiene consecuencias claras en el impuesto sobre la renta de no residentes.
Usufructuario y nudo propietario ante el modelo 210
La regla es sencilla de enunciar: quien tiene el derecho a usar el inmueble y a cobrar sus rentas es quien las declara. Si los padres son usufructuarios, son ellos quienes presentan el 210 de alquiler por lo que se cobra y el 210 de imputación por los días en que la casa está a su disposición. Los hijos, nudos propietarios, no declaran rentas de esa vivienda mientras dure el usufructo.
Otra cosa es la amortización. El 3 % sobre el valor de la construcción está pensado para el propietario pleno; el usufructuario amortiza, en su caso, lo que le costó el derecho de usufructo, con reglas propias. Como la respuesta depende de cómo se adquirió ese usufructo, en el ejemplo que sigue no la incluimos. Si es tu caso, conviene estudiarlo antes de declarar, no deducir por costumbre.
Calpe, 2026: los padres declaran, los hijos no
Marc y Anne, residentes en Namur, son usufructuarios al 50 % de un apartamento en Calpe; sus dos hijas tienen la nuda propiedad. En 2026 una agencia lo alquila 120 noches y les ingresa 11.000 €, con una comisión del 15 %, 1.650 €, que factura aparte. El valor catastral es de 110.000 €, revisado en los últimos diez años.
| Concepto | Base | Importe |
|---|---|---|
| Ingresos del año | 120 noches | 11.000,00 € |
| Comisión de la agencia | íntegra, es solo del alquiler | − 1.650,00 € |
| IBI, comunidad, seguro y suministros | 3.580 € × 120/365 | − 1.176,99 € |
| Rendimiento neto | 8.173,01 € | |
| Para cada usufructuario (50 %) | 4.086,51 € | |
| Cuota del 210 de alquiler, cada uno | 19 % | 776,44 € |
| Renta imputada del conjunto | 110.000 € × 1,1 % × 245/365 | 812,19 € |
| Cuota del 210 de imputación, cada uno | 406,10 € × 19 % | 77,16 € |
Los 3.580 € de gastos generales se desglosan en IBI 540 €, comunidad 1.380 €, seguro 260 € y suministros 1.400 €. El reparto por días es obligatorio porque la deducción solo alcanza a la parte del año en que el piso produjo rentas; la calculadora del prorrateo hace esta cuenta por ti.
Resultado: Marc y Anne pagan en España 1.707,20 € entre los dos por 2026, en cuatro declaraciones. Las hijas no presentan nada por este inmueble, aunque la escritura también lleve su nombre.
Si los usufructuarios no lo son a partes iguales, o si solo uno de los padres conservó el usufructo, el reparto se hace por la proporción que figura en la escritura. Y si el usufructo es sucesivo, primero de ambos y luego del que sobreviva, el cambio de titular se refleja en las declaraciones desde el día del fallecimiento.
Es un error frecuente en familias que han desmembrado la propiedad: el hijo que se ocupa de los papeles, porque habla español o porque vive más cerca, presenta el 210 a su nombre como si fuera el propietario. Hacienda cruza los datos del Catastro y del Registro y ve dos cosas a la vez: un nudo propietario declarando rentas que no le corresponden y dos usufructuarios que no declaran nada. Deshacerlo lleva tiempo; evitarlo, solo mirar bien la escritura.
El certificado del SPF Finances
El tipo del 19 % y la deducción de gastos exigen acreditar que resides en Bélgica, y eso se hace con un certificado de residencia fiscal expedido por el SPF Finances. En España vale un año desde su fecha, así que conviene pedirlo con tiempo antes de cada campaña, uno para cada usufructuario. Puedes leer cómo lo tratamos en la página del certificado de residencia.
Los plazos son los mismos para usufructuarios y propietarios plenos: el 210 de alquiler de 2026 se presenta del 1 al 20 de abril de 2027 (15 de abril si se domicilia), y el de imputación entre el 1 de abril y el 31 de diciembre de 2027 (23 de diciembre con domiciliación), conforme a la Orden HAC/623/2026.
Convenio con Bélgica: lo que puede decirse sin leer por ti
España y Bélgica tienen un convenio para evitar la doble imposición, modificado con posterioridad a su firma. Como regla general, estos convenios dejan al Estado donde está el inmueble el derecho a gravar sus rentas y encargan al Estado de residencia eliminar la doble imposición por el método que el convenio establezca. Qué método aplica Bélgica y cómo se refleja en tu declaración allí es algo que debe revisarse en el texto vigente y con tu asesor belga; no opinamos sobre Derecho fiscal belga. Nosotros aportamos las cifras españolas, fechadas y con sus justificantes.
Escribimos en francés, en inglés o en español. Si quieres que lo llevemos, empieza por el formulario para no residentes.
Catastro, IBI y escritura: que los tres digan lo mismo
En un inmueble desmembrado, el usufructuario no solo declara las rentas: es también quien figura como titular catastral y quien, en principio, paga el IBI. La normativa del Catastro da preferencia al titular del usufructo sobre el nudo propietario, y la del IBI sigue el mismo orden. Por eso, cuando la escritura dice «usufructo para los padres» pero el Catastro sigue a nombre de los hijos, o al de un antiguo propietario, las piezas no encajan y alguien acaba recibiendo cartas que no le corresponden.
Antes de presentar el primer 210 conviene comprobar tres cosas:
- Que la nota simple del Registro de la Propiedad refleja el usufructo y la nuda propiedad con sus titulares y porcentajes.
- Que el Catastro tiene como titulares a los usufructuarios; si no, se puede pedir la corrección aportando la escritura.
- Que el recibo del IBI llega a nombre de quien debe, porque ese recibo es también un justificante del gasto que se deduce en el 210.
Con esas tres piezas alineadas, el valor catastral que usa la imputación es el correcto, el titular de las declaraciones es el correcto y los justificantes están a nombre de quien los deduce. Es trabajo de una vez; después, cada campaña es rutina.
El día que se extingue el usufructo
El desmembramiento no termina con la planificación: termina cuando fallece el usufructuario o cuando el usufructo se extingue por otra causa. En ese momento los hijos pasan a tener la propiedad plena, y en España eso puede tener consecuencias en el impuesto sobre sucesiones y donaciones, según cómo se adquirió la nuda propiedad. Además, desde ese día son ellos quienes presentan los modelos 210. Merece la pena dejarlo estudiado con antelación; puedes empezar por la guía de herencias y donaciones internacionales.
Y si se vende antes
Vender un inmueble desmembrado significa, en la práctica, que venden usufructuarios y nudos propietarios, cada uno su derecho. El comprador retiene el 3 % del precio total y lo ingresa con el modelo 211 en un mes; cada vendedor presenta su 210 de ganancia patrimonial, al 19 %, en los tres meses siguientes al fin de ese mes, calculada sobre el valor de su propio derecho. Repartir el precio entre usufructo y nuda propiedad tiene sus reglas, y hacerlo bien determina cuánto paga cada uno. Lo básico está en vender siendo no residente.
Para el resto de obligaciones de un propietario que vive fuera, la página de no residentes lo resume.