Alquilado o a tu disposición
Modelo 210 para residentes en Finlandia
Hay finlandeses que llevan veinte inviernos en Los Boliches y un día deciden que ya no bajan más. El piso no se vende: se alquila a una familia de la zona, por meses, todo el año. El modelo 210 de ese propietario se parece poco al de quien alquila por semanas a turistas, y merece su propia cuenta.
La pequeña Finlandia de Fuengirola
La comunidad finlandesa en la Costa del Sol es de las más reconocibles: en Fuengirola, y en particular en Los Boliches, hay colegio, parroquia, tiendas y asociaciones finlandesas. Torrevieja tiene otro núcleo importante. El perfil clásico es el del jubilado que pasa aquí la temporada fría y vuelve a Finlandia en primavera.
Con los años, ese perfil cambia. La salud, los nietos o simplemente el cansancio del viaje hacen que muchos dejen de venir, y el piso pasa a alquilarse a largo plazo. Para Hacienda eso cambia mucho: menos días a disposición, más días alquilados, y una manera distinta de repartir los gastos.
Alquiler de larga duración: lo que cambia en el 210
Cuando el piso está alquilado casi todo el año, casi todos los gastos se deducen, porque el reparto por días se acerca al 100 %. La imputación, en cambio, casi desaparece, porque solo se aplica a los días en que el piso no está alquilado. Y hay una cosa que no se aplica aunque mucha gente la conozca: la reducción que tienen en el IRPF los residentes en España que alquilan una vivienda habitual (con carácter general el 50 % en los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, y porcentajes mayores en supuestos concretos). Para los no residentes, esa reducción no existe.
El tipo, como Finlandia pertenece a la Unión Europea, es el 19 % sobre el rendimiento neto. Y el alquiler de vivienda de larga duración a particulares sigue sin llevar IVA: el 10 % previsto para los pisos turísticos, hoy sin fecha porque el Congreso no convalidó el decreto que lo traía, alcanzará solo a las estancias de hasta 30 noches, así que no toca a este caso.
Los Boliches, 2026: once meses alquilados y uno vacío
Pirkko, residente en Tampere, es la única titular de un piso que compró por 170.000 €, con un 60 % atribuible a la construcción. Lo alquila a 850 € al mes. En 2026 el primer inquilino se marcha el 31 de octubre y el segundo entra el 1 de diciembre: el piso está alquilado 335 días y cobra 9.350 €. Noviembre, 30 días, queda vacío.
| Gasto anual | Importe |
|---|---|
| IBI | 430 € |
| Comunidad | 840 € |
| Seguro | 200 € |
| Reparación del calentador | 600 € |
| Amortización (3 % de 102.000 €) | 3.060 € |
| Total | 5.130 € |
El cálculo, paso a paso
- Parte deducible de los gastos: 5.130 € × 335/365 = 4.708,36 €. La luz y el agua las paga el inquilino, así que no figuran.
- Rendimiento neto: 9.350 € − 4.708,36 € = 4.641,64 €.
- Cuota del 210 de alquiler, al 19 %: 881,91 €.
- Imputación por noviembre: el valor catastral, 95.000 €, se revisó en los diez periodos anteriores, así que se aplica el 1,1 %: 95.000 × 1,1 % × 30/365 = 85,89 €.
- Cuota del 210 de imputación, al 19 %: 16,32 €.
Total del año, 898,23 €. Los 30 días vacíos entre inquilinos tributan como días a disposición: así lo entiende Hacienda, aunque el piso estuviera anunciado y Pirkko no pusiera un pie en él. Puedes repetir la cuenta con tus meses en la calculadora del 210.
Con contratos por meses, los días se cuentan por el calendario real del contrato, no por meses de treinta días. Un inquilino que entra el 15 de marzo aporta 17 días a ese mes, y los días entre la salida de uno y la entrada del siguiente, aunque sean pocos, van a la imputación. Llevar las fechas exactas evita discusiones.
