Alquilado o a tu disposición
Modelo 210 para residentes en Francia
Un piso en Roses o en Empuriabrava que se usa en julio, una agencia que lo llena en junio y septiembre, y la costumbre de pensar que, como ya se declara todo en Francia, en España no queda nada pendiente. Queda: España grava el inmueble porque está en España, y lo hace con sus propios formularios.
Así suele ser el propietario francés en España
La mayoría de los franceses con casa en España compran cerca de casa: la Costa Brava y el Empordà para quien vive en Occitania o en la región de Lyon, el País Vasco y Cantabria para quien sale desde Burdeos, y la Costa Blanca y la Costa del Sol para los jubilados que buscan el invierno suave. Muchos compran en pareja, a partes iguales; otros, en indivisión con hermanos tras heredar de los padres; y no pocos llegaron a España con la idea de montar una SCI como harían en Francia.
Sobre esto último, una advertencia de entrada. Si el piso está a nombre de una sociedad civil inmobiliaria francesa, el análisis español es otro y no es el de esta página: nosotros solo trabajamos con personas físicas. Todo lo que sigue da por hecho que en la escritura figuráis vosotros, con nombre y apellidos, cada uno con su porcentaje.
El patrón de uso es muy reconocible: la familia ocupa el piso las semanas de verano en que los niños no tienen colegio, lo presta algún puente a amigos y lo cede a una agencia local el resto de la temporada. Esa mezcla de días alquilados, días propios y días vacíos es precisamente lo que el modelo 210 obliga a separar, noche por noche.
Lo que España pide a un residente en Francia
Como Francia es Estado miembro de la Unión Europea, tributas en el impuesto sobre la renta de no residentes al 19 % y puedes restar los gastos del inmueble antes de aplicarlo. No todos: solo la parte que corresponde a los días en que el piso estuvo efectivamente alquilado. Es la diferencia principal con un propietario británico o suizo, que paga el 24 % sobre el ingreso íntegro.
Cada copropietario presenta sus propias declaraciones. Una pareja al 50 % no hace una declaración conjunta, como la que conoce del lado francés: hace dos modelos 210 de alquiler y dos de imputación por el mismo piso. Los plazos, para las rentas de 2026 en adelante, son estos:
| Declaración | Qué recoge | Cuándo se presenta |
|---|---|---|
| Modelo 210 de alquiler | Todo el año agrupado, por inmueble y por titular | Del 1 al 20 de abril del año siguiente (hasta el 15 si domicilias el pago) |
| Modelo 210 de imputación | Los días en que el piso estuvo a tu disposición | Del 1 de abril al 31 de diciembre del año siguiente (23 de diciembre con domiciliación) |
| Certificado de residencia | Prueba de que resides en Francia | Vale un año desde que se expide: conviene renovarlo antes de cada campaña |
El calendario viene de la Orden HAC/623/2026, que trasladó el alquiler anual de enero a abril. Si llevas años declarando en enero, el cambio te afecta a partir de las rentas de 2026.
Roses, 2026: una pareja de Toulouse hace números
Pongamos un caso corriente. Claire y Julien compraron en 2019 un apartamento en Roses por 240.000 €, a medias. La agencia lo alquila 80 noches en junio, parte de agosto y septiembre, y les ingresa 9.600 € después de cobrar su comisión aparte, que factura por 1.920 €. El resto del año lo usan ellos o está cerrado.
Primero, separar lo que es solo del alquiler
La comisión de la agencia no existiría si no alquilaran, así que se imputa íntegra al alquiler: 1.920 €. Lo mismo valdría para la limpieza entre huéspedes o la lavandería de ropa de cama, si las pagaran aparte.
Después, prorratear lo que se paga todo el año
Los gastos generales del piso suman 7.620 €: IBI 620 €, comunidad 1.100 €, seguro 280 €, luz, agua e internet 1.300 € y una amortización de 4.320 €, que sale de aplicar el 3 % a la parte del precio que corresponde a la construcción (aquí, un 60 %, es decir, 144.000 €). De esos 7.620 € solo cuenta la fracción alquilada: 80 días de 365, un 21,92 %. Resultado, 1.670,14 €.
