Alquiler de 2026: lo preparamos ya. El modelo 210 del alquiler cobrado en 2026 se presenta del 1 al 20 de abril de 2027 (hasta el 15 si domicilias el pago): desde el ejercicio 2026 ya no es en enero, lo cambió la Orden HAC/623/2026. Lo que lleva tiempo no es el modelo, son los papeles de detrás: liquidaciones de la plataforma, contratos, facturas de gastos y tu certificado de residencia. Los juntamos este invierno y presentamos el primer día de plazo.
Vender un piso en España sin ser residente fiscal aquí no es una operación, son tres: la de la firma, la del 3 % que el comprador retiene e ingresa, y la tuya, que llega meses después. Cada una tiene su plazo y su modelo, y las tres están encadenadas: si la segunda falla, la tercera se complica. Esta guía recorre el calendario completo y avisa de lo que suele aparecer del pasado cuando se levanta la alfombra de la escritura.
El calendario, de un vistazo
| Momento | Quién actúa | Qué hace |
|---|---|---|
| Antes de firmar | Vendedor | Reúne escritura de compra, gastos, certificado de deudas con la comunidad, último IBI y certificado de residencia fiscal |
| Día de la firma | Comprador | Retiene el 3 % del precio y entrega al vendedor el justificante de que lo va a ingresar |
| Un mes desde la firma | Comprador | Ingresa el 3 % con el modelo 211 |
| Tres meses más | Vendedor | Presenta su modelo 210 declarando la ganancia y restando el 3 % ya ingresado |
| En paralelo | Según el caso | Plusvalía municipal en el ayuntamiento |
Cuatro meses desde la firma hasta el 210 del vendedor: un mes para el comprador y tres para ti a partir del final de ese primer mes. Es un plazo cómodo si se empieza a tiempo y muy corto si se descubre en el tercer mes que falta media documentación de una compra de hace veinte años.
Paso 1: el 3 % que retiene el comprador
El artículo 25.2 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes obliga al adquirente a retener e ingresar el 3 % de la contraprestación acordada cuando el transmitente es un no residente sin establecimiento permanente. No es un impuesto: es un pago a cuenta del impuesto del vendedor.
- Lo hace el comprador, y responde él si no lo hace: el inmueble queda afecto al pago de la deuda.
- Se ingresa con el modelo 211 en el plazo de un mes desde la transmisión.
- El vendedor necesita el ejemplar del 211 para poder restarlo en su 210. Sin ese papel, la deducción no se puede practicar cómodamente.
Es el documento que más se pierde en estas operaciones. El comprador ya tiene su casa y el vendedor está en otro país: reclamarlo desde fuera, con el plazo del 210 corriendo, es incómodo. Lo razonable es dejar previsto en las arras cómo y cuándo se entrega el ejemplar, y comprobar el ingreso antes de que venza el plazo. Lo desarrollamos en cómo dejarlo previsto antes de firmar y la mecánica del modelo, en cómo se rellena el 211.
Paso 2: la ganancia, que casi nunca es la que uno cree
La ganancia se calcula con las reglas del IRPF: valor de transmisión menos valor de adquisición. El valor de transmisión es el precio menos los gastos y tributos inherentes a la transmisión soportados por el vendedor. El valor de adquisición es el precio pagado en su día más los gastos e impuestos de aquella compra, más las mejoras, y menos las amortizaciones si el inmueble estuvo arrendado.
| Concepto | Suma o resta |
|---|---|
| Precio de venta | Punto de partida |
| Comisión de agencia, plusvalía municipal a cargo del vendedor, certificados | Restan del valor de transmisión |
| Precio de compra | Base del valor de adquisición |
| ITP o IVA no deducible, notaría, registro y gestoría de la compra | Suman |
| Obras de mejora acreditadas | Suman; las reparaciones, no |
| Amortizaciones de los años de alquiler | Restan, y se computa la mínima aunque no se dedujera |
Las dos partidas que más discusiones generan tienen guía propia: mejora o reparación y la amortización que resta aunque no la dedujeras. El cálculo completo, con sus ejemplos, está en cómo se calcula la ganancia de verdad.