Quien pasa del alquiler vacacional al de larga duración suele pensar que, al tener un inquilino estable, ya no hay nada que declarar en España, o que basta con que el administrador de la finca «lo lleve». No es así: el 210 de alquiler sigue presentándose cada año, ahora por casi todo el ejercicio, y los meses entre inquilinos generan imputación. También conviene revisar las obligaciones del contrato de arrendamiento, como el depósito de la fianza en el organismo autonómico, que no son fiscales pero se piden.
Plazos de 2027 para el año 2026
Con la Orden HAC/623/2026, el 210 de alquiler se presenta una vez al año: el de 2026, del 1 al 20 de abril de 2027, o hasta el 15 si domicilias el pago. El de imputación, del 1 de abril al 31 de diciembre de 2027, o hasta el 23 de diciembre con domiciliación. Antes de 2026 el alquiler iba en enero; si el administrador de tu piso lo presentaba entonces, avísale del cambio. El calendario completo está en la guía del 210 de alquiler.
El certificado del Verohallinto
Para aplicar el 19 % y restar gastos, tienes que acreditar que resides en Finlandia con un certificado de residencia fiscal del Verohallinto, la administración tributaria finlandesa. En España vale un año desde su expedición. Si ya no viajas a España, el certificado es aún más importante: es la única prueba de que tu vida está en Finlandia. Más en la página del certificado de residencia.
España y Finlandia tienen un convenio para evitar la doble imposición, que fue modificado por un protocolo publicado en el BOE en 2018. En términos generales, el Estado donde está el inmueble puede gravar sus rentas, y el de residencia elimina la doble imposición con el método que el convenio fije. Lo que aplica en tu caso concreto hay que verlo en el texto vigente y con tu asesor en Finlandia; no opinamos sobre Derecho fiscal finlandés.
¿Prefieres que nos ocupemos? El formulario para no residentes nos da lo necesario para decirte qué falta y cuánto costaría.
El administrador que cobra por ti
La propietaria que ya no viaja a España suele dejar el piso en manos de un administrador o una agencia: cobra el alquiler, paga la comunidad y el IBI, atiende al inquilino y le transfiere a Finlandia lo que queda. Es cómodo, pero tiene una trampa: lo que llega a la cuenta finlandesa no es el ingreso del 210.
El ingreso es la renta que paga el inquilino, íntegra. Los honorarios del administrador, la comunidad o el IBI que él abona en tu nombre son gastos, y se restan después, cada uno con su tratamiento: los honorarios de gestión del alquiler, enteros; los gastos del inmueble, en proporción a los días alquilados. Si se declara solo lo recibido, el 210 mezcla las dos cosas y los justificantes no cuadran con nada.
Pide al administrador un resumen anual con tres columnas: rentas cobradas mes a mes, gastos pagados por tu cuenta con sus facturas y transferencias hechas a tu favor. Con ese papel el 210 se prepara en poco tiempo, y ante una pregunta de Hacienda hay algo que enseñar. Y si el inquilino deja de pagar algún mes, anótalo también: las rentas no cobradas tienen su propio tratamiento, y conviene documentarlas desde el primer impago.
Cuando llegue el momento de vender o de dejarlo
Si vendes el piso, el comprador te retendrá el 3 % del precio y lo ingresará con el modelo 211 en un mes. Tú presentas el 210 de ganancia patrimonial en los tres meses siguientes al fin de ese mes, al 19 %. Con un piso alquilado muchos años, la amortización acumulada reduce el valor de adquisición y aumenta la ganancia; lo explica la guía de la amortización al vender. Si hay un inquilino, además, la venta tiene condicionantes propios del contrato.
Si el piso pasa a tus hijos, el impuesto español sobre sucesiones grava el inmueble situado aquí, y los herederos no residentes pueden aplicar la normativa de la comunidad autónoma donde está. Lo básico está en sucesiones y donaciones, y el resto de obligaciones de quien vive fuera, en no residentes.