Base, reparto y cuota
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Ingresos del alquiler | 9.600,00 € |
| Comisión de la agencia (íntegra) | − 1.920,00 € |
| Gastos generales prorrateados (80/365) | − 1.670,14 € |
| Rendimiento neto del piso | 6.009,86 € |
| Parte de cada uno (50 %) | 3.004,93 € |
| Cuota del 210 de alquiler, cada uno (19 %) | 570,94 € |
| Imputación: 98.000 € × 1,1 % × 285/365, la mitad | 420,86 € |
| Cuota del 210 de imputación, cada uno (19 %) | 79,96 € |
La imputación usa el 1,1 % porque el valor catastral de Roses se revisó dentro de los diez periodos anteriores; si no, sería el 2 %. Y cuenta los 285 días en que el piso no estuvo alquilado, estuvieran allí o no. En total, la pareja paga en España unos 1.301,80 € por ese año, repartidos en cuatro declaraciones. Puedes repetir la cuenta con tus cifras en la calculadora del 210, y el reparto por días lo explica con más detalle la guía de prorrateo por días alquilados.
Es la frase que más oímos, y el origen de casi todas las cartas de Hacienda que llegan a propietarios franceses. Declarar las rentas españolas en tu declaración francesa no sustituye al modelo 210: son dos obligaciones distintas en dos países. España cobra primero, porque el piso está aquí; lo que haga después Francia con esa misma renta es otra conversación. Y ojo: desde que las plataformas comunican lo que ingresa cada anfitrión, Hacienda sabe cuántas noches alquilaste aunque tú no se lo hayas dicho.
El certificado de la DGFiP, sin prisas de última hora
El 19 % y la deducción de gastos dependen de que acredites que resides en Francia. Lo acredita un certificado de residencia fiscal expedido por la Direction générale des Finances publiques, que se pide al servicio de impuestos que lleva tu expediente, normalmente desde tu espacio personal en línea. España lo da por válido durante un año desde su fecha.
Como apunta la experiencia en la Costa del Sol, muchos propietarios franceses llegan a la campaña con el certificado caducado, y eso es justo lo que abre la puerta a que se les aplique el 24 %. Lo prudente es pedirlo en febrero o marzo, antes de la ventana de abril, y guardar los de años anteriores: si en 2028 te preguntan por la declaración de 2026, la respuesta es el certificado de 2026. Tienes más detalles en nuestra página del certificado de residencia.
Si prefieres no tener que acordarte de nada de esto, cuéntanos cómo es tu piso en el formulario para no residentes y te decimos qué hay que presentar y cuánto costaría llevártelo.
El convenio de 1995, en lo que de verdad te afecta
España y Francia tienen un convenio para evitar la doble imposición, firmado en 1995. Sin entrar en su letra, la regla general en estos convenios es que las rentas de un inmueble pueden gravarse en el país donde está situado, y que el país de residencia es quien corrige la doble imposición con el método que el propio convenio prevé. Cuál es ese método en tu caso, y cómo se refleja en tu declaración francesa, hay que leerlo en el texto del convenio y comentarlo con tu asesor en Francia: no opinamos sobre Derecho fiscal francés. Lo que sí hacemos es darte las cifras españolas, con fechas y justificantes, en un formato que tu asesor pueda usar.
Indivisión, herencias y el día que vendáis
Cuando el piso llega por herencia a varios hermanos, cada uno declara su parte, aunque las cuentas del alquiler las lleve uno solo. Es frecuente que el hermano que gestiona presente una sola declaración por el total: es un error que se arregla, pero mejor no cometerlo. La guía de herencias y donaciones internacionales explica qué impuestos se activan en España cuando el titular fallece.
Si vendéis, el comprador os retendrá el 3 % del precio y lo ingresará en Hacienda con el modelo 211 en el plazo de un mes. Esa retención es un pago a cuenta, no el impuesto. Después, cada vendedor presenta su 210 de ganancia patrimonial en los tres meses siguientes al final de ese mes, y la ganancia tributa al 19 %. Si ganáis poco, o nada, parte o la totalidad del 3 % puede volver. Lo contamos paso a paso en vender siendo no residente.
Nada de esto es exótico, pero se complica cuando se deja correr. Un piso con tres años sin declarar se regulariza con recargo, y el recargo sale bastante más barato que esperar a que la carta llegue sola.