Alquilado o a tu disposición
Modelo 210 para residentes en Portugal
Esta página tiene dos lectores. El portugués de Braga o de Faro con un piso en Baiona o en Isla Cristina, a una hora de casa. Y el británico, el francés o el neerlandés que vive en el Algarve y tiene una casa al otro lado del Guadiana. A efectos del modelo 210, los dos son lo mismo: residentes en Portugal.
Una frontera que se cruza a diario
Los portugueses compran en España sobre todo cerca de la raya: las Rías Baixas y Vigo desde el norte, la costa onubense de Ayamonte, Isla Cristina y Punta Umbría desde el Algarve, y Badajoz o Cáceres desde el Alentejo. Muchos usan la casa los fines de semana y alquilan en verano, cuando la demanda de turistas españoles se dispara.
El segundo grupo es menos conocido y cada vez más numeroso: extranjeros que se han trasladado a Portugal y compraron, antes o después, una segunda vivienda en Huelva o en Andalucía oriental. Para ellos la pregunta clave no es de nacionalidad sino de residencia, y la respuesta suele ser una buena noticia.
Lo que cuenta es dónde resides, no tu pasaporte
El tipo del 19 % y la deducción de gastos no dependen de la nacionalidad del propietario, sino de su residencia fiscal en un Estado de la Unión Europea, Islandia, Noruega o Liechtenstein. Un británico que reside en Portugal y lo acredita con el certificado portugués tributa en España igual que un portugués: al 19 % sobre el rendimiento neto. Un portugués que se ha ido a vivir a Suiza, en cambio, pasa al 24 % sobre el bruto.
La consecuencia práctica es que el país de residencia que se consigna en el modelo 210 tiene que ser Portugal, y que el certificado tiene que ser portugués. Parece obvio, pero no lo es cuando quien rellena la declaración ve un pasaporte británico y marca Reino Unido por inercia.
Isla Cristina, 2026: la misma casa, dos pasaportes posibles
Helen y David, británicos residentes en Tavira desde 2022, son titulares al 50 % de un apartamento en Isla Cristina comprado por 150.000 € (el 60 % corresponde a la construcción). En 2026 lo alquilan 70 noches de verano por 8.400 €, y la agencia les cobra 1.260 €. Sus gastos generales anuales son IBI 360 €, comunidad 600 €, seguro 190 €, suministros 900 € y amortización 2.700 €: 4.750 € en total. El valor catastral, 70.000 €, lleva más de diez años sin revisar.
| Concepto | Como residentes en Portugal | Si se hubiera marcado Reino Unido |
|---|---|---|
| Ingresos | 8.400,00 € | 8.400,00 € |
| Comisión de la agencia | − 1.260,00 € | no deducible |
| Gastos generales × 70/365 | − 910,96 € | no deducibles |
| Base | 6.229,04 € | 8.400,00 € |
| Tipo | 19 % | 24 % |
| Cuota de cada uno (50 %) | 591,76 € | 1.008,00 € |
| Imputación, cada uno: 70.000 × 2 % × 295/365 ÷ 2 | 565,75 € → 107,49 € | 565,75 € → 135,78 € |
Declarando correctamente, cada uno paga 699,25 € en España por 2026 y la pareja, 1.398,50 €. Con el país mal marcado, la pareja pagaría 2.287,56 €: casi 900 € más por un error de casilla. La imputación va al 2 % porque el valor catastral no se ha revisado en los diez periodos anteriores; si se revisara, bajaría al 1,1 %. Puedes rehacer el cálculo en la calculadora del modelo 210.
El ejemplo muestra bien por qué la casilla del país de residencia importa tanto: no es un dato estadístico, sino el que decide el tipo aplicable y si los gastos cuentan. En la declaración hay que consignar el país donde resides y aportar el certificado de ese país, no el de tu nacionalidad.