Paso 3: tu modelo 210
La ganancia patrimonial de un no residente sin establecimiento permanente se declara en el modelo 210, con el tipo que fija el artículo 25 del texto refundido —hoy, el 19 % para las ganancias derivadas de transmisiones— y restando el 3 % ya ingresado por el comprador. De ahí salen tres resultados posibles.
| Resultado | Qué significa | Qué hay que hacer |
|---|---|---|
| A ingresar | El 3 % se quedó corto frente a la cuota | Pagar la diferencia en plazo |
| A devolver | El 3 % superó la cuota, o hubo pérdida | Solicitar la devolución con cuenta bancaria. Es lo más frecuente en ventas con poca plusvalía |
| Cuota cero | Sin ganancia y sin retención que recuperar | Declarar igualmente |
La devolución es el caso típico de quien compró caro y vendió sin gran plusvalía: el 3 % se calcula sobre el precio, no sobre la ganancia, así que puede superar con holgura el impuesto debido. Cómo se reclama y cuánto tarda está en cómo se recupera el 3 % retenido, y el calendario completo, con sus matices, en el calendario completo de una venta.
Si el piso pertenece a un matrimonio, no hay una declaración conjunta: hay dos modelos 210, uno por cada titular y por su porcentaje, cada uno con su parte del 3 %. Lo mismo ocurre con el 211: el comprador debe desglosar la retención por cada transmitente no residente. Presentar un solo modelo por el total es un error que obliga a rehacerlo entero.
La plusvalía municipal, y quién la paga
El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana corresponde por ley al vendedor. Pero cuando el vendedor es no residente, la norma de haciendas locales convierte al comprador en sustituto del contribuyente: es él quien queda obligado frente al ayuntamiento, sin perjuicio de que pueda repercutírselo al vendedor. Conviene dejarlo claro en el contrato, porque en la práctica se descuenta del precio y a veces por un importe estimado que luego no coincide.
Los dos métodos de cálculo y los supuestos en que no hay que pagar están en los dos métodos, con un ejemplo comparado y cuando no hay incremento de valor. Es una cifra que puede mover varios miles de euros y que casi nunca se calcula antes de firmar.
Lo que aparece del pasado
Esta es la parte que nadie espera. Una venta abre la puerta a que se revisen los años anteriores, porque la Administración ve de golpe cuánto tiempo has sido propietario y qué has declarado en ese tiempo.
| Situación previa | Qué obligación había | Qué conviene hacer |
|---|---|---|
| El piso estuvo vacío o a tu disposición | Modelo 210 anual por imputación de rentas inmobiliarias | Revisar los años no prescritos: ver la imputación de rentas |
| El piso estuvo alquilado | Modelo 210 por los rendimientos, con su periodicidad | Ver el 210 de alquiler y comprobar qué falta |
| Nunca se declaró nada | Ambas, según el uso | Regularizar antes de la venta, no después |
El orden importa mucho: regularizar voluntariamente, antes de cualquier requerimiento, se mueve en el terreno de los recargos; hacerlo después de que llegue la carta, en el sancionador. La diferencia está en recargo, interés y sanción y el alcance temporal, en la prescripción de cuatro años.
Dos situaciones con regla propia
- Residentes en la Unión Europea, Islandia, Noruega o Liechtenstein que venden lo que fue su vivienda habitual en España. El texto refundido prevé, en su disposición adicional séptima, la posibilidad de excluir de gravamen la ganancia cuando se reinvierte en otra vivienda habitual, con remisión a las condiciones del IRPF. Es una vía real y poco conocida, y sus requisitos son los que explicamos en los cuatro requisitos.
- Mayores de 65 años. La exención del IRPF por transmisión de la vivienda habitual está pensada para contribuyentes de ese impuesto y no se traslada sin más al de no residentes. Es un punto que hay que analizar caso por caso, y no vamos a afirmar aquí que se aplique, porque depende de la situación concreta.
El certificado de residencia fiscal
Es el documento que sostiene todo lo demás: acredita ante la Administración española que eres residente fiscal en otro Estado y, cuando se emite a efectos del convenio, permite aplicar sus reglas. Tiene validez limitada en el tiempo y conviene pedirlo con antelación, porque algunas administraciones extranjeras tardan semanas. Las dos clases de certificado y para qué sirve cada una están en el ordinario y el de convenio.
La lista de la semana anterior a la firma
- Escritura de compra y facturas de los gastos de entonces.
- Justificantes de las obras de mejora, con factura y pago bancario.
- Historial de alquileres y de los 210 presentados, si los hubo.
- Certificado de residencia fiscal en vigor.
- Acuerdo escrito con el comprador sobre el 211 y sobre la plusvalía municipal.
- Cuenta bancaria a efectos de devolución, con su titularidad clara.
Somos abogados fiscalistas y llevamos ventas de no residentes de principio a fin: el cálculo previo, el 210, la comprobación de que el 211 se ingresó y la regularización de lo que venga del pasado si hace falta. No garantizamos el resultado de una comprobación ni el plazo en que la Administración devuelve, porque eso no está en nuestra mano. Cuéntanos la operación en el formulario de no residentes, o mira antes la página de no residentes y la de he vendido un inmueble.