Córdoba concentra en pocas semanas lo que otras ciudades reparten en doce meses: Semana Santa, los patios y la feria. Un piso puede facturar en mayo lo que no factura en todo el invierno, y esa forma de ingresar cambia por completo cómo se declara.
Ingresos concentrados, gastos repartidos
Los gastos del inmueble corren todo el año: el IBI, la comunidad, el seguro, la amortización. Los ingresos, no. Y la regla es que los gastos solo se deducen en la proporción de días en que el inmueble estuvo efectivamente arrendado.
Con una ocupación concentrada, esa proporción es baja y el resultado sorprende: se declara casi todo el ingreso y se deduce una parte pequeña del gasto. No es un error del cálculo, es cómo funciona. Lo explicamos con números en el prorrateo por días alquilados.
Los meses vacíos también declaran
Los días en que el piso no está arrendado y queda a tu disposición generan imputación de rentas inmobiliarias: un porcentaje del valor catastral, el 1,1 % o el 2 % según cuándo se revisara el catastro del municipio, prorrateado por esos días. Es pequeño en importe y grande en consecuencias, porque es el descuadre que más cartas provoca.
Quien tiene el piso en el centro y lo usa él mismo parte del año está en este supuesto aunque no haya cobrado un euro. Lo tratamos en alquilar o dejarlo vacío.
Las plataformas informan de lo que has facturado a través de ellas, en bruto, antes de comisiones. Tú cobras el neto. Si declaras el neto, aparece una diferencia que hay que explicar. Se declara el ingreso íntegro y la comisión se deduce como gasto.
La frontera del artículo 27.2
Con temporadas cortas es difícil que una vivienda suelta llegue a actividad económica, porque la norma exige, para el arrendamiento, una persona empleada con contrato laboral a jornada completa. Pero cuando alguien acumula varios inmuebles y contrata a alguien para gestionarlos, la pregunta deja de ser teórica.
El cambio no es neutro: altera la deducibilidad de gastos, la obligación de pagos fraccionados y el alta en el régimen de autónomos. Conviene decidirlo con criterio y no descubrirlo en una comprobación. Está en vivienda de uso turístico y en autónomos.
Quién nos escribe desde Córdoba
| Quién | Qué le suele tocar |
|---|---|
| Propietario de piso en la Judería que alquila en primavera | Prorrateo con ocupación concentrada e imputación el resto del año |
| Dueño de casa patio | Distinguir el ingreso del alojamiento del de las visitas y actividades, que no tributan igual |
| Quien alquila solo durante la feria | Si esos días bastan para tener obligaciones periódicas y qué alta le corresponde |
| Propietario con tres o cuatro apartamentos | Si ha cruzado a actividad económica y qué cambia si lo ha hecho |
| Vecino con el recibo de basura en tarifa comercial | Revisar el epígrafe que consta y decidir si se recurre la liquidación |
Cómo trabajamos con clientes de Córdoba
Sin cuota fija que no se corresponda con tu realidad: si facturas tres meses al año, no tiene sentido pagar doce de gestión intensiva. Lo ajustamos al calendario real del inmueble y lo dejamos cerrado por escrito.
Lo que sí mantenemos todo el año es el control de plazos, porque las cartas no llegan en temporada alta: llegan en noviembre, cuando ya nadie está pendiente del piso. Si te llega una, la contestamos nosotros desde responder a Hacienda.
Un piso en la Judería con 44 noches al año, en números
Pongamos un piso de dos dormitorios a dos calles de la Mezquita. Su dueño vive en Córdoba y lo alquila por noches en Semana Santa, en las Cruces, en los patios y en la feria: 44 noches a 300 € de media, repartidas en once estancias. El resto del año lo usa la familia o está cerrado. Los recibos son los de cualquier piso; lo que cambia es cuánto de ellos se puede restar.
| Concepto | Importe | Cómo entra en la renta |
|---|---|---|
| Ingresos que informa la plataforma | 13.200 € | Se declaran enteros |
| Comisión de la plataforma | −1.980 € | Gasto ligado a cada reserva: entero |
| Limpieza entre estancias (11 × 45 €) | −495 € | Entero, con factura |
| IBI, comunidad, seguro y suministros (2.820 € al año) | −340 € | Solo 44 de 365 días |
| Amortización: 3 % de 150.000 € de construcción (4.500 €) | −542 € | Solo 44 de 365 días |
| Rendimiento neto del alquiler | 9.843 € | Base general del IRPF |
| Imputación de los 321 días restantes (1,1 % de 90.000 € de catastral) | 871 € | Se suma aunque no se haya cobrado nada |
Salen 10.714 € que se suman a la nómina o a la pensión y tributan a la escala estatal más la andaluza. Si el mismo propietario hubiera restado los doce meses de recibos y la amortización entera, y se hubiera olvidado de la imputación, habría declarado 3.405 €: 7.309 € de base menos, que es exactamente la diferencia que aflora cuando Hacienda cruza lo que dice la plataforma con lo que se declaró. El porcentaje de la imputación, 1,1 % o 2 %, depende de cuándo se revisaron por última vez los valores catastrales del municipio: se comprueba antes de calcular, no se supone.
El calendario de un propietario cordobés que alquila por temporadas
| Cuándo | Qué toca | Para qué sirve |
|---|---|---|
| Enero | Cerrar el calendario de reservas y las facturas del año anterior | Es la prueba del reparto por días |
| Del 1 al 20 de abril, julio y octubre; el cuarto trimestre hasta el 30 de enero | Modelo 349 de los trimestres en que la plataforma, desde otro Estado de la Unión, cobró comisión | Declarar el servicio recibido de fuera, con su IVA autoliquidado |
| De abril a finales de junio | Declaración de la renta con el prorrateo y la imputación | Donde se decide casi todo el resultado |
| Otoño | Contestar, si llega, la comprobación del ejercicio anterior | El plazo que abre la carta es corto y corre desde la notificación |
La mecánica de la comisión y su modelo está en el 349 de las comisiones de la plataforma.
Muchos pisos del casco son de dos hermanos o de un matrimonio en gananciales, pero cobra uno solo y declara uno solo. Los rendimientos del inmueble se atribuyen a cada titular según su parte, cobre quien cobre: si el piso es al 50 %, cada uno declara la mitad de los ingresos, de los gastos y de la imputación. Declararlo todo en una renta y nada en la otra no compensa: se corrige en las dos, y la que no declaró recibe su propia carta. Si quieres que lo miremos con tus cifras, el alta está en el formulario de vivienda turística.