Los días mandan en el reparto
Alquiler turístico en Córdoba: registro e impuestos
Una casa de patio en Santa Marina, rehabilitada con buen gusto y bastante dinero, que en mayo se alquila a precio de joya y en julio no la quiere nadie porque en Córdoba, a las cinco de la tarde, hace cuarenta y cinco grados. La pregunta fiscal aquí no es cuánto se ingresa, sino cómo se recupera lo invertido en la obra.
La casa de patio cordobesa y los 72.000 euros de la rehabilitación
Las casas tradicionales del casco de Córdoba (en San Basilio, en Santa Marina, en San Lorenzo, en la Judería) tienen un atractivo enorme para el alquiler turístico, pero casi nunca están listas para alquilar. Hay que rehabilitarlas: cubiertas, instalaciones, baños, climatización. Y como están en un conjunto histórico protegido, las obras necesitan licencia y se ajustan a lo que permite la protección.
Elena compró una de esas casas en 2025 y la rehabilitó antes de alquilarla. Gastó 72.000 €: unos 12.000 en reparar el tejado y repintar, y 60.000 en baños nuevos, instalación eléctrica completa y climatización en todas las habitaciones. Esa diferencia entre reparar y mejorar decide cuánto se deduce el primer año y cuánto a lo largo de muchos.
Reparar o mejorar en una casa del casco histórico de Córdoba
| Obra | Qué es | Cómo se deduce |
|---|---|---|
| Arreglar las goteras del tejado con las mismas tejas | Reparación | En el año, en proporción a las noches |
| Pintar paredes y encalar el patio | Conservación | En el año, en proporción a las noches |
| Instalación eléctrica nueva y más potente | Mejora | Se suma al valor y se amortiza al 3 % |
| Climatización en todas las habitaciones | Mejora (instalación) | Se amortiza, en años |
| Dos baños donde había uno | Mejora | Se amortiza |
| Muebles, camas, menaje | Mobiliario | Se amortiza, normalmente al 10 % |
La regla de fondo: lo que devuelve la casa a su estado es reparación y se deduce en el ejercicio; lo que la hace mejor o más grande es mejora, se suma a su valor y se recupera por amortización. Para las instalaciones y el mobiliario, el porcentaje de amortización puede ser mayor que el del edificio, según las tablas; lo aplicamos caso a caso. Lo detallamos en gastos deducibles del alquiler turístico y, pensando en la venta, en mejora o reparación al vender.
El primer año de la casa de Elena, con números
Elena vive en Córdoba y declara su IRPF aquí. En 2026 alquiló la casa 140 noches a una media de 115 €: 16.100 €. Mayo, con las Cruces, los Patios y la Feria, aportó una buena parte.
- Gastos directos: comisiones del 15 %, 2.415 €; treinta y cinco limpiezas a 50 €, 1.750 €.
- Gastos generales del año: IBI 900 €, seguro 420 €, suministros 2.600 € (la climatización se nota), la reparación del tejado y la pintura, 12.000 €, y las amortizaciones: 3 % sobre 180.000 € de construcción (5.400 €), 3 % sobre la mejora de 60.000 € (1.800 €) y 10 % sobre 8.000 € de mobiliario (800 €). En total, 23.920 €.
- Proporción de noches: 23.920 × 140/365 = 9.174,79 €.
- Rendimiento neto: 16.100 − 2.415 − 1.750 − 9.174,79 = 2.760,21 €.
Dos detalles. La reparación, aunque se pagara entera en 2026, solo se deduce en proporción a las noches alquiladas: 4.602,74 €, no 12.000. Y los intereses de financiación y los gastos de reparación y conservación, juntos, no pueden superar los ingresos de ese inmueble en el año; lo que exceda se arrastra a los cuatro siguientes. En el caso de Elena no llega a ocurrir, pero en una casa con pocas noches y una obra grande, sí.
Con 72.000 € de factura en la mano, la tentación es restarlos en la renta del año en que se pagaron. Si Elena lo hiciera, incluso aplicando la proporción de noches, restaría 27.616,44 € en lugar de lo que le corresponde, y su declaración daría pérdidas. Una pérdida grande en el primer año de una vivienda turística recién rehabilitada llama la atención. La regularización obliga a pagar la diferencia con intereses y, muy probablemente, sanción.
