La Ley de Propiedad Horizontal permite a una comunidad limitar el alquiler turístico, y desde abril de 2025 exige su aprobación para empezar uno nuevo. La mayoría es de tres quintos, y la mayor parte de los pleitos no discute si la comunidad podía, sino cómo se contaron los votos.

Un acta que decía «mayoría suficiente»

En una urbanización de Benalmádena, la junta vota limitar las viviendas turísticas. El acta recoge que el acuerdo «supera los tres quintos» y el presidente lo lleva al Registro de la Propiedad. Una propietaria que alquila su apartamento desde hace años suma las cuotas de la lista de asistentes y de los votos de los ausentes que no se opusieron, y le salen poco más de la mitad. Lo que se juega es todo el rendimiento de su vivienda; lo que la salva o la condena no es la ley, sino un plazo de impugnación que empezó a correr el día que le notificaron el acta.

La regla, dicha con precisión

La Ley de Propiedad Horizontal permite a la comunidad limitar o condicionar la actividad de alquiler turístico con el voto favorable de tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen tres quintas partes de las cuotas de participación. Hay que alcanzar las dos cifras. No cuenta el total de asistentes, sino el total de propietarios del edificio.

La reforma que entró en vigor el 3 de abril de 2025 dio un paso más: quien quiera empezar a ejercer la actividad turística en su vivienda necesita la aprobación expresa de la comunidad con esa misma mayoría. La norma incluye una regla transitoria para quien ya ejercía antes, y hasta dónde llega esa protección es precisamente una de las discusiones que más se repiten. Con la misma mayoría, la comunidad puede también fijar cuotas especiales o un incremento de hasta el 20 % en la participación en gastos comunes de las viviendas turísticas; es un acuerdo distinto del de limitar, y mezclarlos en el acta sin distinguirlos es por sí solo un motivo de queja.

El voto de quien no fue a la junta

Aquí se ganan y se pierden la mayoría de los acuerdos. Según el artículo 17.8, el propietario ausente al que se notifica debidamente el acuerdo y que no manifiesta su discrepancia en treinta días naturales se computa como voto favorable. El propietario que vive en Mánchester y tiró un sobre en español ha votado, sin saberlo, a favor de limitar su propio piso. Por eso la notificación es decisiva: enviada a una dirección que el propietario nunca dio, no enviada, o enviada sin el texto del acuerdo, afecta directamente a la validez de la mayoría.

Otra pieza que cambia recuentos ajustados: el propietario que no está al corriente de pago de las deudas con la comunidad y no ha impugnado ni consignado no tiene derecho de voto, aunque su presencia se compute.

Qué revisar cuando te notifican uno de estos acuerdos

1. La convocatoria. ¿Figuraba la limitación en el orden del día, redactada de forma que un ausente pudiera entender qué se votaba? Un acuerdo sobre un asunto que no estaba bien convocado es vulnerable.
2. La lista de asistentes y la columna de cuotas. Suma tú las cuotas y los propietarios. Es muy frecuente que se calculen los tres quintos de los presentes, que no es la regla.
3. El trato a los ausentes. Si se les notificó, cuándo, en qué dirección, y si de verdad pasaron los treinta días antes de dar el resultado por definitivo.
4. Los morosos. Quién votó sin tener derecho y quién no pudo votar por deber cuotas.
5. Lo que dice el acuerdo. Una prohibición, un consentimiento previo, un límite de viviendas, un límite de noches y un recargo de gastos son cinco cosas distintas con consecuencias distintas.
6. Si se ha inscrito en el Registro de la Propiedad. Para que el acuerdo sea oponible a futuros compradores, lo prudente es inscribirlo. Uno que nunca se inscribió vincula a quienes ya son propietarios, pero un comprador posterior tiene un argumento real.
7. La fecha. La impugnación tiene plazos cortos: tres meses desde el acuerdo, o desde su comunicación al ausente, y un año si es contrario a la ley o a los estatutos. Para impugnar hay que haber salvado el voto en la junta, o haber estado ausente, o haber sido privado indebidamente del voto, y estar al corriente de pago o consignar la deuda. Si dejas pasar el plazo, el fondo deja de importar.

Según quién seas, la primera pregunta cambia

Tu posición	La primera pregunta	Lo que está en juego
Propietario que alquila, acuerdo recién adoptado	¿Cuándo te lo notificaron y sigues dentro de plazo?	Todo el rendimiento de la vivienda
Propietario que alquila, se rumorea el acuerdo	¿Está en el orden del día? ¿Vas a ir o a delegar el voto?	Tu voto y la regla del ausente
Propietario que quiere empezar a alquilar	¿Tienes la aprobación de tres quintos de propietarios y cuotas?	Poder inscribirte en turismo sin un conflicto abierto
Propietario que quiere limitar	¿Tienes los tres quintos bien contados?	Un acuerdo que resista una impugnación
Comprador	¿Qué dicen las actas y el Registro?	Si compras un negocio o un piso de vacaciones

Si eres tú quien quiere empezar a alquilar

Desde abril de 2025 el orden es este: primero la comunidad, después turismo. Pide por escrito al presidente que incluya en el orden del día de la próxima junta la aprobación de tu actividad, con una descripción clara de lo que pides. Habla antes con los vecinos: la mayoría de tres quintos se cuenta sobre el total, y la regla del ausente que no se opone en treinta días también juega aquí. Si se aprueba, solicita un certificado del acuerdo firmado por el secretario con el visto bueno del presidente, porque es el documento que acredita la aprobación. Qué exige exactamente la comunidad autónoma al inscribirte se comprueba en cada caso, pero llegar sin ese certificado es buscarse un problema.

La discusión sobre lo que ya existía

La pregunta que todos hacen es si un acuerdo nuevo alcanza a una vivienda que ya estaba inscrita y alquilando antes de la junta. Hay argumentos serios en los dos sentidos: que la limitación opera hacia el futuro y no extingue una actividad legítimamente iniciada, y que lo que la comunidad regula es el uso del inmueble. Depende de la redacción del acuerdo, de los estatutos, de la fecha de la inscripción turística y de cómo estén resolviendo las audiencias de esa provincia. No te diremos cómo acaba en abstracto, porque nadie puede decirlo con honradez; sí que los hechos que deciden el resultado suelen quedar fijados antes de que empiece el pleito, y que conviene tenerlos bien atados mientras todavía es barato.

Si acabas de recibir un acta y alquilas, puedes enviarnos el acta, la convocatoria y la fecha en que te llegó a través del formulario de vivienda turística, indicando que es un asunto de la comunidad. Es trabajo jurídico, se presupuesta aparte de la gestión fiscal, y el plazo corre desde la notificación.

Y lo fiscal, que llega después

Un acuerdo que te obliga a dejar de alquilar a mitad de año cambia el reparto entre días alquilados y días a disposición. Para un no residente la diferencia no es pequeña: la renta imputada no admite ningún gasto, como explicamos en la imputación de rentas. Si la actividad termina, hay que dar de baja el censo y el ROI en lugar de dejarlos abiertos, y si después vendes, todo lo de la venta de un no residente pasa a primer plano.