Quien se traslada a Portugal a mitad de año suele querer aplicar el 19 % desde el 1 de enero. Pero el certificado portugués acredita la residencia que Portugal reconoce, y si en los primeros meses del año seguías residiendo en otro país, o en España, el 210 de esos meses no se rige por las mismas reglas. Antes de presentar, conviene comprobar qué periodo cubre exactamente el certificado y qué pasó en los meses anteriores. Y si residías en España y te fuiste, tu última declaración aquí fue de IRPF, no de no residentes.
La certidão de la Autoridade Tributária
El certificado de residencia fiscal lo expide la Autoridade Tributária e Aduaneira, normalmente desde el Portal das Finanças. En España se admite durante un año desde la fecha de expedición, así que cada campaña del 210 necesita uno vigente; en una pareja, uno por titular. Tienes las claves en la página del certificado de residencia y en la guía sobre dos certificados de residencia fiscal, útil si otro país también te considera residente.
España y Portugal tienen un convenio para evitar la doble imposición. Con carácter general, el Estado donde está el inmueble puede gravar sus rentas y el Estado de residencia elimina la doble imposición con el método que el convenio establezca. Qué ocurre con esa renta en tu declaración portuguesa, incluido cualquier régimen especial que tengas allí, es cosa de tu asesor en Portugal; no opinamos sobre Derecho fiscal portugués. Nosotros le damos las cifras españolas completas.
Calendario desde 2026
Para las rentas de 2026 y siguientes, el 210 de alquiler recoge todo el año en una sola declaración que se presenta del 1 al 20 de abril del año siguiente, o hasta el 15 de abril si se domicilia el pago. La imputación se presenta del 1 de abril al 31 de diciembre del año siguiente, hasta el 23 de diciembre si se domicilia. Lo establece la Orden HAC/623/2026.
¿Quieres que te lo llevemos, en inglés, español o francés? Rellena el formulario de alta para no residentes y te contamos qué haría falta.
La casa de los fines de semana
Para el propietario portugués que vive a una hora de la frontera, la casa española se usa de una manera distinta a la del turista que viene de lejos: muchos fines de semana sueltos, algún puente, las vacaciones de Semana Santa. Eso tiene dos consecuencias en el 210 que conviene tener claras.
La primera, que la frecuencia de uso no cambia la imputación. Da igual que vengas cuarenta fines de semana o ninguno: todos los días en que la casa no está alquilada se imputan, porque lo que se grava es tenerla a tu disposición. La segunda, que el uso propio intercalado con alquileres cortos obliga a llevar un calendario preciso. Un fin de semana propio entre dos reservas son dos o tres días que salen del prorrateo de gastos y entran en la imputación.
Hay también un perfil frecuente en la raya: la casa que heredaron varios hermanos y que cada uno usa por turnos. Cada hermano presenta sus propios 210 por su porcentaje, aunque en la práctica el reparto de uso sea otro, y si uno de ellos alquila «su» mes y se queda con lo cobrado, fiscalmente el alquiler sigue siendo de todos en proporción a la escritura, salvo que haya un acuerdo que lo cambie y se pueda acreditar. Es mejor ordenarlo por escrito que discutirlo delante de Hacienda.
Vender en Huelva viviendo en el Algarve
La venta sigue el esquema de cualquier no residente: el comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa con el modelo 211 en el plazo de un mes, y el vendedor presenta su 210 de ganancia patrimonial dentro de los tres meses siguientes al final de ese mes, al 19 %. Para calcular la ganancia se tienen en cuenta los gastos de compra y venta y la amortización de los años alquilados. Paso a paso en vender siendo no residente y, para la plusvalía municipal, en su página propia.
Si el propietario fallece, el impuesto español sobre sucesiones grava el inmueble situado en España y el heredero no residente puede aplicar la normativa de la comunidad autónoma donde está. Para un británico residente en Portugal con casa en España entran en juego tres ordenamientos, y conviene ordenar el testamento cuando no hay prisa. Lo básico está en sucesiones y donaciones y en la página de no residentes.