Hay una línea del cálculo de la ganancia que descoloca a todo el mundo: el valor de adquisición se minora en el importe de las amortizaciones, y la ley obliga a computar la amortización mínima aunque el contribuyente no se la dedujera nunca. Dicho de otro modo: un piso que estuvo alquilado llega a la venta con un valor de compra fiscal más bajo que el precio que se pagó por él, y por tanto genera más ganancia. No es una sanción por haber alquilado, y no es un error del asesor. Es cómo está construida la norma, y conviene entenderlo antes de firmar la venta, no cuando llega el requerimiento.
Qué dice exactamente la norma
La Ley del IRPF, al definir el valor de adquisición de los inmuebles, ordena minorarlo en el importe de las amortizaciones. Y el Reglamento del IRPF precisa el punto decisivo: se computará en todo caso la amortización mínima, con independencia de su efectiva consideración como gasto, entendiendo por amortización mínima la resultante del período máximo de amortización o el porcentaje fijo que corresponda en cada caso.
«En todo caso» significa que no hay excepción por no haberlo deducido. «Con independencia de su efectiva consideración como gasto» significa que da igual que no presentaras declaración, que no te lo dedujeras por desconocimiento o que tu asesor no lo pusiera. Y «mínima» significa que el importe que se resta es el suelo, no el techo: si dedujiste más de ese mínimo, se resta lo que dedujiste; si dedujiste menos o nada, se resta el mínimo igualmente.
La consecuencia práctica es incómoda pero clara: no declarar el alquiler no evita la amortización. El que declaró y se dedujo la amortización está, en este punto concreto, en la misma posición que el que no declaró nada; con la diferencia de que el primero aprovechó el gasto en su día y el segundo no.
Sobre qué se calcula: el suelo no se amortiza
La amortización de un inmueble arrendado no se calcula sobre el precio total de compra. Se calcula sobre el valor de la construcción, excluyendo en todo caso el valor del suelo, y tomando como base el mayor de dos importes: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, en ambos casos sin incluir el suelo. El porcentaje anual lo fija el Reglamento del IRPF para los inmuebles arrendados —hoy el 3 %—, y es un dato que conviene comprobar en la redacción vigente del ejercicio que se está declarando, porque es el tipo de cifra que una reforma puede tocar.
La proporción del suelo sale del recibo del IBI, que desglosa el valor catastral en valor del suelo y valor de la construcción. Ese mismo desglose es el que manda en la plusvalía municipal por el método real, y por eso el recibo del IBI acaba siendo el papel más útil de toda la carpeta; está explicado en la guía del valor del suelo.
| Dato | Ejemplo |
|---|---|
| Precio de compra, con gastos e impuestos | 210.000 |
| Valor catastral total | 96.000 |
| Valor catastral del suelo | 33.600 (35 %) |
| Valor catastral de la construcción | 62.400 (65 %) |
| Base de amortización: 65 % de 210.000 | 136.500 |
| Amortización anual | 4.095 |
La base es el 65 % del coste porque ese es el peso que el Catastro asigna a la construcción, y porque el coste de adquisición es aquí mayor que el valor catastral. Si el valor catastral de la construcción hubiera sido superior al coste, la base sería aquel.
Los años cuentan por días, no por ejercicios
La amortización se computa por el tiempo en que el inmueble estuvo arrendado, prorrateando cuando el arrendamiento no cubre el año entero. Un piso alquilado del 1 de mayo al 31 de diciembre amortiza esos 245 días, no doce meses. Y los períodos en que el inmueble estuvo vacío no amortizan: generan imputación de rentas inmobiliarias, que es otra cosa y tiene su propio modelo. El prorrateo se hace con la misma lógica que el de los gastos del alquiler, explicada en la guía del prorrateo por días.
| Año | Situación | Días arrendado | Amortización computada |
|---|---|---|---|
| 2019 | Vacío hasta mayo, alquilado después | 245 | 2.749 |
| 2020 | Alquilado todo el año | 366 | 4.095 |
| 2021 | Alquilado todo el año | 365 | 4.095 |
| 2022 | Alquilado hasta septiembre | 273 | 3.063 |
| 2023 | Vacío | 0 | 0 |
| 2024 | Alquilado todo el año | 366 | 4.095 |
| Total que minora el valor de adquisición | 18.097 | ||
Dieciocho mil euros menos de valor de adquisición son dieciocho mil euros más de ganancia. Al 19 % son unos 3.400 euros de cuota. Es una de las partidas más grandes de toda la declaración y no aparece en ninguna escritura: hay que reconstruirla año a año.