Antes de empezar la obra, pide al arquitecto o al contratista que presupueste por separado lo que es reparación y lo que es mejora. Una factura única de 72.000 € por «rehabilitación integral» obliga luego a reconstruir el desglose, y en una comprobación la Administración tenderá a tratar como mejora todo lo que no esté claramente identificado.
Mayo en Córdoba y los meses que cuentan como vacíos
Córdoba concentra su demanda en primavera, sobre todo en mayo, y en otoño. El verano cordobés, por el calor, es temporada baja. Con 140 noches alquiladas, los otros 225 días de la casa de Elena generan imputación de renta: el valor catastral, por el 1,1 % o el 2 % según la fecha de la última revisión, en proporción a esos días. No depende de si se ha usado la casa o no; basta con que no esté alquilada.
El recibo de la luz de agosto con la casa vacía
Una casa de patio climatizada consume mucho, y parte de ese consumo se produce en meses sin huéspedes: la deshumidificación en invierno, el mínimo de refrigeración en verano para que la casa no se deteriore. Todo ello forma parte de los suministros del año, que se deducen en proporción a las noches alquiladas. No se puede imputar solo al alquiler el consumo de los meses buenos ni excluir el de los meses malos: el reparto es anual y por días.
El código VUT/CO y la protección del conjunto histórico
La inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía se hace por declaración responsable ante la Consejería de Turismo, y en esta provincia el código lleva el prefijo VUT/CO. Hay que presentarla cuando la casa ya cumple los requisitos, es decir, cuando la obra está terminada y la vivienda está en condiciones de ser habitada según la normativa. El Ayuntamiento puede tener sus propias reglas urbanísticas sobre el uso turístico en el casco; se comprueban en el planeamiento vigente para cada dirección. La sentencia 620/2026 del Tribunal Supremo anuló el registro estatal, pero no el andaluz, que sigue siendo imprescindible.
Casas sin vecinos y casas de vecinos
Una casa de patio unifamiliar no tiene comunidad. Las casas de vecinos, con varias viviendas alrededor del patio, sí: desde abril de 2025, iniciar una actividad turística en ellas exige un acuerdo expreso de tres quintos de la junta.
El IVA de una casa de patio con encanto
En Santa Marina, la vieja pregunta de si el desayuno en el patio convierte la casa en hostelería conserva todo su sentido. El decreto-ley de vivienda que llevaba al 10 % las estancias de hasta 30 noches, con extras o sin ellos, duró en el BOE lo que tardó el Congreso en votarlo: el 2 de octubre de 2026 quedó derogado. Lo que hoy es una contrapartida reservada a quien presta servicios hoteleros, deducir el IVA de la obra, podrá estar al alcance de cualquier casa turística cuando esa regla vuelva (el plazo europeo acaba en julio de 2028), aunque el IVA de una rehabilitación pagada antes exigirá estudiar fechas y facturas antes de darlo por recuperable. La analizamos en con servicios hoteleros o sin ellos.
El día que se venda la casa de patio
La rehabilitación no solo cuenta mientras la casa se alquila. Cuando Elena la venda, la ganancia se calculará con el precio de compra más las mejoras (los 60.000 €), más los gastos de compra y venta, y menos todas las amortizaciones que haya deducido, las de la casa y las de la obra. Las reparaciones, que ya dedujo como gasto, no se suman al coste. Guardar las facturas de la obra clasificadas desde el principio es lo que permite hacer ese cálculo bien veinte años después. Tienes el mecanismo en cómo se calcula la ganancia, y la otra tasa que llega con la venta en plusvalía municipal.
Cómo acompañamos una casa rehabilitada en Córdoba
Con una rehabilitación de por medio, el trabajo empieza por clasificar cada factura de la obra y montar el cuadro de amortizaciones que vas a usar durante décadas. Después, cada año, lo aplicamos con las noches reales. Si estás en plena obra, mejor contarnos el caso ahora, en el formulario. Te diremos los riesgos que vemos; no te prometeremos un resultado en una revisión.