El comprador se queda el 3 % del precio y lo ingresa en Hacienda a tu nombre. No es el impuesto, es un pago a cuenta. Recuperar lo que sobra, o pagar lo que falta, exige una declaración con un plazo corto que muchos vendedores nunca presentan.

Una casa en Torrox, dos vendedores en Utrecht

Els y Ruud venden la casa que compraron en 2012 en Torrox y que usaban en vacaciones. En la notaría el comprador les descuenta el 3 % del precio y les explica que «eso es para Hacienda». Vuelven a los Países Bajos pensando que la venta está liquidada. No lo está: les queda declarar la ganancia, y según sus números el 3 % puede ser más o menos de lo que deben. Si no presentan nada, lo que falte se les reclamará con recargo o sanción, y lo que sobre se quedará en Hacienda.

Lo que ocurre el día de la escritura

Cuando vende un no residente, el comprador está obligado a retener el 3 % del precio pactado e ingresarlo con el modelo 211 en el plazo de un mes desde la escritura. No es desconfianza: si no retiene, el propio inmueble responde de esa cantidad, así que ningún comprador bien asesorado firma sin hacerlo. Quién cuenta como no residente a estos efectos se explica en quién es no residente para el 211.

Ese 3 % no tiene relación necesaria con tu impuesto. Si vendes con pérdida, es dinero que Hacienda te guarda. Si has tenido la vivienda veinte años y ha triplicado su valor, se quedará corto. En los dos casos, lo que cierra la operación es tu propia declaración.

Después de la firma, en este orden

1. Consigue copia del modelo 211 presentado por el comprador. Pídelo en la notaría, por escrito, como condición de la firma. Es tu prueba de que el 3 % se ingresó. Perseguir después a un comprador que ya no contesta es desagradable. Cómo es ese modelo está en cómo se rellena el 211.
2. Calcula el valor de adquisición. No solo el precio que pagaste: suma el impuesto de la compra (ITP o IVA), notaría, registro, gestoría, la comisión de la agencia si la pagaste y las mejoras con factura a tu nombre. Mejoras, no reparaciones: la diferencia se explica en mejora o reparación. Si la alquilaste, hay que restar las amortizaciones de esos años, como contamos en la amortización mínima al vender.
3. Calcula el valor de transmisión. El precio recibido menos los gastos de venta: comisión de la inmobiliaria, certificado energético, y la plusvalía municipal si la pagaste tú como vendedor.
4. Obtén la ganancia restando los dos valores y aplica el tipo de las ganancias de no residentes, que es del 19 % vivas donde vivas.
5. Presenta el modelo 210 de la ganancia en los tres meses siguientes al final del mes que tenía el comprador para el 211. En la práctica, unos cuatro meses desde la escritura.
6. Descuenta el 3 % retenido. Si el impuesto es mayor, pagas la diferencia. Si es menor, pides la devolución del exceso en esa misma declaración, con una cuenta para el ingreso; lo explicamos en recuperar el 3 %.
7. Resuelve la plusvalía municipal aparte, ante el ayuntamiento. Hay dos métodos de cálculo y puedes elegir el que te resulte más bajo, y si el suelo no ha ganado valor no se paga, pero hay que acreditarlo, no suponerlo. Está en los dos métodos de la plusvalía.

Las cuentas de Els y Ruud

Venden por 275.000 €. Compraron en 2012 por 180.000 € y pagaron 14.400 € de impuesto de transmisiones y 2.600 € de notaría, registro y gestoría. Tienen facturas a su nombre de 15.000 € de mejoras (una cocina nueva y el cerramiento de la terraza). Los gastos de venta, incluida la plusvalía municipal que asumen ellos, suman 9.800 €. Nunca la alquilaron, así que no hay amortizaciones que restar.

Concepto	Importe
Valor de transmisión: 275.000 menos 9.800 de gastos de venta	265.200 €
Valor de adquisición: 180.000 más 14.400 más 2.600 más 15.000	212.000 €
Ganancia	53.200 €
Impuesto al 19 %	10.108 €
Retenido por el comprador: 3 % de 275.000	8.250 €
Diferencia a ingresar, repartida entre los dos titulares	1.858 € (929 € cada uno)

Sin las facturas de la cocina y la terraza, la ganancia habría sido de 68.200 € y el impuesto de 12.958 €: esa carpeta de facturas les valió 2.850 €. La costumbre más rentable para cualquier propietario en España es guardar cada factura de obra, a su nombre y con su NIE, durante todo el tiempo que tenga el inmueble. El cálculo completo, con más casos, está en cómo calcular la ganancia.

Si tu escritura está próxima o ya se ha firmado, cuéntanos la fecha y los importes en el formulario de venta de inmueble: el plazo de la declaración se cuenta desde ese día y conviene tenerlo anotado desde el primero.

Si vendes con pérdida

Parece que entonces no hay nada que declarar, y es justo al revés: si no presentas el 210, el 3 % retenido se queda en Hacienda. La declaración con pérdida sirve para pedir la devolución íntegra de la retención. Lo que no permite es compensar esa pérdida con otras rentas que tengas en España, porque en el impuesto de no residentes cada renta se declara por separado. Tampoco se puede trasladar a tu país de residencia de forma automática; cómo trata allí la venta tu propio sistema es algo que debe revisar tu asesor de allí, y nosotros le facilitamos las cifras españolas. La devolución no es inmediata, así que presenta cuanto antes dentro del plazo y comprueba que la cuenta indicada es de los vendedores.

Dos titulares, herencias y otras complicaciones

Un inmueble en copropiedad produce una declaración por titular, cada uno con su parte de la ganancia y su parte de la retención. Si uno de los cónyuges reside en España y el otro no, están en dos sistemas distintos para la misma venta. Si el inmueble se heredó, el valor de adquisición es el que se declaró en el impuesto de sucesiones, más los gastos y tributos de la herencia, no una cifra estimada.

Y si la vivienda fue en algún momento tu residencia habitual, o si reinviertes en otra vivienda habitual dentro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo, puede haber beneficios fiscales que hay que pedir y acreditar expresamente. No se aplican por defecto ni en todos los casos, y se estudian antes de presentar.

Plazos y papeles, de un vistazo

Qué	Quién	Cuándo
Retención del 3 % con el modelo 211	Comprador	Un mes desde la escritura
Modelo 210 de ganancia patrimonial	Cada vendedor	Los tres meses siguientes al mes del comprador
Plusvalía municipal	Normalmente el vendedor	Según la ordenanza; en venta, en general, en los treinta días hábiles siguientes
Certificado de residencia fiscal	Cada vendedor	Antes de la escritura; vale un año
Facturas de compra, mejoras y venta	Cada vendedor	Reunidas antes de firmar

Los plazos encadenados, con fechas de ejemplo, están en los plazos de una venta de no residente, y la decisión de conjunto (cuándo vender, qué pedirá el comprador, qué llegará a la notaría) en vender siendo no residente. Els y Ruud presentaron sus dos 210 en el tercer mes, pagaron 929 € cada uno y cerraron la venta de verdad.