Las mejoras también se amortizan
Una obra calificada como mejora se incorpora al valor del inmueble y, si el inmueble estuvo arrendado después de hacerla, se amortiza con su propio calendario desde la fecha en que se ejecutó. Al vender, la mejora suma al valor de adquisición y su amortización resta, igual que la del edificio original. Es el cierre lógico de la distinción que explica la guía de mejora o reparación: lo que fue reparación ya se dedujo como gasto en su día, lo que fue mejora se recupera al vender pero minorado por el desgaste que se le imputó mientras estuvo alquilada.
Es el error simétrico del que ignora la amortización del edificio, y se ve con frecuencia en declaraciones preparadas por quien no tenía delante el historial de alquiler. Deja la declaración incorrecta en un punto que una comprobación detecta sin esfuerzo, porque el histórico de rendimientos de capital inmobiliario lo tiene la Administración.
Cómo se reconstruye cuando no hay papeles
El escenario típico es el de alguien que alquiló su piso seis años, se fue del país, declaró unos ejercicios y otros no, y hoy no conserva nada. La reconstrucción se hace así:
- Las declaraciones presentadas. Cada modelo 210 de rendimientos de alquiler lleva el importe de gastos deducidos. Se pueden recuperar de la sede electrónica de la Agencia Tributaria.
- Los contratos de arrendamiento y las fianzas depositadas. Las fianzas de los arrendamientos urbanos se depositan en el organismo autonómico que corresponda, y ese depósito deja fecha de inicio y de fin.
- Los recibos del IBI de cada año, que dan el valor catastral y su desglose en cada ejercicio. El valor catastral cambia con el tiempo, así que la base de amortización de 2014 no tiene por qué ser la de 2024.
- Los extractos bancarios con los ingresos de la renta mensual, que delimitan los períodos reales de ocupación mejor que la memoria.
Con eso se levanta un cuadro año a año y se calcula la amortización acumulada. No es un trabajo elegante, pero es el que sostiene la cifra si alguien la pregunta.
Preguntas que aparecen siempre
| Pregunta | Respuesta |
|---|---|
| Nunca declaré el alquiler, ¿me libro de la amortización? | No. La norma la computa en todo caso. Además, los ejercicios no declarados siguen vivos mientras no prescriban, y una venta es un buen momento para que salgan a la luz. |
| Solo lo alquilé un verano por temporada | Se computa ese período, prorrateado por días. El alquiler de temporada o turístico amortiza igual mientras el inmueble está cedido. |
| Lo tuve cedido gratis a un familiar | No hay arrendamiento, luego no hay amortización deducible. Hay, en cambio, reglas propias de valoración que conviene mirar. |
| ¿Y si la amortización acumulada supera el valor de la construcción? | Es el escenario de inmuebles arrendados durante décadas, y llegado ese punto hay que estudiarlo con el detalle del caso: no es un cálculo que pueda despacharse con una regla general. |
| Vendí con pérdida contable, ¿puede salirme ganancia fiscal? | Sí, y ocurre. Si la amortización acumulada es alta, el valor de adquisición fiscal baja lo suficiente como para que una venta a precio inferior al de compra genere ganancia sujeta. |
Esa última fila es la razón por la que esta guía existe. Quien vende por menos de lo que compró da por hecho que no hay impuesto, no presenta el modelo 210 y se encuentra dos años después con una liquidación que no entiende. El cálculo hay que hacerlo siempre, aunque el resultado aparente sea una pérdida.
Qué hacemos con esto
Reconstruimos el histórico de arrendamiento con lo que exista, calculamos la amortización año a año con la base correcta de cada ejercicio y dejamos el cuadro documentado dentro del expediente de la venta, que es lo que se enseña si hay comprobación. Cuando el histórico tiene lagunas, lo decimos y explicamos qué riesgo abre cada una: hay diferencia entre una cifra sostenida por declaraciones presentadas y una cifra estimada a partir de extractos bancarios, y el cliente tiene derecho a saber en cuál de las dos está. Si quieres que lo miremos, cuéntanos la operación en el formulario de la línea de venta, y si además hay ejercicios de alquiler sin declarar, conviene mirar los dos frentes a la vez en lugar de resolver uno y dejar el otro abierto.