En Salamanca hay miles de pisos que hacen dos cosas al año: alojan a un estudiante de octubre a junio y se alquilan por noches en verano. Son dos regímenes fiscales dentro del mismo inmueble y casi nadie los separa bien.
Curso y verano no tributan igual
El contrato de curso es arrendamiento, y si el inquilino establece allí su vivienda, el rendimiento neto disfruta de la reducción que prevé la ley del IRPF para el arrendamiento de vivienda. El alquiler por noches en verano no da derecho a esa reducción, porque no satisface la necesidad permanente de vivienda de nadie.
Esto obliga a llevar el piso en dos bloques dentro de la misma declaración: ingresos del periodo de curso con su reducción, ingresos del verano sin ella, y los gastos repartidos entre uno y otro. No es una sutileza: la reducción cambia mucho el resultado, y aplicarla sobre el total es exactamente lo que después se corrige.
Alquilar por habitaciones a varios estudiantes con contratos separados es muy común aquí, y la Dirección General de Tributos ha venido negando la reducción de vivienda en supuestos de arrendamiento por habitaciones. Es un punto discutido, con lecturas en los dos sentidos: lo aplicamos si tu caso lo sostiene, diciéndote antes que el criterio no es pacífico.
El prorrateo de gastos, día a día
Los gastos del inmueble se deducen en proporción al tiempo en que ha estado generando rendimientos y según a qué periodo correspondan. El IBI, la comunidad, el seguro y la amortización se reparten por días entre el periodo de curso, el de verano y los días vacíos, que no son deducibles y que además generan imputación de renta inmobiliaria.
En un piso de estudiantes hay además una frontera práctica: la reparación y la mejora. Pintar, cambiar una caldera averiada o arreglar la persiana es conservación y se deduce en el ejercicio; cambiar la distribución, cerrar una terraza o poner aire acondicionado donde no lo había es mejora, no se deduce como gasto y se recupera por amortización y al vender. Los años de rotación de inquilinos es donde más se mezcla.
El IVA del verano
El piso de estudiantes y el de las noches de julio comparten hoy la misma regla de IVA. El contrato del curso, sin servicios hoteleros, está exento por el artículo 20.Uno.23 de la Ley del IVA, y las estancias de verano también mientras no lleven esos servicios. El día que las de hasta 30 noches pasen a tributar al 10 % habrá que darse de alta en el IVA, presentar trimestres y repartir el IVA deducible de los gastos entre una parte y otra. Si se presta limpieza durante la estancia, recepción o cambio de ropa, hay IVA ya hoy y el alquiler deja de ser capital inmobiliario en la renta para pasar a ser actividad económica.
Ese día lo ponía el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, pero el Congreso votó en contra el 2 de octubre de 2026 y ahora no hay fecha: solo el límite de julio de 2028 que marca la Directiva (UE) 2025/516. A quien solo alquila por noches en verano eso le da margen para dejar preparada el alta en el IVA sin correr. Lo desarrollamos en vivienda de uso turístico.
Quién nos escribe desde Salamanca
| Quién | Qué necesita resolver |
|---|---|
| Dueño de un piso que alquila por curso y en verano | Separar los dos bloques y aplicar la reducción solo donde cabe |
| Quien alquila por habitaciones a tres o cuatro estudiantes | Si la reducción de vivienda es defendible en su caso |
| Familia con dos o tres pisos heredados en el centro | Amortización, valor de adquisición y quién declara qué parte |
| Profesor o investigador que llega de fuera | Residencia fiscal del primer año y si encaja el régimen de impatriados |
| Propietario que vive en otra provincia | Gestión a distancia del piso y trimestres del verano |
Cómo trabajamos con clientes de Salamanca
Con el calendario del curso, que es el que de verdad rige aquí. Lo lógico es ordenar el piso en septiembre, cuando se firma el contrato del año, y no en mayo cuando ya no se puede cambiar nada de lo hecho.
Todo en remoto: nos mandas los contratos y los gastos una vez, montamos el reparto y a partir de ahí solo hay que actualizarlo. Si algún año quieres probar otra fórmula de alquiler, lo vemos antes de firmar, que es cuando todavía sirve de algo.
Un piso de estudiantes en Salamanca, curso más verano, con cifras
Un piso junto a la Plaza de Anaya se alquila de octubre a junio a una estudiante por 1.050 € al mes, con contrato de curso, y en julio se alquila por noches: treinta noches a 120 €. El día que sobra de julio, agosto y septiembre queda vacío. Los gastos fijos del año suman 2.400 € y la amortización, al 3 % sobre 80.000 € de construcción, otros 2.400 €.
| Bloque | Días | Ingresos | Gastos que le tocan | Rendimiento |
|---|---|---|---|---|
| Curso (octubre-junio) | 273 | 9.450 € | 3.590 € | 5.860 €, que con reducción del 50 % computa 2.930 € |
| Verano por noches (julio) | 30 | 3.600 € | 395 € + 540 € de comisión + 200 € de limpieza | 2.465 €, sin reducción |
| Vacío (resto de julio, agosto y septiembre) | 62 | — | 815 € que no se deducen | Imputación: 131 € |
| Total en la renta | 5.526 € |
La reducción del 50 % es la general de los contratos de vivienda firmados desde el 26 de mayo de 2023, y solo cabe si el contrato de curso encaja como arrendamiento de vivienda, que es lo primero que leemos. La imputación está calculada al 1,1 % sobre 70.000 € de valor catastral, pendiente de comprobar el porcentaje que corresponde al municipio. Si se hubiera aplicado la reducción a los dos bloques, la base habría sido de 4.294 €: 1.232 € menos, y el tipo de error que se regulariza con intereses. El reparto por días está explicado en el prorrateo por días alquilados.
El curso salmantino marca también el calendario fiscal
| Cuándo | Qué conviene hacer |
|---|---|
| Septiembre, al firmar el contrato del curso | Revisar su redacción: de ella depende la reducción de todo el año siguiente |
| Julio, antes de abrir las noches | Separar ingresos y gastos del verano desde el primer día |
| Trimestre siguiente a las comisiones de la plataforma | 349 y autoliquidación de la comisión, si la cobra una empresa de otro Estado de la Unión |
| De abril a finales de junio | Renta con los tres bloques por separado |
Los gastos que solo sirven a un bloque van enteros a ese bloque: la limpieza a fondo entre la salida de la estudiante y la primera reserva de julio, la ropa de cama del verano o la comisión de la plataforma son del periodo de noches, y la reparación de la caldera que avisó la inquilina en febrero es del curso. Solo los gastos comunes del año se reparten por días.
Profesores e investigadores que se incorporan desde fuera preguntan por el piso y casi nunca por su propia renta. Si no han sido residentes en España en los cinco años anteriores, pueden optar por el régimen especial de impatriados, pero la opción se ejerce con el modelo 149 dentro de los seis meses siguientes al alta en la Seguridad Social, y ese plazo no se reabre. Quien llega en septiembre y lo descubre en la campaña de la renta ya lo ha perdido. Lo explicamos en el plazo y los papeles del modelo 149, y se pide en el formulario del régimen de impatriados.